답변 내역

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.보내주신 사진상의 관리비는 기간이 약 한달 반(4. 1.~ 5. 14.)으로 보입니다.중간정산이기 때문에 퇴거일에 맞춰 정산이 된 것 같습니다.평소 13~15만원 사용하셨고, 이의 1.5배를 곱하면 약 20만원이 됩니다.장기수선충당금은 건물의 관리를 위하여 모으는 돈이고,노후화됨에 따라 엘리베이터 교체, 외벽 페인트 등 목돈이 들어갈 때 한번에 납부하기에는 부담이 되어서 미리 조금씩 모으는 개념입니다.장기수선충당금은 소유자가 납부해야 하는 금원이니 퇴거시 집주인분께서 돌려주실겁니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.8년간의 부동산 투자, 4년간의 경매 컨설팅 경험을 바탕으로 답변드립니다.저도 현재 다주택자로서, 6억 이하인 현재 시세 5억원 짜리 아파트도 보유하고 있습니다.상승장의 초입에서는 중심부가 먼저 상승합니다.이번 장에서도 2023년도에 강남3구와 용산구가 먼저 상승하며 상승장의 시작을 알렸습니다.그 이후 24년부터 본격적으로 서울 상, 중급지, 경기도 상급지가 상승하기 시작했으며,2025년부터 서울 전역과 수도권 상당수가 상승하기 시작했습니다.윗 급지(비싼 지역)가 먼저 상승한 뒤 가격이 너무 올라 매수세가 붙지 못할 때 인근 지역으로 매수세가 이전되는 현상을 풍선효과 또는 키맞추기라고 부르고 있습니다.이에 따라 이번 장에서도 시기에 맞는 지역들이 상승해 왔으며, 이제 곧 6억 미만 아파트들이 소재한 지역들도 상승하기 시작할 것으로 보입니다.현재의 규제지역을 넘어 부천, 산본, 용인, 남양주, 일산, 김포, 의정부 등이 이 풍선효과를 기대해볼 수 있는 지역으로 보입니다.말씀주신 대곡역 인근도 제가 말씀드린 지역들과 비슷한 급지로, 비슷한 시기에 상승할 전망입니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.부동산 투자 8년, 경매 투자 컨설팅 4년의 경력으로 사견을 말씀드립니다.서울 외 지역이라고 하시면 서울을 제외한 수도권(경기 및 인천)과 지방으로 나눌 수 있습니다.수도권으로 말씀드리면, 서울과 가격 흐름을 같이 하기 때문에 서울에 비싸진 금액을 감당하지 못하는 수요들이 경기 및 인천으로 유입될 수 있습니다.또한, 다주택자 중과유예 폐지로 인해 매도 매물은 더더욱 없어진 상태여서 현재 상황으로만 본다면 지금까지 상승하지 못한 수도권 중급지 이하는 풍선효과로 인한 가격 상승이 예상됩니다.다만, 수도권 중에서도 매수세가 거의 없는 지역들은 잠깐 상승하고 하락장으로 돌아서면 큰 폭으로 하락할 수 있으니 입지를 잘 살피시는 것을 추천드립니다.질문주신 내용중 금리 상승은 물론 부동산 가격의 하락 압력입니다.현재 상황으로만 본다면 상승 압력이 하락 압력보다 더 높다고 판단되고,만약 금리가 대중의 예측보다 더 큰 폭으로 상승하거나, 예상치 못한 대외 변수들이 생긴다면 가격은 하락할 수 있습니다.지방의 경우 전문 분야가 아니기 때문에 이하 생략하겠습니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.월세 집 계약하실 때 임차인은 수압 체크를 위하여 물을 틀어볼 수 있으며, 실제로 틀어보시는 경우가 많습니다.주택임대차보호법은 편면적 강행규정으로서, 임차인에게 불리한 조건은 법률적 효력이 없습니다.임대차기간에 대해서는 최저 2년이라고 명시되어 있지만, 임차인은 그 미만을 요청할 수 있습니다.따라서, 임대인만 1년 반으로 합의한다면 1년 반으로 계약하실 수 있습니다.임대인의 성향에 따라 계약 여부는 결정될 수 있으나, 2년과 1년 반이 큰 차이가 나지 않기 때문에 요청에 응할 가능성이 높을 것 같습니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.단독주택이라고 하신다면 해당 필지 토지와 건물을 함께 매수하신 것이라 판단됩니다.그중 토지의 지목이 대가 아닌 답이라는 말씀이신 것 같습니다.건축물대장상 건축물의 용도는 주택이 맞을까요?주택이 맞으시다면 토지의 용도와는 관계없이 조합원 자격이 있습니다.토지가 타인(서울시, 기재부, 개인 등) 소유일 때 건축물만 매매하더라도 건축물이 주택이기만 하면 서울시 조례상 입주권이 나옵니다.경기도의 경우 각 지자체마다(하남시청) 조례를 따로 두기 때문에 해당 조례를 확인해야 할 필요가 있으며,도시 및 주거환경 정비조례가 없는 지자체도 다수 있습니다.조례 자체가 없다면 서울시의 조례를 따르거나, 인근 지자체의 조례를 따라서 판단할 수 있는데, 건축물이 주택이라면 경기도의 조례들도 서울시와 같을 것이라 생각합니다.**추가 답변**추후 권리가액을 산정할 때 감정평가에서 토지 지목이 대가 아닌 답일 경우 예상보다 감정금액이 낮아질 수 있으니, 사업시행인가일 이전이라면 지목 변경을 해서 권리를 구제하는 것이 좋아 보입니다.종전자산평가의 기준일은 사업시행인가일이 기준이기 때문에 그렇습니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.첨부해주신 등기사항증명서를 확인해본 결과 현재 근저당권은 없습니다.따라서 주택임대차보호법상 최우선변제금은 광역시(환산보증금 8,500만원 이하 최우선변제금 2,800만원 이하)를 보시면 됩니다.월세가 30만원, 보증금이 2,000만원이시라면 환산보증금은 8,500만원 이하로 최우선변제 대상이고,9가구가 모두 변제받을 경우 최대 최우선변제금은 25,200만원입니다.본 물건의 추정 가격은 약 16억원으로 최우선변제금을 모두 배당받을 수 있어 보입니다.안전하신 상태이니 임차 들어가셔도 되겠습니다.전입신고와 확정일자는 계약서 작성일이 아닌 입주일 당일에 하시면 됩니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.6월에 임차하시는 주택이 있으신 상태라면 5월에 동생분 집으로 전입하신 뒤 6월 입주 시기에 임차 주택에 전입신고하셔도 무방합니다.다만, 대항력을 갖추기 위하여 임차 주택의 계약 당일에 바로 전입신고 및 확정일자를 받으시길 바랍니다.자가로 매수하시는 거라면 전입신고가 조금 늦어져도 불이익이 없습니다.(주민등록법등 타 법령은 고려하지 않고 부동산 관련 법령만으로만 볼 때 불이익이 없습니다)

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 최우선변제금을 확인하기 위해서는 임대료가 얼마인지도 중요합니다.임대료의 금액을 기재하여 다시 올려주시면 검토하여 답변드리겠습니다.그리고 다가구주택의 경매시 최우선변제금은 전체 매각대금의 50% 한도 내에서만 배당받을 수 있기 때문에 면밀한 검토가 필요합니다.본 다가구주택의 전체 세대수가 몇 세대인지, 전체 세대수를 모르신다면 대략적인 세대수 예상치를 함께 기재해주시기 바랍니다.다른 세대의 임대차보증금이 얼마인지 알면 가장 정확한 배당표를 계산하여 말씀드릴 수 있지만, 현실적으로 파악하기 어렵기 때문에 위 두 가지 기재하여 올려주시면 검토해드리도록 하겠습니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.권리산정기준일은 전매 제한과는 다릅니다.권리산정기준일은 일명 '쪼개기 방지' 기준일입니다.산정일 이후 다가구주택을 다세대로 전환, 신축, 증축, 토지의 분할 등 한 명이 소유하던 물건을 2인 이상이 소유하게끔 쪼개는 것을 방지하여 다른 조합원들의 피해를 방지하는 취지입니다.따라서, 30년차 구축이라면 사용승인(쪼개기 기준 일자)일이 30년이나 앞서있으니 입주권 부여에는 문제가 없습니다.다만, 투기과열지구 내 모아타운 사업장의 전매는 조합설립인가일 이후부터 제한되기 때문에 조합설립인가 이전까지 증여받으시면 되겠습니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 최저 기간은 2년입니다.다만, 임차인이 2년 미만으로 요청할 경우에는 2년 미만으로 정할 수 있지만,2년 미만으로 계약을 하셨더라도 임차인은 임대차기간을 2년으로 요구할 수 있습니다.(주택임대차보호법은 편면적 강행규정으로, 임차인에게 불리한 조건은 법률적 효력이 없습니다.)임대인 입장에서는 2년으로 생각하시고 의사결정 하시면 됩니다.