답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 정확하게 말씀드리면, 잔금을 모두 치르기 전까지는 매도인(집주인)이 비밀번호를 변경하더라도 이를 법적으로 문제 삼거나 계약 위반으로 항의하실 수는 없습니다. 점유권을 넘기는 시점이 아니기 때문입니다.1. 소유권과 점유권의 이전 시점은 잔금시점입니다.부동산 거래에서 매수인(질문자님)이 해당 집을 온전히 내 마음대로 출입하고 사용할 수 있는 권리(사용수익권 및 점유권)는 '잔금 지급과 동시에' 발생합니다. 잔금일 전에 비밀번호를 알려준 것은 법적인 의무가 아니라, 이사 준비나 가구 치수 측정 등을 위해 매도인이 베풀어 준 '호의(편의 제공)'에 불과합니다.2. 예상되는 매도인이 갑자기 비밀번호를 바꾼 현실적인 이유는, 법적인 악의가 있어서는 아니라고 보여집니다.간혹 잔금을 치르기도 전에 세입자나 매수인이 몰래 이삿짐을 들이거나 인테리어 공사를 시작해 버리는 사고가 발생합니다. 이를 막기 위해 공인중개사가 매도인에게 조언하여 비밀번호를 바꾸기도 합니다.계약 사고나 중개 사고 등을 방지하기 위한 조치였을 가능성이 높습니다.법적으로나 감정적으로 풀 문제는 아니며, 매도인이나 중개사에게 연락하여 필요한 사항(인테리어를 위한 측정 등)을 말씀드리시면, 다시 응하여 비밀번호를 알려줄 가능성이 높습니다. 모쪼록 안전하고 깔끔한 계약이 되시길 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.적어주신 글만 읽어도 그동안 얼마나 치열하게 살아오셨는지, 그리고 지금 몸과 마음이 얼마나 한계에 다다르셨는지 그 무거운 피로감이 고스란히 전해집니다. 자책하실 필요가 전혀 없습니다. 시간이 모자란 것은 당신이 게으르거나 관리를 못 해서가 아니라, 혼자서 짊어지고 있는 절대적인 '역할과 과제'의 양이 너무 많기 때문입니다.지금 질문자님에게 필요한 것은 '시간을 쥐어짜는 법'이 아니라, '무엇을 덜어내고 포기할 것인가'를 결정하는 것입니다.1. 수면 부족은 뇌를 '음주 상태'와 비슷하게 만듭니다. 4시간 자고 깨어있으면 물리적인 시간은 늘어나지만, 맑은 정신이면 30분에 끝낼 일을 1시간, 2시간 끌게 만들고 실수를 유발해 결국 시간을 더 갉아먹습니다. 아무리 바빠도 최소 6시간의 수면은 깎아내야 할 시간이 아니라, 내일의 효율을 높이기 위한 '필수 투자'로 인식을 바꾸셔야 합니다.2. 모든 것을 완벽하게 해낼 수는 없습니다. 삶의 질을 조금 타협하더라도 내 에너지를 아낄 구멍을 찾으셔야 합니다.청소는 매일 하지 않고 주말에 한 번만 대충 한다.요리하는 시간과 에너지를 아끼기 위해 반찬이나 간편식사용 완제품을 사 먹는다.당장 내 인생에 치명적이지 않은 연락이나 모임은 과감히 미룬다.자신에게 너무 채찍질만 하시기 보다는, 가끔 칭찬하며 당근을 주시기 바랍니다.스스로 지치게 하는것 만큼 나에게 민폐는 없습니다. 민폐를 끼치기 싫으시다면, 스스로에게 보상을 주시기 바랍니다.모든 선택에는 좋고 나쁨이 있습니다. 오늘 답변의 핵심 단어로 '균형'을 드리고 싶습니다.균형있는 자기관리로 행복한 자기발전 이루시길 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.바로 비워주실 필요는 없습니다.계약 만기일까지는 거주하실 수 있고, 임대인의 직접 거주는 계약갱신 거절사유에 해당되어 임차인이 갱신요구권을 사용하더라도 적법한 거절사유에 해당됩니다.물론, 나중에 확인했을때 임대인이 거주하고있지않다면 책임을 물을 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.은행은 경매 낙찰금에서 ‘경매 시점의 실제 채무 잔액(원금 + 밀린 이자 + 연체 이자)’을 우선적으로 가져갑니다. 무조건 등기부에 적힌 채권최고액 전액을 가져가는 것은 아닙니다. 쉽게 말씀드리자면, 채권최고액을 최대한도로 돈을 가져갈 수 있는 권리입니다.최우선 변제 적용 여부를 확인하기 위해서는 최초 담보권 설정일을 보아야하는데, 해당 건물이 2023년에 준공되었다고 하셨으므로, 그 이후에 담보권이 설정되었다고 가정하고 살펴보자면, 환산보증금이 이미 높아서, 현재 기준으로도 적용되지는 않을 것으로 보입니다.환산보증금이 현재 기준 2억으로, 상임법 적용대상은 맞지만, 최우선 변제는 환산보증금 기준액이 3,800만 이하입니다.따라서 우선변제권으로만 배당에 참여하게 됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.적정선이라는건 따로 없습니다. 협의에따라 결정되기 때문입니다. 다만, 법적인 상한선은 있습니다. 법적인 상한요율은 0.4%이고, 이 요율 이내에서 협의로 결정됩니다. 0.3%를 얘기한 분은 가격을 깎아보라는 취지에서 말씀주신게 아닐까 생각이 듭니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.중개수수료율은 근린생활시설로 분류되어 0.9%가 맞긴 합니다. 다만 상한요율일 뿐이므로, 협의가 가능합니다. 사정을 잘 말씀드려 낮춰보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.첫 내 집 마련이라는 뜻깊은 성과를 이루신 것을 진심으로 축하드립니다! 그런데 가장 중요해야 할 등기권리증에 금액이 다르게 적혀 있어 무척 당황스럽고 놀라셨겠습니다.결론부터 단호하게 말씀드리면, 등기부등본(등기권리증)상에 기재되는 거래가액과 질문자님이 실제로 지불한 매입 가격은 정확히 일치해야 하는 것이 원칙입니다. 2천만 원이나 적게 기재된 것은 절대 일반적인 상황이 아닙니다.추후 양도소득세 산정할 때에 질문자님에게 손해가 있을 수 있으니 꼭 짚고 넘어가야 합니다.1. 부동산거래계약신고필증을 확인해보시기 바랍니다.보통 법무사가 등기권리증과 같이 줍니다.2. 신고필증상 금액은 문제없다면 등기소 실수일 수 있습니다.3. 신고필증부터 2천만원이 깎여있다면 다운계약일 수 있으니 세부내용을 중개사나 법무사에게 확인해보아야 합니다.4. 등기소 직원의 단순 실수라면, 경정등기를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.인수창업은 현 시점에서 적은 금액으로 위험부담을 최대한 줄이고, 창업에 도전하기좋은 방법입니다. 결론부터 말씀드리면, 매출자료는 속이려면 얼마든지 속일 수 있습니다.질문자님께서 말씀하신 부가세증명원도 얼마든지 가짜매출을 만들어낼 수 있습니다. 더군다나 매출자료는 어디까지나 과거의 영업자료일뿐 미래의 매출을 보장하지는 못합니다. 따라서, 매출을 확인하기 전에 상권을 먼저 보시고, 내가 신규 창업을 한다면 여기에 차릴만한 곳인지 검토해보시는게 먼저입니다. 신규창업 시에는 매출자료가 없으니까요.상권이 마음에 드셨다면, 요청해볼 수 있는 매출자료는 아래와 같습니다.1. POS 매출내역2. 키오스크 매출내역3. 부가가치세 과세표준증명4. 매입자료(평균적인 발주량을 파악해서 매출을 추정)등등이러한 매출 자료를 요청해볼 수는 있으나, 매도인이 이에 응할 의무는 없습니다. 어디까지나 협의로 이루어지는 것이기 때문에, 적절한 밀당이 필요합니다.그리고 권리계약서 작성 시 첨부된 매출자료에 위변조 사실이 있을경우 이에따른 배상을 하는 내용을 포함시킬 수도 있겠습니다. 중간에 전문가가 있으시다면, 필요한 사항을 잘 전달하셔서 협의점을 잘 찾아서 계약서를 꼼꼼히 잘 작성하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 먼저 말씀드리겠습니다.계약 위반이 전혀 아니며, 집주인도 이를 문제 삼을 수 없습니다. 세입자로서 내야 할 돈(차임)을 다 낸 것이기 때문에 법적인 의무를 완벽히 다하신 것입니다.하지만! 계약 위반은 아니더라도, 보증금을 통장으로 돌려받기 전에 온 가족의 전입신고를 새집으로 전부 옮기는 것은 절대로 하시면 안 됩니다.현재 질문자님(계약자)은 주소를 새집으로 옮기셨더라도, 배우자님과 아이들(가족 세대원)의 전입신고가 기존 월세집에 남아있기 때문에 판례상 보증금 보호 효력이 그대로 유지되고 있습니다.(대항력)그런데 만약 보증금을 아직 돌려받지 못한 상태에서 배우자님과 아이들까지 모두 새집으로 전입신고를 해버리면, 기존 월세집은 법적으로 ‘빈집(점유 상실)’이 되어버립니다.이렇게 되면 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 대응할 수 있는 수단이 사라져버리게 됩니다.따라서, 배우자님의 전입신고는 반드시 보증금을 반환받고 진행하시는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.한국에서 현재 굳이 쓸 필요는 없습니다.한국에서 쓰시는분들은 배를 타시는 분들이 많이 쓴다고 알고있습니다. 인터넷이 쉽게 터지지 않는 곳에서 위성인터넷 보다는 훨씬 저렴하기 때문입니다.