경제
오피스텔 보증보험 가입되면 전세해도 괜찮나요?
오피스텔 전세계약을 고민하고 있습니다. 전세 계약은 한달에 2~3건씩 발생하나 매매는 몇년간 없습니다. 매매가와 전세가의 차이도 없이 동일한걸로 보이는데 보증보험만 가입되면 전세 들어가도 괜찮을까요?
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전세보증보험 보증금액을 확인을 해보시는 것이 좋습니다.
즉 전세보증금을 걸고 전세로 계약을 하더라도 전세보증금 전체에 대해서 전세보증보험이 보증을 해주는 것은 아니고
오피스텔의 경우 공시지가 x 126% 형식의 보증 한도가 존재를 하니 그 부분까지만 보증이 되게 됩니다.
따라서 전세보증금과 보증 한도를 알아보시고 계약을 진행을 하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세보증보험에 가입하면 집이 대부분의 경우 보증금을 지킬 수 있지만, 100% 안심할 수는 없으므로 다음과 같이 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보시는 것이 중요합니다. 먼저 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서 확인, 건축물대장을 통한 건축물종류 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보증보험에 가입이 된다면 아무래도 보증금 보호에는 유리할수 있습니다, 다만 보증보험 가입을 위해서는 주거용오피스텔의 경우 단순 시세기준이 아닌 공시지가의 126%이내에 보증금이 들어와야 합니다. 그런데 시세와 보증금간 차이가 별로 없다면 대부분은 위 조건을 초과하여 가입이 어려운 경우가 많습니다. 일단 보증보험 가입이 되는지를 중개사를 통해문의해보시고, 만약 정확하지 않다면 개별공시지가등을 통해 확인해보시뒤 계약을 진행하시기 바랍니다,
아래 내용은 보증보험과 임대차시 주의하실 부분에 대한 내용으로 한번참고하시면 도움이 될듯 보입니다.
보증보험 관련 -> [전세사기 시리즈2]전세보증보험 총정리! 가입.. : 네이버블로그
전세사기 관련 -> [전세사기 시리즈1] 전세사기보다 중요한 건 .. : 네이버블로그
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
매매가와 전세가가 동일한 오피스텔은 전형적인 깡통전세 위험이 큼 보증보험 가입이 가능해도 실제 잔금 후 가입 과정에서 권리 변동으로 거절될 위험이 존재합니다. 매매 거래가 거의 없다는 것은 환금성이 매우 낮다는 뜻이므로 사고 발생시 보증보험에 의존해야 하는 상황 자체가 매우 위험한 계약임을 인지해야 합니다. 계약을 강행한다면 반드시 등기부등본상의 권리관계와 세금 체납 여부를 철저하게 확인하시고 보증보험 가입 불발 시 계약 무효 및 계약금 반환 특약으로 명시하시기 바랍니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
지금은 문제거 없습니다.
다만 다음 갱신때나 나가실때 문제가 발생합니다.
예를 들어 공시가격의 126%로 꽉 맞춰 이번에 들어갔는데
다음에 공시가격이 낮아진다면?
그가격에 세입자를 맞출수 없겠죠?
그럼 보증보험이 돌려주는것 아니냐? 하실건데
그것도 바로 주는게 아니라 계약만기 후에 집주인에게 이행청구를 하고 법적 절차를
거쳐야 하니
쉽지만은 않겠죠?
잘판단하세요^^
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
보증보험이 모든 것을 해결해 줄 것 같지만, 현재 말씀해주신 조건(매매가=전세가 동일, 수년간 매매 거래 없음)은 전형적인 깡통전세 또는 기획된 전세사기일 확률이 매우 높은 극도로 위험한 매물입니다.
최근 전세사기 사태 이후 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관의 가입 심사가 매우 깐깐해졌습니다.
현재 보증보험에 가입하려면 전세금이 주택 공시가격의 126% 이내여야 하며, 실거래가 기준으로도 전세가율이 90% 이하여야 합니다. 매매가와 전세가가 동일한 100% 매물은 애초에 보증보험 가입 승인이 나지 않습니다. "일단 계약하고 나중에 가입하면 된다"는 중개인이나 임대인의 말은 절대 믿으시면 안 됩니다.
매매 거래가 수년간 없다는 것은 "시장에서 아무도 사지 않는 가치 없는 부동산"이라는 뜻입니다. 집주인 입장에서는 자신의 자본이 1원도 들어가지 않았기 때문에(무자본 갭투자), 세금 문제가 생기거나 전세금을 돌려주기 어려워지면 노숙자 등의 명의(바지사장)로 집을 넘겨버리고 잠적할 가능성이 큽니다.
오피스텔은 아파트와 달리 가격 방어가 어렵습니다. 현재 보시는 집은 전세가 아니라 보증금을 낮추고 월세를 조금 내는 '반전세'나 '월세'로만 접근하셔야 하는 매물입니다. 내 소중한 전세 보증금을 지키기 위해서는 전세가율이 매매가의 70~80% 이하인 안전한 매물을 찾으시길 당부드립니다.
제발 계약하지마시고, 다른 집을 찾아보시길 강력히 추천드립니다.
현재로서는 보증보험 가입되는 집이 전세에서 그나마 안전한 집이라고 볼 수 있겠습니다.
다만 오피스텔처럼 공시가격 조건은 되어서 보증보험은 가입 가능하더라도 어쨋든 매매가와 전세가 차이가 크지 않으면 문제가 생길 여지는 있습니다.
돈을 받고 못받고를 떠나서 계획대로 자금이 움직이지 않는것 자체가 겪어보면 꽤 스트레스입니다.
가급적이면 매매가와 전세가가 비슷한 집(오피스텔)은 굳이 안하는게 좋다고 봅니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
보증보험 가입할 수 있으면 보증금을 지킬 수 있으니 안심하셔도 될 듯 합니다.
전세와 매매가 붙어 있어도 임대인이 보증금을 돌려줄 현금만 있으면 됩니다.
이 부분을 잘 확인하시고 전입하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보증보험에 가입할 수 있다면 전세금을 돌려받을 안전장치가 생긴다는 점에서 큰 장점입니다
다만 보증보험 가입 가능 여부만으로 안전하다고 판단하기는 어렵습니다
질문하신 내용을 보면 오히려 몇 가지는 추가로 확인하시는 것이 좋습니다
매매는 거의 없는데 전세 거래만 계속 있는 경우에는 왜 매매가 이루어지지 않는지 이유를 살펴볼 필요가 있습니다
매매가와 전세가가 거의 같은 경우에는 이른바 깡통전세 위험을 고려해야 합니다
집값이 하락하면 집을 팔아도 전세금을 모두 돌려주기 어려울 수 있기 때문입니다
보증보험은 전세금을 보호하는 데 도움이 되지만, 보증금을 돌려받는 과정에서 시간이 걸릴 수 있고, 계약 조건에 따라 가입이 제한되는 경우도 있으므로 가입 가능 여부를 미리 확정하는 것이 중요합니다