답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 통계청 인구주택총조사 통계1. 청년층 독립 연령의 상향최근 주거비용의 급증과 경제적 요인 등으로 인해 20대 후반에서 30대 초반까지 부모님과 동거하는 비율이 지속적으로 증가하고 있습니다. 따라서 현재 질문자님의 상황은 최근 대한민국의 사회적, 경제적 흐름상 결코 늦거나 비정상적이지 않습니다.2. ‘캥거루족’의 긍정적 측면부모님과 함께 사는 청년층을 '캥거루족'이라 부르기도 하지만, 최근에는 경제적 합리성을 추구하기 위해 자발적으로 본가 거주를 택하는 경우가 많습니다. 이는 타인의 시선보다 본인의 실질적인 경제적 이점을 우선시하는 매우 현실적인 현상이기도 합니다.■ 본가 거주의 경제적 이점1인 가구로 독립할 경우 매월 필수적으로 지출되는 막대한 주거비(월세, 대출 이자, 관리비 등)와 식비, 생활 공과금을 고스란히 방어할 수 있습니다. 절약된 월세 상당액을 저축과 투자로 전환한다면 향후 내 집 마련이나 전세 보증금에 필요한 시드머니를 훨씬 빠르고 안정적으로 모을 수 있어 자산 형성에 절대적으로 유리합니다.부모님과의 관계가 원만하고 생활 패턴에 서로 간섭이나 마찰이 없다면, 굳이 주변 친구들과 비교하여 억지로 독립을 서두를 이유가 전혀 없습니다. 본인의 재무적 목표가 달성되거나 결혼 등 명확한 주거 독립의 계기가 발생할 때까지 본가에서 지내는 것이 오히려 현명한 판단이라고 생각됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 소속공인중개사로서의 실무 경험자격증 취득 직후 즉시 개업하기보다는, 말씀하신 대로 중개사무소에 소속공인중개사로 취업하여 일정 기간 실무 경험, 계약 사고 예방, 지역 영업 노하우를 습득하는 것이 실무상 가장 권장되는 절차입니다. 자격증 취득 만으로는 실무상 계약 진행방식이나 매물작업 등 아무것도 할 수없는 상태에 가깝습니다.■ 부동산 개발업 진출 및 학위 연계성1. 종합적인 사업 기획 역량 확보부동산 개발은 단순 중개를 넘어 토지 매입, 자금 조달(PF), 사업성 분석, 건축 기획 등 고도화된 지식이 요구됩니다. 따라서 경영학 학사 과정을 통해 재무, 회계, 경영 전략을 학습하는 것은 높은 시너지 효과가 있을것으로 생각됩니다.2. 개발업 법정 등록 요건 확보향후 타인에게 공급할 목적으로 일정 규모 이상의 부동산 개발을 업으로 하려면 자본금(법인 3억 원, 개인 영업용자산평가액 6억 원 이상)과 상근 전문인력 2명 이상 등의 법정 요건을 갖추어 등록해야 합니다. 물론 기준 이하의 규모라면 해당되지 않습니다.■ 중개사무소 공간 확보의 법적 기준1. 사용권 확보본인 소유의 건물에서 개업하여 임대료 지출을 막는 것이 수익성 측면에서 가장 이상적이나, 이를 위해서는 초기 자본과 고정비가 필요합니다.2. 임대차를 통한 적법한 개업법적으로 중개사무소는 반드시 본인 소유일 필요는 없습니다. 상가 건물 등에 임대차, 전세, 또는 사용대차 계약 등을 맺어 ‘사무소로 사용할 권리’만 확보하면 정상적으로 개설등록이 가능합니다. 아버지 사무실이 있다면, 한 켠에 사용권을 확보하여 시작해보는것도 좋다고 봅니다. 영업력만 있다면 반드시 1층이 아니어도 중개업이 가능합니다. 최근에는 공유오피스에서 개업하시는분들도 계십니다.저도 최종 목표는 디벨로퍼 입니다. 질문자님은 가족분중에 도움 주실 수 있는 분이 계신만큼 빠르게 치고나가실 수 있으시겠네요 부럽습니다 ㅎㅎ 응원합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 평균 수험기간 및 직장 병행1. 일반적인 수험기간전업 수험생 기준으로 감정평가사 최종 합격까지 평균 2년에서 3년 정도가 소요되는 고난도의 전문직 자격시험중 하나입니다. 직장 업무와 병행할 경우 물리적인 절대 공부 시간 확보의 어려움으로 인해 통상 3년에서 5년 이상의 장기전을 각오하셔야 합니다.2. 직장인의 1차 시험 1년 준비 가능성직장인이 1차 시험(객관식)만을 목표로 1년을 준비하는 것은 철저한 자투리 시간 관리가 전제된다면 충분히 합격 가능한 기간입니다. 특히 공과대학 출신의 경우, 1차 과목 중 많은 수험생이 과락을 겪는 '회계학'과 '경제학원론'의 수리적 계산 문제에서 타 전공 대비 상대적으로 매우 유리한 위치를 점할 수 있습니다.■ 주의사항1. 공인어학성적 최우선 확보1차 시험에 응시하기 위해서는 원서 접수 마감일까지 토익 700점 또는 지텔프 레벨2 65점 또는 이에 준하는 공인영어성적이 반드시 필요합니다. 본격적인 전공 과목 진입에 앞서 영어 성적부터 단기간에 취득하시기 바랍니다.2. 2차 시험의 높은 진입 장벽 인지1차 시험은 객관식 절대평가이므로 직장인도 전략적인 학습으로 통과가 가능하지만, 2차 시험(감정평가실무, 이론, 법규)은 방대한 분량의 논술형 시험입니다. 2차 시험부터는 절대적인 암기량과 답안 작성 훈련 시간이 필수적이므로, 1차 합격 이후에는 절대적인 공부량과 시간을 확보하는 것이 관건일 것 같습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.통계청 발표에 따르면, 통상적으로 월세를 제외하고 80~120만원 가량을 소비하는게 일반적인 수준이라고 보여집니다. 좀더 상세히 뜯어보면 아래 처럼 볼 수 있겠습니다.■ 국가통계포털 가구원수별 가계수지 통계기준1. 식비 (30~50만 원)1인 가구 지출 중 가장 큰 비중을 차지하는 항목입니다. 배달 음식이나 외식 빈도가 높으면 지출이 급증하므로, 식재료를 구입해 직접 조리를 병행할 경우 월 30만 원에서 40만 원 선으로 방어할 수 있습니다.2. 관리비 및 공과금 (10~20만 원)월세에 포함되지 않는 오피스텔/원룸의 일반 관리비와 전기요금, 도시가스, 수도 요금 등입니다. 여름철 에어컨 및 겨울철 난방 사용량에 따라 계절별 편차가 존재합니다.3. 교통 및 통신비 (10~15만 원)알뜰교통카드(K-패스 등)를 활용한 대중교통 이용료와 스마트폰 요금제 지출입니다. 통신비의 경우 알뜰폰 요금제나 가족 결합 할인을 통해 비용을 절감할 수 있습니다.4. 생필품 및 문화/여가비 (20~30만 원)휴지, 세제 등 기본 생필품 구입과 미용, 의류 구입, OTT 구독료, 친목 도모 등 변동성이 큰 지출 항목으로 예산 관리가 가장 필요한 부분입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.각 사안별로 구분하여 순차적으로 살펴보도록 하겠습니다.■ ’현시설상태 매매‘ 특약과 블라인드의 소유권 귀속1. 종물 및 부합물의 판단원칙적으로 아파트 매매 시 ‘현 시설 상태의 계약’은 건물에 고정되어 분리 시 훼손이 발생하는 부합물(빌트인 가구, 기본 조명 등)을 대상으로 합니다. 블라인드나 커튼은 쉽게 분리가 가능한 동산으로 볼 여지가 많아, 원칙적으로 매매 목적물에 포함되지 않고 매도인에게 소유권이 있다고 볼 수 있습니다.2. 당사자 간의 개별 약정 우선그러나 당사자 간에 블라인드를 두고 가기로 하는 구두 합의가 있었고, 문자메시지를 통해 “거실 블라인드만 제거해달라”고 명확히 의사를 전달하였다면, 이는 거실 외의 블라인드는 매수인에게 양도한다는 ‘개별 약정’이 성립한 것으로 봅니다. 계약에 있어서는 당사자 간의 특약 및 개별 약정이 일반적인 관행보다 우선하여 효력을 가집니다. 다만, 여기서 개별약정이 있었다는 사실의 입증 자료가 중요하므로, 통화녹음이나 문자, 카톡 등을 잘 보관해놓으시기 바랍니다.■ 공인중개사 및 매도인의 손해배상 책임1. 공인중개사의 과실 책임매수인이 문자로 “거실 블라인드 제거”를 분명히 요청했음에도 중개인이 이를 “전체 제거”로 오인하여 매도인에게 잘못 전달했다면, 이는 공인중개사로서의 선량한 관리자의 주의의무(선관주의의무)를 위반한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 중개인은 본인의 과실로 발생한 재산상 손해를 배상할 책임이 있습니다.2. 매도인의 계약 위반 책임매도인 역시 매수인과의 최초 합의(거실 외 블라인드 존치)를 최종적으로 이행하지 못한 상태가 되었으므로 계약 위반에 해당할 여지가 있습니다.실무적으로는 매수인이 중개사와 매도인 측에 문제 제기를 하되, 의사 전달 과정에서 직접적인 과실이 명백한 중개사를 상대로 손해배상 합의를 진행하는 것이 좋겠습니다.■ 통상손해와 특별손해 판단1. 통상손해 및 원상회복의 원칙법적으로 교환가치가 있는 물건이 멸실되거나 훼손되었을 때의 배상액은 멸실 당시의 교환가치(중고 시가)를 기준으로 하는 통상손해로 보는 것이 원칙입니다. 기존 블라인드 역시 사용 연수가 경과한 중고품이므로, 부당이득 금지 및 원상회복 원칙상 신규 구입 비용 전액이 아닌 감가상각이 적용된 잔존 가치만이 인정되는 것이 일반적입니다.2. 특별손해 인정 여부에 대한 상세 검토 필요만약 부득이하게 새 제품을 설치해야만 하는 비용 전액을 배상받고자 한다면, 이를 ‘특별한 사정으로 인한 손해(특별손해)’로 주장해야 합니다. 그러나 질문자님께서 제공해주신 정보만으로는 특별손해 인정 요건을 충족하는지 명확히 판단하기는 어렵습니다. 당사자 간 주고받은 구체적인 연락 내역, 당시의 전후 사정 등 입증 자료에 대한 종합적이고 상세한 법리 검토가 필요합니다.■ 결론 및 원만한 합의의 권장1. 법적 구제 절차의 실익 부족블라인드 설치 예상 비용(약 100만 원)을 전액 청구하기 위해 정식 민사 소송이나 손해사정, 감정 절차 등을 진행하게 될 경우, 이에 소요되는 시간적 제약과 법률 비용이 실제 인용되는 배상액을 초과할 가능성이 큽니다.2. 당사자 간 원만한 합의 도출결론적으로 엄격한 법적 잣대를 들이대기보다는, 중개인에게 “거실 블라인드만 제거해달라”고 명확히 의사를 전달했던 문자메시지 증거를 적극 활용하시는 것이 좋습니다. 공인중개사의 명백한 전달 과실 책임을 짚되, 법정으로 갈 경우 전액 보상이 삭감될 수 있다는 현실적인 한계를 감안하시어, 상호 양보 하에 신규 설치비용의 일정 부분을 위로금 명목으로 지급받는 선에서 원만하게 합의를 마무리하시는 것을 권장해 드립니다.판단에 도움이 되셨길 바라며, 원만한 합의가 이루어지시길 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.귀여운 질문과 바램이네요 ㅎㅎㅎ저도 이 어플을 시작한지 얼마되지 않았지만,말랑이 장난감 정도는 금방 삽니다 ㅎㅎ무료로 주는 캡슐을 꾸준히 잘 넣으시고, 커뮤니티 활동도 꾸준히 하시면 됩니다.사고싶은 말랑이 가격대에 따라 다르지만 싼거는 하루, 비싼건 아무리 늦어도 일주일이면 사실거같아요~

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.가격상승이 절대적으로 나쁘다거나 좋다고는 할 수 없습니다.모든 경제적 현상은 양면이 있습니다. 따라서 양면에 대해 큰 틀에서 말씀드리고 결론을 말씀드리겠습니다.■ 부동산 가격 상승의 긍정적 측면 (장점)1. 자산 가치 증대 및 부의 효과주택 소유자의 경우 부동산 가격 상승으로 인해 보유 자산의 가치가 증가합니다. 이는 가계에 심리적인 안정감을 줄 뿐만 아니라, 늘어난 자산을 바탕으로 소비를 늘리는 효과를 유발하여 단기적으로 내수 경제에 활력을 불어넣을 수 있습니다.2. 건설 및 연관 산업의 활성화부동산 가격이 상승하면 신규 주택 공급과 투자가 촉진됩니다. 이로 인해 건설업은 물론 인테리어, 이사, 금융 등 관련 후방 산업의 매출 증대와 고용 창출 효과를 기대할 수 있습니다.3. 국가 및 지자체 세수 확충부동산 가치 상승과 거래 활성화는 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 관련 조세 수입의 증가로 이어집니다. 이는 국가 및 지방자치단체의 재정을 확충하여 인프라 투자나 복지 정책을 위한 재원으로 활용됩니다.■ 부동산 가격 상승의 부정적 측면 (단점)1. 자산 불평등 및 사회적 양극화 심화유주택자와 무주택자 간의 자산 격차가 근로소득만으로는 좁히기 힘들 정도로 크게 벌어질 수 있습니다. 이는 근로 의욕을 상실하게 만들고 계층 간 상대적 박탈감을 키워 사회 통합을 심각하게 저해할 수 있습니다.2. 가계부채 급증 및 거시경제 건전성 악화높아진 주택 가격을 감당하기 위해 막대한 대출을 실행하면서 국가 전체의 가계부채가 급증하게 됩니다. 과도한 원리금 상환 부담은 가계의 처분가능소득을 감소시켜 장기적인 내수 소비 위축을 초래하며, 금리 변동 시 경제 전반의 뇌관으로 작용될 수 있습니다.3. 주거 불안정 및 저출산 기조 가속화매매 가격 상승은 전,월세 등 임대료 상승으로 이어질 수 있습니다. 이 경우 무주택 서민의 주거비 부담을 가중시키게 됩니다. 특히 막대한 주거 마련 비용은 청년 세대로 하여금 결혼과 출산을 미루거나 포기하게 만들어, 인구 감소라는 국가적 위기를 심화시키게 됩니다.■ 결론1. 물가상승률에 수렴하는 완만한 상승이 중요물가상승률과 실질 경제성장률에 발맞춘 부동산 가격의 완만한 상승은 실물 자산의 가치를 적절히 보존하고, 자본 시장의 선순환을 유도하는 데 긍정적으로 작용합니다.2. 급격한 가격 폭등의 경제적 위험성반면, 최근 경험한 바와 같이 단기간 내 경제 상황과는 무관한(개인적으로는 정책실패로 생각합니다만, 판단은 각자의 영역입니다) 급격한 부동산 가격 폭등은 근로소득의 가치를 훼손하고 가계부채를 임계점까지 끌어올립니다. 이는 결과적으로 자본의 비생산적 쏠림 현상을 유발하고, 장기적으로 국가 경제 전반에 치명적인 악영향을 끼칠 가능성이 매우 높습니다.나름대로 중립적으로 작성했다고 생각하는데, 내용이 잘 전달되었길 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.질문자님께서 말씀해주신 상황을 위해 존재하는 사람이 공인중개사입니다.그렇기 때문에 관심있는 매물의 인근 부동산을 돌아다녀보신 후, 전문적으로 친절히 상담해주는 공인중개사무소에 의뢰하여 계약서 작성을 의뢰하시면 됩니다.그리고 걱정되시는 모든 부분들을 말씀해주셨을때, 귀찮아하지않고 성실히 답변해주는 곳에서 거래하시면 됩니다.나이가 많다고해서, 그 지역에서 오래했다고 전문가거나 안전한게 아닙니다. 나에게 맞추어 친절하고 성실하고 정석대로 중개해주시는 분이 전문가입니다. 나이가 많아도, 오래했어도, 대충 진행한다면 전문가가 아닙니다.마지막으로, 모든 문제를 사전에 ‘방지 또는 차단’하는 것은 불가능합니다. 다만, 특약으로 발생의 여지가있는 문제들을 최대한 파악하여 가르마를 타서 책임소지가 분명하도록해서, 문제가 생기더라도 협의가 수월하게 하는것이 중요합니다.그리고 그럼에도 불구하고 소송이 진행됐을때, 판사님이 판단하시기 편하시도록 하는 것이 핵심입니다.수수료는 협의이기 때문에, 질문자님께서 매도인을 데리고 가서 서류검토와 계약서 작성을 의뢰하시는 것인만큼, 잘 협의해보시면 됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 전세와 매매의 장단점1. 빌라 전세의 장단점전세는 매매 대비 적은 자본으로 상대적으로 좋은 위치나 넓은 평수의 주거 환경을 누릴 수 있고, 취득세나 재산세 등 부동산 보유에 따른 세금 부담이 없습니다. 하지만 최근 다세대주택(빌라)의 경우 전세가율이 높아 이른바 '깡통전세'나 전세사기에 노출될 위험이 있습니다. 그리고 최근 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입 요건이 강화되면서 보증보험 가입이 가능한 안전한 매물을 찾기 어렵다는 단점이 있습니다.2. 소형 아파트 및 빌라 매매의 장단점매매는 임대인의 간섭 없이 주거 안정성을 확보할 수 있고, 2년마다 전세금을 올려주거나 이사해야 하는 스트레스가 없습니다. 그러나 질문자님의 현재 자본금(약 8,000만 원~1억 원)으로 4~5억 원대 주택을 매수하려면 매매대금의 70~80%를 주택담보대출로 충당해야 합니다. 그리고 대출에 대한 매월 원리금 상환액이 감당 가능한 수준인지 고민이 필요합니다. 그리고 부동산 시세의 등락은 개인의 판단 영역이기 때문에, 이에 대한 고민도 필요합니다.■ 안전한 부동산 계약 및 대출 진행의 올바른 순서부동산에 먼저 방문하여 집을 본 후 대출을 알아보는 것은 순서가 잘못되었습니다.마음에 드는 집을 계약했다가 대출 한도가 부족하면 계약금을 몰수당할 위험이 있으므로 아래 순서를 권장드립니다.1. 대출 한도 및 금리 사전 확인 (가심사)최근 대출 심사가 까다로워졌기 때문에 가장 먼저 주택도시기금(기금e든든) 웹사이트나 주거래 은행 창구를 방문하여, 두 분의 합산 소득과 신용도를 바탕으로 '신혼부부 전용 전세자금대출'이나 '내집마련 디딤돌대출'이 최대 얼마까지 나오는지 한도를 대략적으로라도 파악해야 합니다.2. 총예산 확정 및 매물 탐색보유하신 현금 1억 원에 은행에서 확인받은 예상 대출 한도를 합산하여 '최대 가용 예산'을 확정합니다. 이후 부동산 앱이나 포털 사이트를 통해 해당 예산 범위 내에 들어오는 지역의 매물 시세를 파악하고, 조건에 맞는 공인중개사사무소에 연락하여 실물 임장을 진행하는게 좋습니다. 즉, 매물에 맞춰 예산을 짜는것이 아니라, 예산에 맞춰 매물을 보는 것입니다.3. 계약 시 대출 및 보증보험 관련 특약 설정마음에 드는 주택을 발견하여 가계약 및 본계약을 진행할 때는 만약의 사태를 대비하여 중개사에게 요청하여 계약서 특약사항에 "목적물의 하자로 인해 전세자금대출(또는 주택담보대출)이 불가능하거나 전세보증금반환보증 가입이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 즉시 전액 반환한다"는 보호 조항을 명시하는게 좋습니다.예산에 맞는 좋은 매물을 찾을 수 있으시길 기원합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.우선 전세사기의 형태에 따라서 대응형태가 달라질 수 있을것 같습니다.일단, 제공해주신 내용을 토대로 몇가지 추정해보면 다세대 주택인것으로 보입니다.현재 상황에서는 LH에 매입 신청을 하는 것이 가능하다면, 가장 현실적이고 안전한 구제 방안으로 보여집니다.1. 우선매수권 양도를 통한 공공매입 진행직접 낙찰의사가 없으시다면, 특별법에 따라 피해자에게 부여되는 '우선매수권'을 LH에 양도하는 방식을 활용하시는게 가장 좋아보이기는 합니다. 질문자님께서 우선매수권을 LH에게 양도하시면, LH가 이를 바탕으로 해당 주택의 경매에 참여하여 대신 낙찰을 받게 됩니다.2. 반지하 거주자의 주거 상향 및 경매차익 지원특별법에 따라 LH가 피해주택을 매입하면 원칙적으로 그 집을 피해자에게 공공임대로 재공급하지만, 반지하 주택은 주거 취약성 문제로 재공급 대상에서 제외됩니다. 대신 질문자님께는 인근의 지상층 공공임대주택이 우선적으로 대체 제공되어 '주거 상향' 지원을 받을 수 있을 것으로 보입니다. 이 경우, LH가 경매에서 해당 주택을 낙찰받으며 발생한 '경매차익(감정가-낙찰가)'을 이주할 대체 공공임대주택의 보증금 및 임대료로 지원받아, 최장 10년간 비용 부담 없이 거주할 수 있습니다. 추후 퇴거 시 남은 차익 잔액이 있다면 현금으로 정산받아 손실된 전세보증금의 일부를 회복할 수 있습니다.3. 경매 배당참여 방식해당 주택을 소유하거나 공공매입 절차를 거치지 않고자 한다면, 관할 법원에 '임차권등기명령'을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지한 채 다른 곳으로 이사하는 방법이 있습니다. 이후 주택 경매가 진행되어 제3자가 낙찰을 받으면, 배당 절차에 참여하여 낙찰대금 중 순위에 따른 배당금을 수령하게 됩니다. 다만, 반지하 주택의 특성상 여러 차례 유찰되어 낙찰가가 현저히 낮아질 확률이 높으므로 보증금 회수율이 매우 저조할 수 있다는 한계가 있습니다.