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분양권(아파트) 매매계약서 잘 작성했는지 검토부탁드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.작성하신 정산 지불금 210,634,200원은 융자 승계액을 차감하기 전 금액입니다.실무적으로 실제로 현금이 오가는 금액 111,634,200원을 기준으로 잔금에 명시하는 것이 헷갈리지 않습니다.추가로 매도인은 대출 승계 및 명의 변경 절차에 적극 협조하며, 대출 승계 부적격 등 매수인의 귀책 사유로 승계가 불가할 경우 본계약은 무효로 하고 위약금 규정에 따른다정도 추가하면 될것같습니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.23
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부동산 계약서에 대지권목적 토지표시 면적은 어떤걸로 표기해야하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대지권의 목적인 토지의 표시란에 기재할 면적은 아파트 단지가 위치한 전체 토지의 면적을 기재해야합니다.다시말해 76882m^ 로 적으시면 되요~^^76.174m^는 대지권의 표시 또는 대지권 지분에 별도로 기재합니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.23
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주택임대차 계약신고필증 발급 시기에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 신고필증은 본계약을 체결하고 계약금을 지급한 직후에 발급받을 수 있습니다.가계약금 넣으셨죠? 그때 계약은 안하셨고요?부동산에서 임대인 임차인 중개사 이렇게 앉아서 계약서를 쓰는게 본계약입니다.그때 계약금을 넣는 거죠말씀하신 잔금은 나중에 이사 들어갈때 집주인에게 계약금을 제외한 나머지 금액을 입금하는 거예요주민센터에 확정일자 받으로 가셔서 신고필증도 출력해달라하세요보통 부동산에서 전자신고하면 필증나오는데 이거 출력해달라 하셔도 되구요조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요^^
경제 / 부동산
26.01.22
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전세보증보험 신청 조건에서 이런말이 있는데요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.쉽게 은행에서 빌려준돈을 나중에 받아내기 위한 안전장치라고 생각하시면 이해하기 쉽습니다.이해를 돕기 위해 예를 들어볼께요5억짜리 집이 있다고 가정하에선순위채권 4억이 있고 그뒤에 전세보증금 2억에 이집에 들어갔다고 해보면경매를 통해 이집이 5억에 낙찰되면먼저 선순위 채권자가 4억을 가져가고전세입자는 2억을 못가져 가고 1억만 가져가고 1억은 손해를 보죠이런걸 방지 하기 위해 표와 같은 조건을 만들어 대출을 실행하는 거예요선수위채권이 60%를 초과하면 안된다라는 말은위 예시에서 3억까지 가능하다는 말이죠선순위채권+내 보증금선순위채권3억 내보증금2억이라면합이 5억 그럼 90%인 4.5억을 초과하면 대출이 안나오겠죠?그럼 방법은?선순위 채권이 2.5억이면합이 4.5억 가능하죠^^그래서 두조건이 모두 충족해야 대출이 이뤄지는 겁니다.선순위채권은 무조건 나보다 먼저 가져가는 돈이다 라도 생각하시면 쉽습니다.더 자세히는 저도 한계가..^^
경제 / 부동산
26.01.22
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부동산 경매의 불합리성과 문제점에 대한의견
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼 우리나라는 낙찰자 인수주의라는 원칙을 채택하고 있습니다.낙찰자가 모든 책임을 져야 하는 구조입니다.그 과정에서 발생하는 보이지 않는 위험들이 낙찰자와 임차인 모두에게 큰 상처를 주는 것이 현실입니다.그렇지만 경매라는 제도 자체가권리를 갖고 있는 채권자를 구제하기위한 국가 제도라는 사실을 간과해서는 안됩니다.채무자는 채권자에게 돈을 갚을 의무가 있는데 이를 지키지 못하여국가가 경매라는 제도로 채권자의 권리를 찾아주는 것이지요국가는 목적물인 물건의 낙찰로 채권자의 권리를 찾아주는 것이지그안에 문제점까지 일일히 챙길 의무가 없습니다.다시말해 낙찰자는 본인이 책임져야 하는 것입니다.낙찰금액은 낙찰자가 정해 입찰을 봅니다.다시말해 권리분석을 통해 적정금액을 적어내는 쪽은 낙찰자 쪽이지 국가가 정해서 파는 물건이 아닙니다.낙찰자는 본인의 권리분석을 통해 감내할수 리스크를 감수하고 입찰금액을 결정하지요그 금액은 그만큼 시장가격보다는 낮게 설정 할 것입니다.부동산은 정해진 가격이 없습니다.그만큼 위험한 물건인 것이고 공부한 사람만 접근해야 하는 것도 사실입니다.누구나 접근할수 있어야 한다는 것은 접근에 제한을 두었을때 성립하는 말이지공부가 되어있는지 안되어있는지는 다른 의미 입니다.물론 많은 부분 통감합니다.앞으로 경매 제도가 말씀하신 부분을 보안하여 차차 개선되었으면 합니다.좋은 의견이라 저도 몇자 적어봅니다.
경제 / 부동산
26.01.22
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상속 주택 25% 주택수 포함여부 및 민간임대주택
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 1%라도 지분이 있다면 유주택자 입니다.그런데 질문자님의 경우는 조금 다른 조건이 있습니다.보통 공공지원 민간임대죽택은 기본적으로 무주택 세대 구성원을 원칙으로 하나'미달로 인한 1주택자 허용'이란 조건으로 입주를 하셨기 때문에 이 부분을 강조하시길 추천드립니다.연장시 1주택자라는 이유로 연장이 거절 된다는건 처음 들어오는 조건가 부합하지 않습니다.다만 공공지원 민간임대주택이다보니 재계약시점에 무주택을 조건으로 요구하는 경우도 있습니다.이럴경우 지분을 어머님께 넘기는 방법과해당 아파트의 임대차 관리규약이나 최초/추가 모집공고문을 다시 확인해보세요상속으로 인한 부득이한 주택 취득 시 일정기간 내 처분 조건으로 연장 가능한지 등의 예외 조항을 살펴볼 필요가 있습니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요^^
경제 / 부동산
26.01.22
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생애최초 주택 구매 관련 질문 드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 혼인신고를 하지 않으셨다면 법적으로 두분은 남남인 상태입니다.다시말해 아내분은 아무런 제한없이 생애최초 혜택을 받으실수 있습니다.당연히 혼인신고 전이기 때문에 아내분 단독 소득만 봅니다.혜택을 보셔서 좋은 주택 매수 후 일시적 2주택을 노려보시는 것도 좋은 전략입니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.22
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친인척 아파트에 월세로 산다면 월세가 어느정도여야 증여로 판단을 안하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.증여세로 보지않는 기준이 중요합니다.주변시세의 30%차이 보다 적다면 증여로 보지않습니다.또한 무상 거주라해도 무조건 세금이 나오는 것은 아닙니다.5년간 무상 사용으로 얻는 이익이 1억원 미만이라면 증여세를 과세하지않습니다.혹시 아파트가 실제거래가가 13억 이상인가요?그럼 조금 따져봐야해요^^조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다^^
경제 / 부동산
26.01.22
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월세 50입니다.. 이런경우 어떻게 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.가끔 하루를 더 살아도 한달치를 내야한다는 집주인이 있습니다.하지만 법원 판례를 보면 실제 거주한 날만큼만 계산을 원칙으로 봅니다.2월을 기준으로 해볼께요2월은 특별히 28일이죠?50만원을 28일로 나눠요 그럼 약 17857원이 나옴니다그걸 7로 곱해요124999원이죠12만5천원 더 주시면 되죠다른 달이라면 보통 30일로 나눠서 계산해요^^
경제 / 부동산
26.01.22
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확정일자부 임대차 계약서 발급 시기에 관해 질문드립니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.확정일자부 임대차 계약서는 말그대로 정식계약서인 본계약서에 확정일자를 받아 제출하는 서류입니다.가계약에서는 계약서를 작성하지 않고 보통 카톡이나 문자로 조건을 정리해서 서로 주고받고 계약금의 일부(가계약금)만을 입금하죠본계약할때 보증금의 5%이상의 계약금으로 계약서를 작성하고 확정일자라는 주민센터에서 발급하는 번호를 받아야비로소 그 계약서를 인정해 줍니다.일단 계약서보다 대출이 어느정도 나오는지 자금계획부터 잘 세우셔야 해요탁상감정이란게 있어요대출받으려는 은행에 어느정도 까지 대출이 가능한지 대략적으로 탁상감정 받아보세요조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.22
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