답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 기획부동산에 관하여부동산 경기가 좋지않다는것도 조금 자세히 살펴볼 필요가 있습니다. 거래가 죽고, 공급량이 죽고, 신축물량이 줄어들어 관련 업계 전반적으로 돈이 돌지않는것은 사실이나, 아파트값은 계속 상슨추세였습니다. 이런점을 노려 기획부동산은 “소액(수천만 원)으로 내 땅을 가질 마지막 기회”, “확실한 개발 호재(GTX, 신공항, 산업단지 등)”라는 말로 아파트 등의 가격 상승을 누리지 못한분들의 절박한 심리를 파고듭니다.특히 개발이 사실상 불가능한 맹지나 보전산지(임야)를 헐값에 통으로 매입한 뒤, 수십~수백 명에게 지분으로 잘게 쪼개어 수배의 폭리를 취하고 회사를 폐업해 버리는 방식을 아직도 씁니다.■ 토지의 처리방법에 관하여질문자님께서 “공동명의를 혼자서 팔 수 없다”고 알고 계신 부분에 대해 정확히 바로잡아 드리겠습니다.일단, 내 지분을 혼자 파는 것은 법적으로 ‘가능’합니다. (하지만 일반적으로 살 사람을 찾기가 어렵습니다)이 경우 공유물분할 소송 등을 제기하여 전략적으로 ‘공유물분할을 위한 형식적경매’를 진행할 수도 있습니다. 이때 땅은 전체가 경매로 진행되게 됩니다. 그리고 매각대금에서 지분대로 나눠갖는 방식입니다.■ 토지의 가치에 관하여지인분께서 매수하신 토지의 객관적 가치를 한번 판단해보길 바랍니다. 여기서 가치란, 토지가 건축행위가 가능한지, 호재가 반영되는 토지인지 등을 검토하는 것을 말합니다.그리고 당장 토지가 도로에 접해있지 않다고 하더라도, 인접토지에 도로가 있거나, 구거, 하천, 국유지 등 토지 주변 상황에따라 맹지를 벗어날 수 있는 방법이 있을 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.핵심적인 내용은 잘 찾아보신듯 합니다. 그러나 조금 헷갈리신듯하여 내용을 정리해드리겠습니다.■ 관련 법령주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ■ 해석 및 답변1. 1년 계약은 왜 묵시적 갱신이 아닐까?주택임대차보호법은 세입자의 주거 안정을 위해 계약 기간을 최소 2년으로 강제하고 있습니다.(주임법 제4조)즉, 처음에 1년 계약서에 도장을 찍었더라도 법적으로 이 집의 기본 계약 기간은 ‘2년’입니다.만기일(1년)이 다가왔을 때 질문자님이 “저 딱 1년만 살고 나갈게요!“라고 먼저 주장을 하지 않고 가만히 계셨다면, 계약이 갱신(연장)된 것이 아니라 애초에 법이 보장해 준 ‘2년짜리 계약’이 계속 이어지고 있는 것으로 해석합니다.물론, 임차인은 1년의 계약이 유효함을 주장할 수도 있습니다.2. ‘묵시적 갱신’은 언제 성립하는가?‘묵시적 갱신’이라는 법적 효력은 기본 보장 기간인 2년이 끝날 때쯤 (계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 집주인과 세입자 양측 모두 서로 아무 말이 없었을 때 비로소 발생합니다.따라서 질문자님은 앞으로 1년 뒤, 최초 입주일로부터 2년이 꽉 차는 시점에 집주인과 아무 연락을 주고받지 않아야 ‘묵시적 갱신’ 상태로 넘어가게 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀 드리면, 임차인과 협의도 끝나셨고, 다툼이 있는 상황은 아닌 것으로 보여서 내용증명 보다는 관련 내용을 간단히 정리하여 문자나 카톡으로 보내시는걸 추천드립니다.나누었던 대화내용을 확인하기 위한 목적이라면 더욱 그렇습니다.(정리된 내용에 대하여 상대가 확인 또는 동의의 취지로 답변을 받을 수 있기때문)내용증명은 결국 당사자간의 의사전달이 있었음을 소송 등에서 객관적으로 입증하기위한 수단 중 하나일 뿐입니다.소송 등에서는 문자나 카톡기록도 입증자료로 유효합니다.내용증명이라는 서류는 경험이 적은 일반인들에게는 때때로 압박이나 두려움으로 작용되기도 하기때문에, 불필요한 감정싸움으로 변할 수 있습니다.찝찝하신 마음이 풀어지셨길 바랍니다!

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 특약사항에 대리계약임을 반드시 작성하여야 하며, 대리계약을 위한 관련 서류도 필수 첨부되어야 합니다. 그리고 아버지의 인적사항 중복기재는 계약의 효력을 좌지우지 하는 사항은 아니기때문에 계약서 서식에따라 선택적으로 작성할 수 있습니다. 단지 서명, 날인 하는 방법이 조금 달라질 뿐이라고 생각하시면 됩니다. 개인적으로는 명확한 계약을 위해 번거롭더라도 중복기재하는걸 권장 드립니다.■ 대리계약 특약문구"본 부동산은 매도인 000(아버지)와 000(아들)의 공동명의이며, 매도인 000(아들)의 군 복무로 인하여 그 지분을 포함한 소유권 일체를 매매하기 위하여 아버지 000이 적법한 위임 서류(위임장 및 인감증명서)를 교부받아 대리하여 체결하는 계약임."■ 위임서류 필수사항1. 아들의 인감도장이 찍힌 위임장2. 인감증명서(선택) 제출된 인감증명서 우측상단에 본인이 아닌 대리에 동그라미 쳐진 경우, 대리발급을 의미합니다. 이 경우에는 만에 하나를 위해 본인의 의사를 유선통화로 더블체크 하기도 합니다.안전한 계약 되시기 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.순서대로 구분하여 답변 드리겠습니다.1. 계약금 반환 문제계약 해약에 관한 귀책사유의 정확한 판단이 있기 전까지는 돌려주지 않는게 좋습니다. 계약을 파기한 원인이 매수자(회사) 쪽에 있다면, 이미 받은 계약금은 위약금 명목으로 부모님(매도인)이 가지는 것이 맞습니다.2. 부모님 농사 부담 경감하는 방법아시겠지만, 농지를 그냥 방치하면 벌금(과태료)이 나옵니다. 합법적으로 농사를 짓지 않는 방법은 두 가지입니다.1순위: 위탁임대 맡기기국가(한국농어촌공사)에 땅을 맡기면, 국가가 알아서 다른 농부에게 땅을 빌려주고 부모님 통장으로 매년 월세(임대료)를 입금해 줍니다. 농사지을 필요도 없고, 벌금 걱정도 완벽히 사라집니다. 한국농어촌공사에 연락하여 위탁임대 가능여부를 문의해보시기 바랍니다.2순위: 손 안 가는 ‘나무’ 심어두기당장 임대가 어렵다면 매실나무, 소나무, 감나무 등 관리가 거의 필요 없는 나무를 심어두세요. 이것만으로도 법적으로는 ‘농사’ 짓는 것으로 인정받아 불이익을 피할 수 있습니다.3. 땅으로 돈 버는 파이프라인 만들기1순위: 농지연금 가입부모님이 만 60세 이상이시고 농사지은 경력이 5년 이상이시라면, 이 땅을 담보로 국가에 맡기고 매월 생활비를 연금처럼 받으실 수 있습니다. 땅이 안 팔려도 매월 고정 수익이 생기는 가장 확실한 파이프라인입니다.2순위: 주말농장 쪼개기 임대땅이 도심에서 가깝다면, 5~10평씩 작게 쪼개서 도시 사람들에게 텃밭으로 빌려주고 1년 치 임대료를 한 번에 받는 방법도 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.먼저 해당 문제는 거래상 문제나 손해배상 등에 관한 문제도 검토해볼 수 있으니, 상황에 따라 잘 판단하여 진행해보시길 권장드립니다.본론으로 돌아가서, 불법건축물 양성화는 국가차원에서 한시적으로 때때로 진행합니다.희망적인 사항은 최근 국가에서 불법건축물 양성화를 위해 진행되는 내용이 있다는 점입니다. 단, 양성화 기준들이 있고 그 기준을 충족해야만 합니다.관련된 정확한 상담은 건축설계사무실의 도움을 받아보시면 되겠습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.질문자님이 제공해주신 정보가 부족하여 정확한 답변이나 판단은 어렵습니다. 다만, 큰 틀에서 일반적인 진행방법을 알려드리겠습니다.농지에서 건축행위를 하기위해서는 일단,1. 도로 및 배수로 연결에 대한 부분이 확인이 되어야합니다.(도로의 종류와 소유형태도 다양하기 때문에 판단이 어렵다면, 공인중개사나 건축 또는 토목 설계사무실의 도움을 받으시기 바랍니다)2. 건축 가능한 건물의 종류를 확인하기 위해서는, 토지이용계획상 토지용도 확인이 필요합니다.3. 지목 확인도 필요하나, 경작하고 계신 상태라고 말씀주셨기에 농지(전,답)일 것으로 추정하고 말씀드리면, 전체를 대지로 하여 건축도 가능하고, 건물에 필요한 만큼만 분할하여 대지로 사용하고, 나머지를 농지 지목 그대로 사용하는 방법도 가능합니다. 예산규모(개발행위 비용 및 농지전용부담금 등)및 상황에 따라 전문가의 안내를 받아 판단해보시면 됩니다.좋은하루 되세요.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론적으로 말씀드리면, 안전한 계약을 위해 부모님의 동의가 필요합니다. 민법에는 아래와 같이 정의하고 있습니다.민법 제4조(성년) 사람은 19세로 성년에 이르게 된다.민법 제5조(미성년자의 능력) ①미성년자가 법률행위를 함에는 법정대리인의 동의를 얻어야 한다. 그러나 권리만을 얻거나 의무만을 면하는 행위는 그러하지 아니하다.②전항의 규정에 위반한 행위는 취소할 수 있다.현재 질문자님은 2007년 12월 19일생이시므로, 정확히 2026년 12월 19일 자정(생일)이 지나야만 법적인 성인(만 19세)이 됩니다. 그 전까지는 법적으로는 엄연한 미성년자이기 때문에 부동산 계약을 본인 명의로 단독 계약할 수 없습니다.부동산 중개사나 집주인 입장에서는 미성년자와 보호자 동의 없이 계약했다가 나중에 계약이 취소되면 손해를 볼 수 있기때문에, 필요서류를 요청하는 것이 일반적입니다.질문주신 방법과 권장하는 방법 두 가지를 말씀드리겠습니다.■서류첨부 진행방식1. 법정대리인 동의서부모님이 직접 작성하고 도장(인감)을 찍은 계약 동의 서면입니다.2. 가족관계증명서 (상세)동의서를 써준 사람이 진짜 질문자님의 부모님이 맞는지 법적으로 증명하기 위한 서류입니다.3. 부모님 신분증 사본 및 인감증명서동의서에 찍힌 도장이 부모님의 진짜 도장이 맞는지, 부모님의 신분이 확실한지 대조하기 위해 요구합니다.4. 중개사의 유선 확인서류를 모두 제출받은 뒤, 공인중개사가 부모님께 직접 전화를 걸어 최종확인 합니다(가장 안전한 것은 부모님이 계약 당일 부동산에 함께 방문하여 대면으로 서명하는 것입니다).■ 부모님 명의로 계약가장 권장하는 방법입니다. 불필요한 서류 첨부없이 통상적인 임대차계약과 동일하게 진행됩니다.중요한 것은, 임대인과 공인중개사가 확인할 수 있도록 사전에 “부모명의로 계약하고, 자녀가 거주할 예정입니다”라고 전달해놓아야 필요한 내용들을 안내드릴 것입니다.세대분리를 해야하는 특별한 사정이 없다면, 부모명의로 계약하더라도, 전입신고하여 임차인의 권리인 대항력을 확보할 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 도시공사 센터 담당자의 말이 맞습니다. 서류상 용도와 상관없이 주거이전비와 이주비를 보상받으실 수 있는 것으로 보여집니다.실제 사례가 있어서 보도자료 내용을 간단히 언급하여 답변드리겠습니다.■ 국민권익위 보도자료(2022.12.1)질문자님과 비슷한 사례입니다.고시원에 살고있는 ㄱ씨가 00공사에게 주거이전비를 요구했으나, 00공사에서 “주거이전비는 토지보상법에 따라 주거용 건축물에서 거주하는 세입자에게 지급한다. 고시원은 주거용 건축물에 해당하지 않는다.”라며 주거이전비 지급을 거부했던 사건입니다.이에대하여 국민권익위는, “토지보상법 및 그 시행규칙은 ’주거용 건축물‘의 정의를 두고 있지 않고있는데, 관련 판례들은 주거용 건축물 판단 기준으로 법규에 따라 작성된 장부만을 기준으로 하지 않고, 구체적인 경우에 따라 그 사용목적, 건물의 구조와 형태, 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려해 합목적적으로 결정한 실제 용도에 따라 정하고 있는 점을 확인했다”며 최종적으로 아래와같이 결론지었습니다.“국민권익위는 이런 점들을 종합적으로 고려해 00공사에 ㄱ씨에게 주거이전비와 이사비를 보상할 것을 시정권고했다.”보도자료 중간에,“또한, 실지조사를 통해 ㄱ씨가 고시원에 주민등록 전입을 하고 취사‧세탁 등 일상생활을 영위한 것을 확인했다.” 라는 내용이 있습니다.따라서, 도시공사센터에서 최소한의 입증자료를 요구할 수 있습니다. 월세 낸 이력뿐만 아니라, 전입신고나 임대차계약서, 공과금 납부내역 등 실제 거주했음을 입증할 수 있는 자료들이 있다면 만에 하나를 대비하기 위해 미리 챙겨놓으시는걸 권장드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.일방적인 중도 퇴실의 경우 계약 만기일까지의 남은 1년 치 월세를 모두 내야 하는 것이 법적인 원칙입니다. 계약은 상호 간의 약속이기 때문에, 집주인이 합의해 주지 않으면 방을 비우더라도 월세 지급의무가 있기에 계약 기간이 끝날 때까지 보증금에서 월세가 계속 차감됩니다.하지만 현실에서 정말로 남은 1년 치 월세를 다 내고 나오는 경우는 거의 없습니다. 보통 크게 두 가지 방법으로 해결합니다.1. 새로운 세입자 구하기 (가장 일반적인 관례)• 부동산 시장에서 90% 이상 활용되는 가장 보편적인 방법입니다. 집주인에게 즉시 사정을 알리고, 집주인의 동의를 얻어 인근 부동산 여러 곳에 방을 내놓습니다.• 월세 정산새로운 세입자가 방을 구해서 들어오는 날(입주일)까지만 질문자님이 기존처럼 월세와 관리비를 부담합니다. 새 세입자가 들어오면 그날로 보증금을 돌려받고 계약이 종료됩니다.• 중개수수료(복비) 부담이때 집주인이 새로운 세입자와 계약하면서 지불해야 할 부동산 중개수수료는, 계약을 먼저 깬 질문자님께서 부담하는 것이 관례입니다(그대신 위약금 없는 중도해지 합의 및 남은 기간에대한 월세 등 부담을 없애는 개념입니다).2. 집주인과 원만한 합의 (위약금 지불)질문자님이 말씀하신 “몇 개월 치만 내고 나온다”에 해당하는 방법입니다.• 빠른 보증금 회수가 필요할 때방이 당장 빠지지 않는데, 질문자님은 보증금을 급하게 빼서 다른 곳으로 이사를 가야만 하는 상황일 때 주로 시도합니다.• 합의금 조율집주인과 대화하여 “공실 기간의 손해를 배상하는 의미로 2~3개월 치의 월세(및 복비)를 위약금 명목으로 낼 테니, 지금 당장 계약을 종료하고 남은 보증금을 돌려달라”고 타협을 보는 것입니다. 정해진 기준금액이나 기간은 없습니다. 평균적인 공실기간을 감안하여 조율보시기 바랍니다.• 주의점이 방법은 법적 권리가 아니라 전적으로 집주인의 선의와 동의가 있어야만 가능하므로, 정중하게 사정을 설명하고 협의를 끌어내야 합니다.