경제
살짝끈질긴쫄면
사용대차도 상가임대차보호법에 적용되나요
공실상가를 관리비만 내는 조건으로 사용대차하여
사용하고있습니다
1년 조금 넘게 사용하고 있는데
월세를 내고 안정적으로 사용하고싶은데
임대인이 본인이 들어온다고 철거하라고합니다
원상복구안하려면 시설물그대로 놓고 나가라고합니다
죽은상가 살려놨더니 나가라하면
그냥나가야하나요
보호는 못받나요??
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
상가임대차보호법이 적용되려면 반드시 보증금이나 차임이 있어야합니다.
관리비만 내고 무상으로 사용하는 사용대차는 민법상의 게약일뿐
상가임대차보호법상의 임대차 게약이 아닙니다.
따라서 법이 보장하는 10년 계약갱신요구권이나 권리금 보호규정을 적용 받을수 없습니다.
차라리 시설물을 공짜로 넘길 수는 없다
철거비용을 들여서라도 원상복구하겠다라고 강하게 나가보세요
임대인이 상가를 바로 쓰길 원한대면
시설물에 대한 시설 권리금명목의 보상금을 제안하며
협상할 여지가 생깁니다.
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채택된 답변안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
사용대차면 상가임대차보호법 보호를 거의 받을수 없습니다
임대인은 원칙적으로 종료 요구 가능합니다
하지만 협상 여지는 있으니 협의를 잘해보시기 바랍니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
무상으로 빌려 쓰는 사용대차는 차임 지불을 전제로 하는 상가임대차보호법의 적용 대상이 아니므로 10년 계약갱신요구궈이나 권리금 보호를 주장하기 어렵습니다. 민법상 사용대차는 기간 정함이 없는 경우 임대인이 언제든 반환을 청구할 수 있어 법적으로 대항하기 힘드나 상가 가치를 높인 비용에 대해서는 유익비상환청구권 행사를 고려해 볼 수 있습니다. 임대인이 시설물을 두고 나가라고 강요하는 경우 철거 비용 부담을 면제받는 대신 시설을 넘길 것인지 아니면 부속물매수청구권을 통해 보상을 요구할 것인지 실익을 따져봐야 합니다. 가장 현실적인 대책은 상가를 활성화시킨 기여도를 명분으로 삼아 정식 임대차 계약으로 전환을 유도하거나 퇴거를 위한 충분한 유예기간 및 이사 비용 협상에 집중하는 것입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
상가임대차보호법을 적용을 받기 위해서는 상가임대차계약을 작성을 하고 사업자등록 신청을 하여 관할 세무서장에게 확정일자를 부여를 받았을 경우 상가임대차보호법을 적용 받아 보호를 받을 수 있을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
공실상가를 관리비만 내는 조건으로 사용대차하여
사용하고있습니다
1년 조금 넘게 사용하고 있는데
월세를 내고 안정적으로 사용하고싶은데
임대인이 본인이 들어온다고 철거하라고합니다
원상복구안하려면 시설물그대로 놓고 나가라고합니다
죽은상가 살려놨더니 나가라하면
그냥나가야하나요
보호는 못받나요??
==> 현재 상황에서 보호대상이 되지 않습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
무상사용대차(무상임대차)는 원칙적으로 상가임대차보호법 적용대상이 아닙니다. 이유는 상가임대차 보호법에서 말하는 임대차 정의는 상가건물의 일부 또는 전부를 유상으로 사용하는 계약을 말하기 때문입니다,
그에 따라 무상임대차는 상임법에 따른 적용이 아닌 민법규정에 따른 영향을 받게 됩니다,
다만 위 경우에는 월세는 없었으나 관리비용에 대한 지급은 한것으로 볼수 있고, 보통 사실상의 관리비, 제세공과금, 시솔유지비를 부담하는 경우 이를 유상임대차로 해석가능하다는 의견이 많기에 실제 위 경우는 임대차보호법 적용이 가능할것으로 판단이 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
사용대차는 상가임대차보호법 적용 대상이 아닙니다. 무상 사용대차 계약의 경우 임대인의 의사에 따라 언제든지 종료 가능합니다. 공실 상가 살려 놓은 공로를 이유로 보호받거나 월세 전환 요구권은 없습니다.
철거 요구에 응해야 하지만 시설물 소유권 협상 여지는 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
죽은 상가를 애써 살려놓으셨는데 갑작스러운 퇴거 요구를 받으셔서 상심이 크실것 같습니다. 결론부터 말씀드리면, 관리비만 내고 무상으로 사용하는 사용대차계약은 현행법상 상가건물 임대차보호법의 보호를 받기 어려워, 원칙적으로 임대인의 요구에 따라 퇴거하셔야 할 가능성이 매우 높습니다. 그러나 상세 내용을 면밀히 살펴보시고, 희박한 가능성을 찾아보시기 바랍니다.
사용대차는 민법에서,
민법 제609조(사용대차의 의의) 사용대차는 당사자 일방이 상대방에게 무상으로 사용, 수익하게 하기 위하여 목적물을 인도할 것을 약정하고 상대방은 이를 사용, 수익한 후 그 물건을 반환할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
라고 정의하고 있고,
임대차는 민법에서,
민법 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
라고 정의하고 있습니다.
즉, 차임이 없다면 임대차로 인정받기 어렵다는 것을 먼저 말씀드립니다.
또한 상임법 에서는,
상임법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(생략)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. (생략)
라고 정의하고 있습니다.
즉, 상임법의 적용 범위가 임대차이기 때문에 무상으로 사용하는 현 상태에서는 임대차로 인정받기 어렵고, 이에 따라 상임법의 적용이 어려울 가능성이 높습니다.
다만, 판례에서 위탁운영하는 점포에서 보증금 성격의 예치금이 있고, 월 차임 성격의 비용을 지급했던 사건에대해 임대차로 보아 상임법 적용대상으로 본 사례가 있습니다. 따라서, 질문자님의 사용대차가 임대차로 보여질 수 있는 여지가 있는지가 이 문제의 핵심입니다.
질문자님께서 당시에 작성하셨던 계약서와 건물주와 주고받으신 문자나 카톡내역들을 검토하여, 보증금이나 월 차임으로 인정받을 수 있을만한 지급 내역 등이 있는지, 계약서상의 문구가 있는지 한번 잘 살펴보시길 바랍니다.