답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.실무적인 이해가 부족하고, 이론을 무시한채 그저 그럴듯해보이는 표를 위한 정책이기 때문입니다.정책은 매도인과 매수인의 행동울 ‘유도’하는 효과가 있습니다. 그런데, 전략게임을 조금이라도 해본 사람은 압니다.아무리 내가 상대의 행동을 유도하더라도, 상대도 전략적인 판단을 해서 유도를 따르지 않거나 역이용할 수 있다는걸요.현재 시장에 난무하는 부동산 정책들은 실제 다주택자 비율이나 심리를 간과한 정책들이 많다고 보여집니다. 결국 매물잠김 현상이 일어나거나, 세금 등이 세입자나 매수자에게 전가되는 구조가 되어버리면서 호가가 높아지고 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.죽은 상가를 애써 살려놓으셨는데 갑작스러운 퇴거 요구를 받으셔서 상심이 크실것 같습니다. 결론부터 말씀드리면, 관리비만 내고 무상으로 사용하는 사용대차계약은 현행법상 상가건물 임대차보호법의 보호를 받기 어려워, 원칙적으로 임대인의 요구에 따라 퇴거하셔야 할 가능성이 매우 높습니다. 그러나 상세 내용을 면밀히 살펴보시고, 희박한 가능성을 찾아보시기 바랍니다.사용대차는 민법에서,민법 제609조(사용대차의 의의) 사용대차는 당사자 일방이 상대방에게 무상으로 사용, 수익하게 하기 위하여 목적물을 인도할 것을 약정하고 상대방은 이를 사용, 수익한 후 그 물건을 반환할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.라고 정의하고 있고,임대차는 민법에서, 민법 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.라고 정의하고 있습니다.즉, 차임이 없다면 임대차로 인정받기 어렵다는 것을 먼저 말씀드립니다.또한 상임법 에서는,상임법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(생략)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. (생략)라고 정의하고 있습니다.즉, 상임법의 적용 범위가 임대차이기 때문에 무상으로 사용하는 현 상태에서는 임대차로 인정받기 어렵고, 이에 따라 상임법의 적용이 어려울 가능성이 높습니다.다만, 판례에서 위탁운영하는 점포에서 보증금 성격의 예치금이 있고, 월 차임 성격의 비용을 지급했던 사건에대해 임대차로 보아 상임법 적용대상으로 본 사례가 있습니다. 따라서, 질문자님의 사용대차가 임대차로 보여질 수 있는 여지가 있는지가 이 문제의 핵심입니다.질문자님께서 당시에 작성하셨던 계약서와 건물주와 주고받으신 문자나 카톡내역들을 검토하여, 보증금이나 월 차임으로 인정받을 수 있을만한 지급 내역 등이 있는지, 계약서상의 문구가 있는지 한번 잘 살펴보시길 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.다방은 플랫폼일 뿐입니다. 결국 중요한 것은 그 집을 중개하는 각 중개사무소가 신뢰할만한지 보셔야 합니다.내 질문에 성실하고 알기쉽게 답변해주는지,임대인과 임차인 양측의 입장에서 적절한 조언과 합의점을 찾아주는지를 살펴보셔야합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.무상 수리 기회를 놓치고, 누수로 인한 2차 피해까지 우려되시어 무척 답답하고 골치가 아프시겠습니다.결론부터 말씀드리면, 세입자가 임대인의 정당한 ‘보존행위(하자 보수)’를 끝까지 거부하여 무상 수리 기간이 경과하거나 도배, 장판 등에 2차 피해가 발생할 경우, 퇴실 시 해당 수리비와 원상복구 비용을 세입자에게 청구(또는 보증금에서 공제)하겠다고 단호하게 통지하셔야될 것으로 보여집니다.민법 제624조에 따르면, "임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못한다"고 명시되어 있습니다. 즉, 집에 비가 새는 것을 고치는 것은 건물의 수명을 유지하기 위한 임대인의 필수적인 보존행위이므로 세입자가 개인적인 불편함을 이유로 이를 완강히 거부할 법적 권리는 없습니다.민법 제374조에 따라 세입자는 거주 기간 동안 선량한 관리자의 주의로서 집을 보존해야 할 의무가 있습니다. 만약 세입자의 수리 거부로 인해 누수가 방치되어 벽지 곰팡이, 바닥재(마루) 썩음 등의 2차 피해가 발생하거나, 무상 보수 기간이 지나 유상 수리로 전환되어 임대인에게 금전적 손해가 발생한다면, 이는 세입자가 책임을 다하지 않은 것이므로 퇴실 시 보증금에서 원상복구 비용을 공제할 수 있는 정당한 사유가 됩니다.더욱이 민법 제615조는 임차인에게 원상회복의 의무를 부여하고 있기 때문에, 문제의 책임이 임차인에게 있다면, 그에 상응하는 배상을 임차인에게 구할 수 있다고 보여집니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.현재 만기가 3~4개월 남아있는 상태이므로, 만기 이후에만 신청할 수 있는 가장 확실한 보호 수단인 ‘임차권등기명령’은 현시점에서 제도를 이용하실 수 없습니다. 따라서 아래의 방법을 추천드립니다.새집의 전월세 신고나 대출 실행 등의 이유로 질문자님(계약자 본인)의 주민등록을 무조건 새집으로 빼야만 하는 상황이라면, 배우자나 자녀 등 가족 세대원의 주민등록을 기존 집에 남겨두는 방법이 있습니다. 대법원 판례상 세대원의 주민등록과 점유가 유지된다면 임차인의 대항력은 그대로 인정받을 수 있습니다. (대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결)

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.전세계약 연장과관련하여 고민이 많으시겠네요.먼저 결론부터 말씀드리면, 카카오톡과 문자메시지 모두 법적 효력은 동일하며, 현재 상황에서는 무작정 연락하기보다 ‘묵시적 갱신’을 노릴지, ‘계약갱신요구권’을 선제적으로 사용할지 전략적인 선택이 필요합니다. 개인적으로는 묵시적 갱신을 추천드립니다.현재 만기까지 5개월 반이 남은 상태이므로, 질문자님께서는 다음 두 가지 전략 중 하나를 선택하실 수 있습니다.■ 묵시적갱신 vs 계양갱신 또는 합의 연장1. 침묵 유지 (묵시적 갱신 유도)만기 2개월 전까지 집주인도 질문자님도 서로 아무런 연락 없이 지나가면, 기존과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 ‘묵시적 갱신’이 성립됩니다.1회만 쓸 수 있는 강력한 무기인 ‘계약갱신요구권’을 소모하지 않고 아껴둘 수 있습니다. 또한 묵시적 갱신 중에는 세입자가 원할 때 언제든 방을 빼겠다고 통보할 수 있고, 통보 3개월 뒤 효력이 발생하여 매우 유리합니다.2. 선제적 연락 (계약갱신요구권 사용 또는 합의 연장)집주인의 갑작스러운 통보로 불안해하기 싫다면, 지금 먼저 연락을 취해 상황을 명확히 정리하는 방법입니다.미리 재계약을 확정 지어 심리적 안정감을 얻고 이사 걱정을 덜 수 있습니다. 다만, 중도에 해지통보가 불가하여 계약기간을 준수해야하는 것이 원칙입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 임대인의 동의를 받아, ‘임대차계약 명의변경 합의서’를 작성하시는걸 권장드립니다.현재의 임대차계약 당사자를 특정인으로 변경하는걸 의미합니다. 신규로 작성하게되면, 권리 순서에 변동이 생길 수 있기때문에 임차인에게 불리한 상황이 생길 수 있습니다. 물론, 구체적인 판단을 위해선 좀 더 정보가 필요합니다.어려운 내용은 아니어서, 관련 서식 등이 인터넷에 많이 있으니 참고해서 작성하시거나, 인근 부동산에 의뢰하여 소정의 수수료를 협의하시고 작성에 도움을 요청하시는것도 방법입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.이사 날짜가 딱 맞지 않아 짐 보관과 숙소 문제, 그리고 자금 흐름까지 걱정이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 질문자님께서 예상하신 대로 하루 이틀 정도 호텔 등 숙박시설에서 머무르시는 것이 일반적이며, 이삿짐은 이삿짐센터의 ‘보관이사’ 서비스를 통해 안전하게 해결하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.한국주택금융에서 제공하고있는 보금자리론 업무처리규정을 찾아본 결과, 사진에서 확인가능한 것 처럼 “배우자 외의 제3자 지분이 포함된 경우에는 취급 불가“라고 명시하고 있습니다. 공동명의자와의 관계 등에 따라 대출 가능여부가 달라질 수 있는만큼, 질문자님께서 말씀주신 방법으로 대출을 받기위해서는 한국주택금융공사에 연락하여 별도의 상담을 받아보시길 권장드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.빌라 매입 시 대출 한도 문제로 고민이 무척 깊으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 디딤돌대출이나 보금자리론은 원칙적으로 매매가와 감정평가액(또는 공시가격) 중 '낮은 금액'을 기준으로 담보가치를 산정하므로, 무조건 1억 2천만 원의 매매가를 온전히 인정받기는 어렵습니다.원칙적으로 국토교통부 공시가격을 바탕으로 평가가 진행됩니다. 질문자님의 매물은 공시가격이 6,000만 원으로 매매가 대비 매우 낮게 책정되어 있으므로, 공시가격 기준으로 진행할 경우 대출 한도가 턱없이 부족해질 수 있어 취급 은행에 별도의 '감정평가'를 요청하여 심사받으시는 것이 필수적일 수 있습니다.