답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.한국주택금융에서 제공하고있는 보금자리론 업무처리규정을 찾아본 결과, 사진에서 확인가능한 것 처럼 “배우자 외의 제3자 지분이 포함된 경우에는 취급 불가“라고 명시하고 있습니다. 공동명의자와의 관계 등에 따라 대출 가능여부가 달라질 수 있는만큼, 질문자님께서 말씀주신 방법으로 대출을 받기위해서는 한국주택금융공사에 연락하여 별도의 상담을 받아보시길 권장드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.빌라 매입 시 대출 한도 문제로 고민이 무척 깊으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 디딤돌대출이나 보금자리론은 원칙적으로 매매가와 감정평가액(또는 공시가격) 중 '낮은 금액'을 기준으로 담보가치를 산정하므로, 무조건 1억 2천만 원의 매매가를 온전히 인정받기는 어렵습니다.원칙적으로 국토교통부 공시가격을 바탕으로 평가가 진행됩니다. 질문자님의 매물은 공시가격이 6,000만 원으로 매매가 대비 매우 낮게 책정되어 있으므로, 공시가격 기준으로 진행할 경우 대출 한도가 턱없이 부족해질 수 있어 취급 은행에 별도의 '감정평가'를 요청하여 심사받으시는 것이 필수적일 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.사용량이 많으셔서 그정도면 정수기 렌탈 하시는게 삶의 질 향상에도 더 도움이 될 것 같습니다.최근에는 정수기에 기능이 많아서 비슷한 금액으로 훨씬 편리한 생활이 가능하실 거라고 생각됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.부업관련 컨텐츠가 많이 있는데요, 실제론 강의로 돈을 버는 구조인 경우가 많기때문에 주의가 필요합니다.부업 찾아보시기 전에 최근에 pd수첩에서 방영한 부업 관련편을 한번 보시고 부업을 찾아보셔야 사기를 예방하실 수 있기때문에 추천드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.보증금 500에 월세 40만원인 경우,거래금액이 3,300만원에 해당됩니다.(보증금+월세x70)여기에 해당하는 법정 상한요율은 0.5%이며, 165,000원이 상한 수수료가 됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 중개행위와 명백히 구분되는 별도의 전문적인 컨설팅 용역이 제공된 사실이 객관적으로 입증되어야만 합법적인 비용으로 인정받을 수 있습니다.그 판단 기준을 확인할 수 있는 판례 두 가지를 소개드립니다.1. 대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결 [부동산중개업법위반]2. 대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결 [부동산중개업법위반]위 두 가지의 판례의 핵심 내용은,"객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다." 입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.안타까운 상황이시네요. 결론부터 말씀드리면, 서둘러 재계약을 체결하시기보다는 '묵시적 갱신' 상태를 유지하셨다면 임차인에게 훨씬 유리한 법적 지위를 확보하실 수 있었을 것으로 보이며, 현재로서는 체결된 재계약을 위약금없이 합의해지하는 대신 중개보수를 부담하는 형태로 하는것이 최선으로 보입니다.새로운 계약서를 작성하지 않고 기존 계약이 묵시적으로 갱신되도록 두셨다면, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 이 경우 통지한 날로부터 3개월이 지나면 법적으로 해지의 효력이 발생하여 집주인에게 보증금 반환을 정당하게 요구할 수 있으므로, 임차인 입장에서 훨씬 안전하게 이사 일정을 계획하실 수 있었을 것으로 생각됩니다.참고로 집을 내놓는건 재계약 유무와는 관련이 없습니다. 언제든 매물을 내놓고 새로운 세입자를 구할 수 있습니다.현재의 상황에서는 임대인과 잘 협의하시는게 최선일 것으로 보여집니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.보증금마저 모두 소진된 상태에서 장기 연체로 인해 임대차 갱신과 공실 문제까지 겹쳐 심려가 무척 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 현재 세입자는 2기 이상의 차임을 연체하였으므로 법적으로 '묵시적 갱신' 요건이 성립되지 않으며, 보증금이 마이너스인 상황에서 무리하게 거주를 허락하시면 손해만 눈덩이처럼 커질 위험이 높으므로 내용증명 발송을 통한 단호한 계약 해지 통보가 현실적으로 가장 안전한 방안일 것으로 판단됩니다.1. 단호한 계약 해지 및 내용증명 발송현재 연체액이 보증금을 초과하였으므로 법적으로 언제든 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 우선 우체국 내용증명을 통해 '차임 연체에 따른 계약 해지 및 명도소송 등 법적 조치 진행 예정'이라는 단호한 입장을 공식적으로 전달하여 세입자에게 사태의 심각성을 명확히 인지시키는 것이 선행되어야 할 것으로 사료됩니다.2. 공실 방지를 위한 퇴거 기한 조율내용증명으로 심리적 압박을 가한 후, 대화 과정에서 "원칙적으로는 당장 명도소송 대상이나, 새로운 세입자가 들어올 때까지만 거주를 유예해 줄 테니 계약일에 맞춰 반드시 집을 비워달라"는 타협점을 제시해 보실 수 있습니다. 이는 세입자에게 거처를 구할 시간을 주면서도 임대인의 보증금 없는 공실 부담을 최소화하는 전략적 접근이 될 수 있습니다.3. 집 보여주기 등 적극적 협조 조건 부여거주 기간을 유예해 주는 핵심 조건으로, 부동산 중개인의 방문이나 새로운 세입자 후보에게 '집을 보여주는 일에 언제든 적극적으로 협조해야 한다'는 점을 명확히 약정하셔야 합니다. 만약 세입자가 집 보여주기를 핑계로 거부하거나 방해한다면 즉시 유예를 파기하고 강제집행 절차에 돌입하겠다는 점을 단호하게 주지시키시길 권장해 드립니다.4. 초과 연체금에 대한 지불각서 수령퇴거 시점이 다음 세입자가 들어오는 날로 미뤄지면 그 유예 기간만큼의 월세와 공과금 손실이 추가로 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 거주 연장을 합의해 주실 때 기존 미납액 및 향후 발생할 월세에 대해 '퇴거 후 언제까지 변제하겠다'는 내용의 지불각서나 차용증을 미리 작성해 두셔야, 추후 법원에 지급명령을 신청하는 등 원활한 채권 회수 절차를 밟는 데 유리하게 작용할 것으로 생각됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.대출 거절과 예상치 못한 위약금 문제로 인해 심적 고통이 무척 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 계약을 일방적으로 파기할 때 해약금의 기준은 '실제 입금한 금액(5%)'이 아니라 '계약서상 명시된 약정 계약금(10%)'이 되는 것이 원칙이므로, 특약에 따라 추가 5%에 대한 납부 의무가 발생할 가능성이 높으나 우선 기납부한 금액 포기 조건으로 원만한 합의 해제를 시도해 보시는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.계약의 일방적인 해제를 위해 포기해야 하는 해약금은 1차로 지급한 일부 금액이 아니라, 계약서에 명확히 기재된 '약정 계약금' 전체를 기준으로 판단하는 것이 대법원 판례의 기본 태도입니다. 따라서 계약서상 총 계약금이 총 금액의 10%로 명시되어 있고 이를 위약금으로 한다는 특약이 존재한다면, 시행사 측에서 이미 납부한 5% 외에 나머지 5%를 추가로 청구할 법적 근거가 성립될 가능성이 높습니다. (대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결)구체적인 사안은 계약서의 전체적인 내용을 파악해야 판단이 가능할 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.적은 시드머니로 첫 내 집 마련을 앞두고 매수 시기와 자산 가치 변동에 대한 고민이 무척 깊으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 실거주 목적의 1주택은 시장 변동성에 대비하는 훌륭한 '헷지(Hedge)' 수단이 될 수 있으므로 자금 여력에 맞춰 수요가 풍부한 입지를 선점하시는게 무엇보다 중요합니다.1. 시장 변동성 헷지(Hedge)집값이 전반적으로 상승하면 자산 가치가 동반 상승하며, 반대로 하락장이 오더라도 수요가 탄탄한 입지를 잘 선택했다면 상대적으로 낙폭이 적어 오히려 적은 비용으로 상급지로 갈아탈 수 있는 기회가 될 수 있습니다.2. 인플레이션 방어 및 주거 안정성2년 동안 화폐 가치 하락(인플레이션)을 방어할 수 있으며, 원리금 상환을 통한 강제 저축 효과로 장기적인 주거 안정성을 확보하는 데 긍정적으로 작용할 것으로 사료됩니다.3. 하방 경직성이 강한 직주근접 입지 선정선택의 폭이 좁더라도 경기 서남부 등 일자리가 풍부하고 교통망 확충 호재가 있는 직주근접 요건을 갖춘 곳을 우선 검토하셔야 추후 가치 하락 방어 및 매도 시 환금성 측면에서 유리할 가능성이 높습니다.4. 감당 가능한 수준의 자금 계획생애최초 디딤돌 대출 등 저금리 정책 상품을 최대한 활용하시되, 부부의 합산 소득을 기준으로 매월 상환액이 생활에 지장을 주지 않는 안전한 범위 내에서 대출 규모를 산정하시기를 권장해 드립니다. 판단에 도움이 되셨길 바랍니다.