답변 내역
- 계약갱신청구권 행사 후 집주인의 전세대출 연장 비협조시 대처방법을 찾고 있습니다.안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 임대인은 협조적으로 바뀔 가능성은 없습니다.다시말해 포지션을 바꾸셔야 됩니다.임대인은 대출 비협조로 임차인을 골탕먹이려는 생각입니다.이럴땐 설득이고 대화고 아무런 효과가 없습니다.법적으로 압박하는게 제일 잘 먹힘니다.무슨뜻이냐하면 이런사람특징이 약자에겐 강하고 강자에겐 약합니다.소송으로 갈려는게 아닌 압박용으로 최대한 활용하는 겁니다.임대인이 서류 협조를 요청했으나 거절당한 문자,녹취 등을 최대한 확보하세요그리고 내용증명을 즉시 발송하세요내용증명 내용은 법조문을 이용하여 최대한 위협적으로 보이게 쓰세요그리고 진짜로 액션도 취해야 합니다.소송도 준비하셔야 해요이정도면 보통 협조를 하는데 안 할 경우도 대비해야죠다음 방법은 은행 담당자 또는 상급자와 상담을 통해 임대인 비협조 시 예외 적용이 가능한지 문의해보세요이때 계속 안된다고 한다면 지금 통화내용 녹음되고 있다 이내용 그대로 금융감독원에 민원을 넣어서 민원을 제기하겠다고 당담자를 압박하세요근거는 임대인이 정당한 사유 없이 협조하지 않는다는 이유만으로 대출 연장을 거절해서는 안된다라는 취지의 안내를금융감독원이 한 바 있습니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^경제 / 부동산26.01.2100
- 이사갈 전세계약후 현 전세가 나가지 않는 경우안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문자님께서는 이사를 위해 집주인가 협의를 하셨나요?가장중요한점은 집주인과 원만한 협의를 하셨는가?입니다.왜냐하면 질문주신 문장만으론 답변드리기 어렵습니다.층간소음이 문제가 된다면 해결을 먼저 고려하셨어야 합니다.그래도 해결이 어렵다면 집주인과 협의하에 이사를 고려하셨어야 합니다.현실적인 상황을 말씀드리자면새로들어갈 집 잔금을 못 치루 신다면 계약금은 날리게 됩니다.지금 거주중인 집의 집주인은 만기 전이기 때문에 보증금을 빼줄 의무가 없습니다.다시말해 계약하신 집에 잔금을 못하면 계약금은 날려요지금 당장이라도 집주인에게 전화해서 이런상황을 설명하시고 협조를 구해야 합니다.여러모로 불리한 상황이니 최대한 저자세로 집주인에게 보증금을 돌려받을수 있게잘 설득하셔야 합니다.꼭 좋은 결과 있기를 기원합니다.경제 / 부동산26.01.2100
- 신혼부부 수원 아파트 매매 궁금합니다안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신생아 특례대출이 압도적으로 유리합니다.소득에 따라 연1.6%-3.3%수준으로 초저금리가 적용됩니다.한도도 5억까지 가능합니다.ltv도 80%까지 적용받을수 있어 5억대 아파트 매수가 가능합니다.세후 660만원이면 세전 약8,9천으로 추정되며 심사는 충분히 통과할것으로 예상됩니다.4억을 연 2.5%로 30년 만기로 빌릴 경우월 원리금 약 158만원입니다.수원은 3곳을 유심히 보시길 권합니다.영통구 망포동/매탄동삼성전자 본사와 가깝고 학군과 인프라가 매우 안정적입니다. 아이를 키우기 좋고 나중에 환급성도 좋습니다.권선구 권선동/곡반정동신축단지가 많고 대단지 위주라 아이 키우기 좋습니다.가성비도 훌륭하구요장안구 정자동신분당선 연장 호재가 있고 전통의 학원가 강자입니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^경제 / 부동산26.01.2100
- 21년도 상속으로 취득한 아파트를 조합설립인가 후에는 매매가 불가능할까?안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.원칙적으로 조합설립인가 후에는 지위 양도가 불가능하지만 질문자님은 상속이라는 특수한 상황 덕분에 예외가 적용될 가능성이 매우 높습니다.다시말해 상속인이 제3자에게 매도하는 것은 허용되며, 현금청산 대상이 되지 않고 매수인의 조합원 지위를 승계할수 있습니다.그렇다고해서 지분공유자 모두에게 나오는 것이 아니라 전원을 합쳐서 1명의 조합원으로 봅니다.최대 지분권자가 시세보다 5억이나 싸게 사려고 압박하는 상황이라면제3자 매도 방법이나 공유물 분할 청구 소송의 방법이 있습니다.자세히 설명드리긴 너무 길어져서 이정도 마무리 하겠습니다.마지막으로 상속인 예외 조항을 근거로 정당한 제값을 받고 팔 수 있는 방법이 있으니 잘 찾아보시길 권합니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산26.01.2100
- 농지매입비축사업에 신청할 예정인데 신청해도 매도까지 시일이 꽤 걸린다던데 농사를 안지어도 불이익이 없나요?안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.농지를 놀리면 이행강제금이 부과됩니다. 적지않은 금액이니 꼭 대책일 세워야 합니다.땅값이 내려가고 있는 시점이라면 시세보다 조금 낮더라도 공사가 사주는 것 자체가 큰 기회일 수 있습니다.다만 순번을 기다리는 동안 이행강제금을 물게 되면 배보다 배꼽이 더 커질 수 있으니 반드시 농지은행 임대수탁을 통해 합법적인 면죄부를 받아두시길 꼭 권장합니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산26.01.2100
- 10.15 대책 관련 "재건축 조합원 지위 양도" 가능한 예외 케이스에 해당하는 경우안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.무엇보다 재건축 조합원 지위 양도 금지 규정과 예외 조건이 까다로워 꼼꼼히 따져 보셔야 합니다.첫째 보유기간 10년이라함은 양도하는 해당 재건축 주택의 보유기간동안 소유자가 해당 주택1채만 소유하고 있어야합니다.다시말해 4년 보유(1주택) 그후 3년 보유(2주택) 그후 6년보유(1주택 후 매도)이 경우 1주택이었던 기간의 합이 10년이므로 요건을 충족합니다당연히 잔금일(양도시점) 현재에도 1주택 상태여야 합니다.둘째 소수 지분권자의 주택수 산정주택법 및 도시정비법상 지분만 소유하더라도 주택 수에 포함됩니다.질문자님께서 재건축아파트 + 다세대 주택 지분30%를 보유하고 계시므로 법적으로 2주택자입니다.이상태에서 바로 재건축 아파트를 매도하신다면 조합원 지위 양도가 불가능합니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산26.01.2100
- 소유권이전등기 공동명의 휴대폰번호 바뀌어도 가능?안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.걱정안하셔도 됩니다^^동기소에서 소유권이전등기를 심사할때 가장 중요하게 보는 정보는 인적사항의 동일성 입니다.다시말해 등기부와 신고필증 상의 성명, 주민등록번호,주소 이 세가지가 일치하는지가 핵심입니다.문제가 되지 않으나 정정하고 싶다면부동산거래신고 정정신청을 하시면 쉽게 정정할수 있어요그런데 궂이 할 필요는 없겠죠? 괜히 시간만 낭비할 뿐이죠조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^경제 / 부동산26.01.205.01명 평가00
- 퇴실 일찍하게 됬는데 월세를 못돌려주겠다는거 같아요안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문자님께서 말씀하신 정황상 돌려받는게 맞는것 같습니다.일단 임대인이 2월1일이라는 시점을 먼저 말했다는 것은 퇴거시점을 협의했다는 뜻으로 해석되어 짐니다.그렇다고 본다면 6일치 월세는 일로 계산하여 돌려주는게 맞습니다.다만 임대인 입장에서는 이돈이 아까워 이것저것 핑계를 댈겁니다.예를들어 벽지가 손생되었다는 둥 아니면 어디에 찍힌 자국이 있다는 둥무슨 말인지 아시겠죠?그렇게그렇게 퉁 칠려고 할거예요하지만 어림없죠질문자님에게는 가장큰 무기인 2월6일까지라는 계약기간이 남아있다는 것입니다.6일치 월세 안주면 2월6일까지 집 안비워 준다고 하세요이미 다른 사람 계약했기 때문에 집주인입장에서는 안돌려주고는 못 버텨요조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산26.01.2000
- 재계약 관련 언급없다가 만기 한달전에 재계약하자고한다면?안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현행 주택임대차보호법에는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인은 계약 갱신 거절이나 조건 변경을임차인에게 통지해야 합니다.다시말해 임대인은 본인이 해야할 권리를 행사하지 않았으므로 자동으로 묵시적 연장으로 계약은 2년 연장됩니다.질문자님께 아주 유리한 상황입니다.집주인이 깜빡했다느니 계약서 다시 쓰자느니 이상한 소리해도 그냥 씹으세요문자로 묵시적 계약 갱신 되었다고 말씀만하세요그리고 언제든 나가고 싶을때 3개월 전에만 통보하시면 됩니다.그럼 집주인은 보증금을 돌려주게 되어있어요복비? 당연히 집주인이 내는 거예요만기전 퇴실이다 이상한 소리하면 묵시적갱신인경우 적용이 안된다고만 짧게 대답하세요그냥 살면되시구요 100% 유리한 상황입니다.할말은 많은데 너무 길어질까봐 이정도만 쓸께요^^경제 / 부동산26.01.205.01명 평가10
- 고민해결 완료100
- 1주택자 보유세 인상을 시행하면 부동산 시장에 어떤 영향이 있을까요?안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단은 보유세를 인상한다면 소득은 일정하지만 자산 가치가 높은 부동산을 갖고 있는 분들에게는 큰 압박으로 느껴져 급매물이 늘어날수있습니다.그리고 좀더 저력한 주택으로 이동하는 하향이동현상도 발생하게 됩니다.또한 똘똘한 한채를 선호 하는 현상이 커질 수 있습니다.다시말해 외각지역의 주택가격은 하락세가 커지고 중심가나 거주요건이 좋은곳은 상승세가 커질것입니다.임대료 측면에서 보유세가 커지는 만큼 세입자에게 전가되는 경향이 만습니다.월세를 높인다던지 아니면 보증금이 상승 할 것입니다.무엇보다 심리적 위축과 신규 매수세가 감소합니다.내집 마련을 고민하던 무주택자들이 관망세로 돌아설 확률이 커짐니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다^^경제 / 부동산26.01.2000