답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.주변 땅보다 지대가 낮아 토지 활용에 고민이 많으실 텐데, 결론부터 말씀드리면 1년 단위로 허용 높이가 갱신되는 것이 아니므로 매년 조금씩 흙을 높여가는 것은 법적으로 불가능합니다. 50cm이하로 복토가 필요한 경우라면, 비용을 아끼는 가장 쉬운 방법은 현수막을 걸어 주변 공사장 등의 흙을 무료로 받는 것입니다.법률상 복토 높이는 1년 단위로 리셋되는 것이 아니라 아무 작업도 하지 않았던 원래 땅의 지표면인 원지반을 기준으로 총 누적 높이를 계산하므로, 올해 50cm를 올리고 내년에 다시 올리는 편법은 불법으로 간주되어 원상복구 명령을 받을 수 있습니다.지자체의 허가 없이 흙을 덮을 수 있는 높이는 원지반 기준 50센티미터 이내이며, 이웃 땅과 단차가 커서 흙이 무너지는 것을 막기 위해 옹벽 등 구조물 설치가 필요하다면 높이와 상관없이 무조건 관할 지자체의 개발행위허가를 정식으로 받으셔야 합니다.일반적으로 흙을 사서 채우려면 막대한 장비와 운반비가 발생하지만, 진입로에 양질의 흙을 무료로 받는다는 현수막을 걸어두면 흙 버릴 곳을 찾는 주변 공사 업체들과 이해관계가 맞아떨어져 비용 없이 땅을 높일 수 있습니다.다만 이 방법을 활용하실 때는 자칫 땅이 쓰레기장으로 변할 수 있는 위험을 각별히 주의하셔야 합니다. 악덕 업체들이 건축 폐기물이나 쓰레기가 섞인 오염된 흙을 쏟아붓고 도망가는 사례가 빈번한데, 내 땅에 불법 폐기물이 묻히게 되면 투기자를 잡지 못할 경우 토지 소유자가 막대한 사비를 들여 모두 파내고 처리해야 하는 온전한 책임을 지게 됩니다.따라서 현수막을 통해 흙을 받기로 하셨다면 흙이 들어오는 날 반드시 현장에 상주하시며 쏟아지는 흙이 깨끗한 양질의 토사인지 두 눈으로 직접 철저하게 확인하셔야만 안전하게 복토를 진행하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.생애 첫 내 집 마련이라는 설레는 순간에 압류와 가압류 등 복잡한 권리관계가 얽힌 집을 마주하시어 걱정이 무척 크시겠습니다.결론부터 냉정하게 말씀드리면 이러한 주택은 자칫 매수인의 소중한 자산을 한순간에 잃을 수 있는 매우 높은 위험성을 내포하고 있으므로, 부동산 거래 경험이 없으시다면 가급적 매수를 재고하시는 것을 조심스럽게 권장해 드립니다.하지만 해당 주택을 반드시 매수하셔야 하는 상황이라면 소중한 자산을 지키기 위해 몇 가지 핵심 사항을 철저히 통제하셔야 합니다. 우선 등기부등본상에 기재된 모든 채무액의 합이 질문자님께서 지불하실 매매대금보다 많다면 절대 거래하시면 안 되며, 등기부에 아직 올라오지 않은 숨은 세금 체납액이 우선 징수될 수 있으므로 계약 전 반드시 매도인에게 최신 국세 및 지방세 납세증명서를 요구하여 직접 확인하셔야 합니다.또한 계약서를 작성하실 때는 잔금 지급 시점까지 매도인이 모든 제한물권을 전액 말소하지 않으면 계약을 무효로 하고 위약금을 배상한다는 강력한 방어적 특약을 반드시 명시하셔야 합니다.가장 주의하셔야 할 점은 잔금을 집주인의 개인 통장으로 입금하며 알아서 빚을 갚고 압류를 풀어달라고 맡기는 것은 자산을 허공에 날릴 수 있는 극도로 위험한 행동이라는 것입니다.따라서 잔금을 치르는 날에는 부동산 중개인에게만 맡기지 마시고 질문자님께서 직접 고용한 법무사를 반드시 대동하여, 법무사가 매매대금으로 직접 채권자들에게 빚을 상환하고 그 자리에서 압류 말소 서류를 건네받아 소유권 이전 등기와 말소 등기를 동시에 접수하는 동시이행 절차를 밟으셔야만 안전하게 집을 가져오실 수 있습니다.생애 첫 구매이신 만큼 당장의 매력적인 조건보다는 거래의 안전성을 최우선으로 생각하시어, 조금이라도 찜찜한 부분이 있다면 과감히 포기하시거나 반드시 본인 측 법무사를 통해 권리관계를 철저히 검증하며 진행하시기를 권장해 드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.먼저 과거 정부에서 계약갱신청구권을 도입한 취지는 부동산 정책실패로 인하여 가파르게 상승해버린 전세가 때문입니다.전세가로 인해 만기일이 다가오는 세입자들의 주거 불안과 원망이 커지자 계약갱신권을 줘서 급한불을 끄고 문제를 잠깐 뒤로 미룬것 뿐입니다.하지만 이 제도가 시행된 이후 과거와 현재의 전세 시장에서 세입자가 계약 갱신을 하는 이유 자체가 완전히 달라졌다는 점을 짚어볼 필요가 있습니다.과거에는 단순히 임대인과 별다른 트러블이 없거나 세입자 본인의 자유로운 의사에 따라 갱신을 선택했다면, 제도 도입 이후에는 폭등한 전세가로 인해 세입자에게 갈아탈 선택지가 사라져 어쩔 수 없이 갱신을 택해야만 하는 상황으로 변질되었습니다.이전의 세입자들은 동일한 금액으로 다른 지역이나 아파트로 이사할 수 있는 여유로운 선택권이 있었으나, 갱신 시 전세금 인상률을 최대 5퍼센트로 제한하는 제도가 맞물리면서 시장에는 이중가격이 형성되었고 세입자의 이른바 잠김 효과가 발생했습니다. 신규로 전세를 구하는 가격은 크게 뛴 반면 갱신하는 가격은 5퍼센트만 오르다 보니, 세입자 입장에서는 직장이나 학교 문제로 이사를 가고 싶어도 주변 전세금이 너무 올라 엄두를 내지 못한 채 무조건 갱신청구권으로 버티며 기존 집에 머무를 수밖에 없는 상황이 된 것입니다.이로 인해 시장에 원활하게 순환되어야 할 기존 전세 매물의 회전이 완전히 멈춰버렸습니다. 여기에 실거주하지 않으면서 전세 매물을 시장에 내놓는 핵심 공급자인 다주택자에 대한 강도 높은 규제가 더해지면서, 투자자들의 시장 진입이 막히고 신규 전세 공급마저 차단되는 악순환이 이어졌습니다.게다가 다주택자를 겨냥한 보유세 부담이 크게 늘어난 것도 전세 매물의 씨가 마르게 된 원인입니다. 집주인 입장에서는 매년 큰 금액의 세금을 내야 하는데 전세보증금만으로는 이를 감당할 현금 흐름이 나오지 않으므로, 본인의 주머니에서 세금을 내는 대신 기존의 순수 전세를 반전세나 월세로 전환하여 세입자에게서 받은 월세로 세금을 납부하는 조세의 전가가 일어난 것입니다.결론적으로 갱신청구권은 세입자를 보호하려는 선의에서 출발하였으나 결과적으로 급한불 끄기에 불과했습니다. 단순히 2년을 더 살게 해 주었다는 사실 자체가 문제라기보다는, 그 권리와 함께 묶인 가격 통제와 다주택자 규제 및 보유세 강화라는 정책들이 불러일으킬 부작용에대해 충분한 고려없이 문제들이 동시에 맞물리면서 수요는 억눌리고 매물 공급은 차단되며 기존 전세마저 월세로 바뀌는 현상을 초래하였고, 이것이 오히려 서민들의 주거 환경을 더욱 힘들게하는 악순환을 불러일으켰다고 생각합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.영업직이기때문에 개인 역량에따라 편차가 심합니다.면접 시 수익구조를 먼저 파악하시고, 결정해보시면 됩니다.모든 부동산 영업은 매달 수입이 편차가 클 수 밖에 없습니다.월 천 이천 삼천 오천도 가능은 합니다. 다만, 그게 일시적인건지, 꾸준한 내 수입으로 만들 수 있는지가 중요합니다.영업은 결국 내 실적이 수익이기때문입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.토지의 활용도를 높이기 위해 진입로 확보와 용도지역의 정확한 의미를 파악하시느라 여러모로 고민이 많으시겠습니다.결론부터 말씀드리면 현재 지적도상으로는 중로1류에 접합되어 있어 법률상 지적도상의 완전한 맹지는 아닐 수 있으나 실제 차량 진출입이 불가능하다면 건축법상 사실상의 맹지로 취급될 가능성이 높으며 국지도에서의 직접 진입은 교통안전상의 이유로 허가가 매우 까다로울 수 있습니다. 따라서 막다른 도로를 통한 진입로 개설이 오히려 용이할 수 있습니다.건축물을 건축하기 위해서는 건축법에 따라 해당 대지가 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로에 2미터 이상 접해야만 하는 것이 원칙입니다.비록 토지이용계획확인원 상 중로 크기의 간선도로에 접합되어 있다고 나오더라도 실제 물리적인 진출입로가 개설되어 있지 않고 단차 등의 장애물이 존재한다면 건축 허가를 받기 어려운 상태로 보아야 합니다.또한 맞닿아 있는 도로가 일반적인 이면도로가 아닌 국지도와 같은 주요 도로일 경우 도로법에 따른 도로연결허가를 별도로 받아야 하는데 차량의 주행 속도와 안전사고 위험을 고려하여 새로운 진출입로 개설을 제한하는 경우도 있습니다.따라서 국지도에서 직접 연결하는 것보다는 지자체 소유의 전답을 통과하여 기존 막다른 길과 연결하는 방안이 더 현실적일 수 있으며(막다른 도로인 경우 도로의 조건이 일부 완화될 수 있습니다)이 경우에는 해당 지자체로부터 적법한 진입로로 인정받을 수 있도록 별도 승인이 필요할 수 있습니다.확인도면 상에 기재된 도시지역이라는 표시에 대해서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 자연녹지지역 자체가 도시지역이라는 대분류 안에 속하는 용도지역이므로 특별히 토지의 일부(동그라미친 부분)만 도시지역이라는 의미라기보다는 해당 지번이 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있음을 도면상 직관적으로 표시한 것입니다.다만, 대상 토지가 준보전산지로 지정되어 있으므로 진입로 문제만 원만히 해결된다면, 산지전용허가 등을 통한 개발행위 자체는 충분히 긍정적으로 검토될 여지가 있습니다.그러므로 무리하게 국지도 직접 연결을 추진하시기보다는 관할 지자체의 건축과 및 재산관리 부서를 직접 방문하시어 인접한 지자체 소유 토지를 활용한 도로 개설 가능 여부를 신중히 타진해 보시기를 권장해 드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.현재의 정부 정책이 지속된다면 전세매물은 찾기 어려워질 것으로 보입니다. 다주택자가 전세나 월세를 내놓게되는데, 보유세 등 다주택자에게 부과되는 ‘비용’이 생겨서 월세 형태로 그 금액을 충당하는 구조로 변화하고 있습니다.부동산학에서는 이를 조세의 전가라고 부릅니다.물론 아직 적지만 매물이 없지는 않습니다.부동산에 많이 방문해보시고 상담받아보시기 바랍니다. 좋은 매물은 오히려 광고하지않고 방문 손님들에게만 보여주는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.권리관계에 따라 다릅니다. 주소지 등 민감한 내용은 가리고 등기사항증명서의 내용을 올랴주신다면 권리분석이 가능합니다.또는 사건번호라도 알려주신다면 분석해드리겠습니다.일단 요건을 갖추어 대항력이 있다면 낙찰자에게 보증금을 받으시면되고, 없더라도 우선변제권이 있다면 낙찰 금액에서 순위대로 배당이 이루어집니다. 금액이 없거나 적을 수는 있습니다. 다만 현재 제공해주신 정보만으로는 권리분석이 불가합니다..

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.새 계약서를 작성하자는 임대인의 요청시점이 좀 더 명확해야 답변이 가능할 것 같습니다. 임대차 계약을 체결하고 잔금납부를 하기 전인 상황인지, 살던 와중에 갱신을 하면서 재작성하는건지 분명하지않아서 추정에 어려움이 있습니다.조심스럽게 추정해보자면, 소유권 이전을 하면서 임대인분께서 대출 승계 등에 관련한 업무를 보시는 과정에서 뭔가 필요하셨던 상황이지 않을까 싶습니다.또는 매매시 임대차계약은 민법상 승계되는데, 서류상 기존 임대인 명의로 되어있는게 단순히 신경쓰이시거나 분실한 상황일 수도 있습니다.어디까지나 한정된 정보로 추정한 것이기 때문에 중간에 중개사가 있다면 편히 여쭤보시고, 없으시더라도 임대인에게 충분히 물어볼만한 사안이므로 편히 여쭤보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.배달 전문점 창업이라는 새로운 도전을 앞두고 초기 자본금과 비용 절감 문제로 고민이 무척 깊으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 덕트나 화구 등 기존 주방 설비가 이미 갖춰진 상가를 인수하여 창업하시는 것은 초기 투자 비용을 획기적으로 줄일 수 있는 매우 현명하고 합리적인 접근 방식이라고 판단됩니다.텅 빈 상가에 신규로 모든 주방 기기를 구매하고 배기 설비를 공사하게 되면 막대한 자금이 소요되지만 기존 매장을 인수하는 형태를 취하신다면 이러한 금전적 부담을 크게 덜어내실 수 있습니다.임차인 간에 주고받는 권리금은 해당 매장의 단순한 물리적 시설 상태뿐만 아니라 기존 영업자의 매출 규모나 영업 노하우 등 무형의 가치에 따라 그 금액이 얼마든지 크게 달라질 수 있습니다. 만약 질문자님께서 기존 영업자의 브랜드나 업종을 그대로 승계하실 목적이 아니라 본인만의 독자적인 새로운 메뉴로 배달 전문점을 운영하실 계획이시라면 영업 권리금까지 높게 지불하며 굳이 장사가 잘되는 매장을 인수하실 필요가 전혀 없습니다.오히려 덕트나 화구 등 기본적인 주방 시설은 온전히 잘 갖추어져 있으나 현재 운영자의 매출 부진 등으로 인하여 권리금이 아주 저렴하게 형성되어 있거나 무권리로 나온 매장을 찾아 발굴하여 인수하시는 방향을 적극 추천해 드립니다.이처럼 초기 인수 비용을 최소화한 매장에서 기존의 훌륭한 주방 시설은 그대로 활용하시고 메뉴 구성만 질문자님께서 원하시는 대로 새롭게 변경하신다면 창업 비용을 크게 아끼면서도 안정적으로 사업을 시작하실 수 있을 가능성이 높습니다.이때 창업비용은 임대차 보증금만 있으면되고, 초기 안정적인 정착을 위한 마케팅 비용이나 여유금으로 월세 1년치 정도는 확보하시고 시작하시길 권장해드리고 싶습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결혼 준비로 눈코 뜰 새 없이 바쁘신 와중에 여러 그룹의 지인들을 챙기며 식사 메뉴와 예산까지 일일이 고민하셔야 하니 신경 쓰이실 일이 무척 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 청첩장 모임의 메뉴로는 호불호가 적고 대화에 집중하기 편안한 차분한 분위기의 식당을 찾아보시는게 좋습니다. 개인적으로는 파스타 레스토랑이나 깔끔한 분위기라면 양식,일식,한정식 모두 다 괜찮은 선택지 입니다. 예산은 형편에따라 진행하시되, 참고적으로 말씀드리자면 보통 3-5만원 선이 많기는 합니다. 물론, 결혼하시는 분의 연령대에 따라서도 많이 달라집니다.사전에 참석자들에게 알레르기나 특별히 피하고 싶은 음식을 가볍게 물어보아 배려하는 모습을 보여주시고, 주말이나 퇴근 시간대에는 식당이 혼잡할 수 있으므로 반드시 조용한 룸이나 분리된 좌석이 있는 식당으로 고민해서 예약을 해보시길 바랍니다.