빌라 매매하려는데 보금자리론이나, 디딤돌이 매매가 기준으로 나올 수 있을까요?

Question

1.2억의 매매가인 부동산을 매매하려고 하는데, 25년 말에 8000만원에 매매한 급매 주택을 리모델링한 매물을 1억2천에 다시 매입하려고 합니다. 실제 공시지가는 6000만원이던데, 디딤돌이나, 보금자리론에 이 매매가를 적용받아서 대출을 받을 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

디딤돌 대출 시 담보평가금액의 기준금액은 가장 먼저 KB시세를 보게 기준 삼게 됩니다.

또한 KB시세 없을 경우 공시가격으로 하고 공시가격으로 대출한도가 부족하면 공시가격이 없는 것으로 보고 기금 부담으로 감정평가를 실시를 해서 대출 한도를 측정을 하게 됩니다.

매매가격과 감정평가를 비교해서 매매가격이 높을 경우 감정평가액을 기준을 삼게 됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

디딤돌이나 보금자리론 같은 정책대출은 매매가와 감정가 중 낮은 금액을 기준으로 한도를 정하므로 공시지가 6000만원인 빌라를 1.2억원에 매수할 경우 매매가 전체를 대출 기준으로 인정받기는 현실적으로 어렵습니다. 전 주인의 최근 매입가와 낮은 공시지가는 감정평가시 불리하게 작용하여 실제 대출 가능 금액이 예상보다 훨씬 적게 나올 수 있다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 따라서 계약 전 해당 매물의 주소를 들고 은행을 방문하여 감정평가를 미리 의뢰하거나 탁상 감정을 통해 대출 한도가 얼마나 나올지 확인해야 잔금 부족 사태를 막을 수 있습니다. 만약 정책 대출 한도가 부족하다면 부족분은 개인 자금으로 충당하거나 일반 금융권의 신용 대출 등을 병행해야 하므로 보수적인 자금 계획을 세워 접근하셔야 안전합니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

주택담보대출의 경우 주택평가액은 KB시세를 기준으로하고, 없는 경우 부동산원가격이나 공시지가를 기준으로 판단하게 됩니다. 실제 리모델링을 통한 가치상승분은 감정평가액을 반영하지 않는이상 주택가액에 포함되기는 어렵습니다. 금융사별 평가액을 어떤 기준을 우선할지는 차이가 있을수 있으나, 통상적으로 빌라의 경우는 공시가격 140%을 기준으로 보는 게 일반적이여서 질문의 경우 매매가격을 그대로 주택가격으로 반영되기는 어려워 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.

빌라 매입 시 대출 한도 문제로 고민이 무척 깊으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 디딤돌대출이나 보금자리론은 원칙적으로 매매가와 감정평가액(또는 공시가격) 중 '낮은 금액'을 기준으로 담보가치를 산정하므로, 무조건 1억 2천만 원의 매매가를 온전히 인정받기는 어렵습니다.

원칙적으로 국토교통부 공시가격을 바탕으로 평가가 진행됩니다. 질문자님의 매물은 공시가격이 6,000만 원으로 매매가 대비 매우 낮게 책정되어 있으므로, 공시가격 기준으로 진행할 경우 대출 한도가 턱없이 부족해질 수 있어 취급 은행에 별도의 '감정평가'를 요청하여 심사받으시는 것이 필수적일 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

공시지가가 낮아도 은행은 매매가와 kb시세 감정가 중 낮은 금액을 기준으로 하므로 1.2억 매매가가 적용될 것으로 보이며 보금자리론과 디딤돌 대출 가능성이 높다고 보여집니다

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

매매가 1.2억 기준 대출 가능할 수도 있지만

그대로 100% 인정될 가능성은 낮고

감정가 기준으로 줄어들 확률이 높습니다

특히 지금 상황이면 대출 기준 7000~9000만 사이로 잡고 계획하는 게 안전합니다

은행 상담을 미리 받아보시기 바랍니다

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

대출은 매매가 기준 최대치가 아니라 평가 금액 기준으로 산정됩니다.

즉 디딤돌, 보금자리론 대상 여부는 가능하지만 한도는 생각보다 낮게 나올 수 있습니다.

감사합니다.