답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.네, 가능합니다. 오히려 임대인 입장에서 정확히 하기위해 갱신 계약서를 작성하고 싶으셨을 상황입니다.문자나 카톡도 문제 발생 시 사실을 입증할 수 있는 효력있는 증빙 자료입니다. 조건이 변동된게 없다면, 반드시 꼭 계약서 형태로 쓸 필요는 없습니다.■ 세입자에게 오히려 좋은 조건인 이유가장 중요한 포인트는 중개사분이 제안한 "계약갱신요구권을 사용한 것으로 하자"는 부분입니다. 2년을 다 못 채우고 이사 갈 수도 있는 질문자님 상황에서는 이보다 더 좋은 조건이 없습니다.1. 일반적인 재계약2년 계약 후 중간에 나가려면, 세입자가 직접 다음 세입자를 구해야 하고 복비(중개수수료)도 부담해야 합니다.2. 계약갱신요구권을 사용한 연장주택임대차보호법에 따라 세입자는 언제든지 집주인에게 "저 이사 갈게요"라고 통보할 수 있습니다. 통보한 날로부터 딱 '3개월'이 지나면 계약은 합법적으로 종료되며, 집주인은 무조건 보증금을 돌려주어야 합니다. 게다가 이때 발생하는 새로운 세입자의 중개수수료도 세입자가 아닌 집주인이 부담하게 됩니다.(주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의 2 참조)

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.기존 계약서를 수정하시기 보다는 다른 서류에 합의된 내용을 정리하여 작성하시는게 좋습니다.계약서에 수정기입 하게되면, 최초의 월세금액과 변경된 월세금액의 시간순서 등의 입증이 필요할 때 어려움이 생길 수 있기때문입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.임대차계약을 작성할때 통상 주민등록번호 뒷자리까지 작성하는게 일반적이기는 합니다. 계약이 어떻게 진행되셨었는지는 모르겠으나, 직거래셨다면 임대차 계약서에 생년월일만 기재하고 뒷번호기재를 누락하셨을 수도있겠다는 생각이 듭니다.임대인이 얘기한 등기부등본은 신분확인을위한 주민등록증이나 주민등록표 등본을 얘기하신것 같긴 합니다.이유가 다를 순 있는데, 임대인분께 혹시 어떤것 때문에 필요하신건지 정중히 여쭤보는게 가장 좋을듯합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.계약서에 도장을 찍기 전에 이렇게 먼저 알아보고 질문해 주신 것은 정말 천만다행이고 훌륭한 선택이십니다. 결론부터 말씀드리면, 무리한 수준의 대출로 보이지는 않으나, 첫 임차인이기에 다음 임차인들 보다는 상대적으로 유리할 순 있습니다. 그러나 완전한 의미의 안전한 건물은 아닙니다. 중개사분이 하신 말씀 중 약간은 포장된 부분들이 있어 정리해드리겠습니다.■ 진짜 1순위는 ‘은행’건물에 이미 '근저당권 10억'이 잡혀 있다면, 질문자님이 전입신고를 아무리 빨리 해도 1순위(선순위)는 10억을 빌려준 은행이 됩니다. 중개사분이 말하는 '선순위'란 단지 "들어오는 세입자들 중에서는 네가 1등이다"라는 뜻일 뿐, 건물 전체에서 1등이라는 뜻이 절대 아닙니다. 경매절차에서는 은행에 밀린 후순위 세입자가 되는 것이 팩트입니다.다만, 근저당금액은 채권최고액이기 때문에 실제 대출금액은 8억정도로 보여집니다.(125%) 금리 5% 가정하면 이자는 333만원 정도됩니다. 해당 지역의 월세 시세는 모르겠지만, 만약 건물 전체에서 이 이상 안전하게 월세가 나올 수 있는 시세라면 가능은 합니다.또는 세입자들이 채워지는대로 보증금으로 대출의 상당부분을 변제할 예정이고, 그 내용을 특약으로 달아준다면 그나마 리스크는 줄어들 수 있겠습니다.■ 가장 안전한 대안해당 건물은 전세보증보험 가입이 불가할 것으로 보이는데(된다면 가장 좋겠지만), 이 경우에는 ’최우선변제금‘ 이하의 월세 계약이 가장 안전합니다. 만약 이 집의 조건이 너무 마음에 들어서 꼭 거주하고 싶다면, 전세가 아닌 보증금을 대폭 낮춘 '반전세'나 '월세'로 방향을 완전히 트시는게 좋습니다.우리 법에는 빚이 많은 건물이라도 세입자의 보증금이 일정 금액 이하로 소액이라면, 집이 경매에 넘어갔을 때 은행보다 무조건 먼저 보증금의 일부를 돌려주는 '최우선변제권'이라는 강력한 보호 제도가 있습니다.따라서 은행 빚을 걱정하지 않으려면, 보증금을 이 법적 보호 한도 내로 대폭 낮추고 월세로 들어가는게 가장 안전합니다.월세가 부담이시라면, 경매 절차가 1년정도는 진행되는것이 일반적이어서 월세의 1년치 정도는 보증금 보태시는것도 방법이겠습니다.(경매 진행기간동안 월세보존+최우선변제)주신 정보만으로는 변수가 많아 드리고싶은 말은 많은데, 일단 핵심적인 부분만 최대한 추려서 말씀드렸습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 제3자는 해당 건물을 적법하게 점유할 수 있으며, 채무를 갚을 '의무'는 없지만 본인의 권리를 지키기 위해 '대신 갚을 권리'는 있습니다.■ 저당권이 설정된 건물을 제3자가 점유할 수 있는가?네, 완벽하게 가능합니다. 점유할 수 없다는 것은 오해입니다. 뭔가 헷갈리신것 같습니다.1. 저당권의 특징저당권은 목적물의 '점유'를 빼앗지 않습니다. 은행에 아파트를 담보로 잡히고 대출을 받아도, 그 아파트에 주인이 계속 살거나 세입자에게 전세를 줄 수 있는 것과 같은 원리입니다.2. 제3자 및 물상보증인의 점유채무자 본인, 내 건물을 대신 담보로 내어준 사람(물상보증인), 또는 해당 건물을 빌려서 사용하는 세입자(용익권자) 등 제3자는 해당 건물을 합법적으로 점유하고 사용할 수 있습니다.■ 점유하고 있는 제3자가 채무를 변제해야 하는가?아닙니다. 제3자에게 채무를 갚을 '법적 의무'는 없습니다.1. 변제의 책임자돈을 갚아야 하는 절대적인 의무는 돈을 빌린 '채무자'에게만 있습니다. 건물을 점유하고 있다고 해서 남의 빚을 대신 갚아야 할 의무가 생기는 것은 아닙니다. 이는 세입자가 집주인 담보 대출을 갚아줘야한다는 논리가 됩니다.2. 제3자의 '대위변제권' (대신 갚을 권리)의무는 없지만, 제3자(세입자나 해당 건물을 산 사람 등 '제3취득자') 입장에서는 채무자가 돈을 안 갚아서 건물이 경매로 넘어가면 쫓겨날 위기에 처하게 됩니다. 따라서 이들을 보호하기 위해 우리 민법은 "제3자가 채무자를 대신해 빚을 갚아버리고 저당권을 없앨 수 있는 권리"를 부여하고 있습니다. 대신 세입자는 대항력을 확보할 수 있고, 경매를 취하시킬 수도 있게됩니다.2. 구상권 청구만약 제3자가 살기 위해 자기 돈으로 빚을 대신 갚았다면, 나중에 원래 채무자에게 "내가 너 대신 갚았으니 그 돈 내놔라"라고 요구(구상권 행사)할 수 있습니다.어디에선가 법령과 해석이 섞이면서 헷갈리신듯 합니다. 개인적으로 유치권 성립요건이나 질권 내용에서 뭔가 헷갈리신게 아닐까 싶습니다. 위 내용으로 다시 한번 잘 정리 되셨길 바랍니다. 

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.빌딩은 일반적으로 규모있는 빌딩전문 중개법인에서 다루는 경우가 많습니다. 인근 빌딩전문 중개법인을 찾아보시기 바라며, 중개법인이라 하더라도 자격증없이 컨설팅하는 영업직들이 많기 때문에 정말로 실력있는 사람인지는 개별적 판단이 필요합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 전용면적과 공급면적1. 전용면적 (실제 내 집)현관문을 열고 들어가서 나만 단독으로 쓰는 나만의 ‘전용’ 공간입니다. (방, 거실, 주방, 화장실 등) 단, 발코니(베란다)는 ‘서비스 면적’으로 분류되어 전용면적에 포함되지 않습니다.2. 공용면적 (함께 쓰는 공간)이웃과 함께 사용하는 건물 내 ‘공용’ 공간입니다. (계단, 복도, 엘리베이터 등)3. 공급면적 (분양 평수)‘전용면적 + 공용면적’을 합친 면적입니다. 우리가 보통 아파트를 말할 때 “나 24평 살아”라고 하는 기준이 바로 이 공급면적입니다.■아파트 vs 오피스텔 vs 빌라똑같이 “24평”으로 홍보하더라도 건물 종류에 따라 기준이 달라서 내가 실제 거주하는 크기(전용면적)는 완전히 다릅니다.1. 아파트 (실제 약 18평)아파트는 ‘공급면적’을 기준으로 24평이라고 부릅니다. 복도나 엘리베이터 면적을 빼고 나면, 실제 내가 생활하는 전용면적은 약 18평 정도가 됩니다. 단, 발코니가 확장된 곳이라면, 실제 체감 면적도 24평에 가까울 수 있습니다.2. 오피스텔 (실제 약 11~12평)오피스텔은 빠져나가는 공용 공간이 너무 많아서, 실제 생활하는 전용면적은 절반 수준인 11~12평 정도로 좁을 수 있습니다. 이를 전용률이 낮다고 표현합니다.3. 빌라 (기준이 제각각, 확인 필수)빌라에서 홍보하는 24평은 법적인 기준보다는, 전용면적에 서비스 면적(발코니 확장)까지 합친 ‘실평수(실사용면적)’를 부풀려 부르는 경우가 많습니다.결론적으로, 세 가지를 함께 비교하셔야 한다면 현장을 보시는게 가장 좋습니다. 서류상 비교가 필요하다면 건축물대장의 전용면적 기준으로 1차로 구분하시고, 서비스면적 유무로 2차 구분 후 비교하시는게 편합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.네, 가능합니다.주택임대차보호법에 따라 임대인은 최소 2년을 보장해야하지만, 임차인은 그 미만의 기간을 주장할 수 있습니다.■ 전세 단기 재계약1. 집주인과 합의 시 얼마든지 가능주택임대차보호법은 세입자 보호를 위해 '최소 2년'을 보장하는 것이 원칙이지만, 집주인과 합의만 된다면 6개월이나 1년으로 계약 기간을 정하는 것도 법적으로 유효합니다.2. 세입자의 권리단기로 계약하더라도 세입자는 본인이 동의한 단기 계약 기간(6개월 또는 1년)이 끝났을 때 정상적으로 계약 종료를 주장하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다.■ 전세보증보험보증보험 가입은 계약 기간에 따라 명확하게 희비가 갈립니다. HUG(주택도시보증공사) 등 주요 보증기관의 가입 필수 요건 중 하나가 '전세계약기간 1년 이상'이기 때문입니다.다만, 계약 갱신인 경우는 문의를 직접 해보시는게 좋을 듯 합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 1단계: 견적서 구조 이해법무사에게 견적서를 받으시면 비용이 크게 두 가지로 나뉩니다. 이 구조를 알아야 협상이 가능합니다.1. 공과금 (세금 등): 협상 불가취득세, 지방교육세, 농어촌특별세, 수입인지, 증지대 등은 국가에 내는 세금이므로 단 1원도 깎을 수 없습니다.2. 법무사 보수액 (수수료): 협상 가능기본보수, 누진보수, 작성대행료, 교통비(일당), 제증명대행료 등으로 적혀 있는 항목들입니다. 협상해야 할 타겟은 이 부분입니다.■ 2단계: 내 견적이 비싼지 확인부동산이나 대출 은행에서 소개해 준 법무사의 보수액이 적정한지(보통 매매가에 따라 다르지만 보수액 총합이 30~50만원 선이면 무난한 편입니다) 모를 때는 비교군이 필요합니다.1. 온라인 서비스 활용법무통이나 숨고를 통해서 매매할 아파트 정보(매매가 등)를 입력하면, 법무사들이 얼마에 해주겠다고 온라인 견적을 쫙 보내줍니다. 가장 낮은 금액을 하한선으로 잡으시면 되겠습니다.■ 3단계: 실전 협상비교 견적을 받으셨다면, 기존에 소개받은 법무사 측(또는 부동산 소장님)에 정중하지만 명확하게 이야기하시면 됩니다.예시: "소장님(또는 법무사님), 제가 다른 쪽에서 견적을 받아보니 수수료(보수액) 부분이 00만원 정도 나오더라고요. 아무래도 소장님이 소개해 주신 분과 안전하게 진행하고 싶은데, 수수료 부분의 교통비나 대행료 같은 자잘한 항목을 조정해서 00만원 선으로 맞춰주실 수 있을까요?"■ 주의사항공과금 항목 중에 '국민주택채권 매입액'이라는 것이 있습니다. 채권 할인율은 매일 변동되는데, 일부 양심 없는 곳에서는 이 할인율을 임의로 높게 잡아 세금을 부풀리고 남은 차액을 챙기는 경우가 있습니다.잔금일 당일에 [주택도시기금 홈페이지]에 들어가셔서 그날의 정확한 채권 할인율을 확인하시거나, 법무사에게 "채권 할인 영수증은 은행에서 발급한 원본으로 꼭 챙겨주세요"라고 미리 언질을 주시면 이런 눈속임을 차단할 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.빌라인지 아파트인지에 따라 전략이 달라질 수 있습니다.공통적인 부분을 말씀드리자면, 일단 내부의 컨디션이 주변 매물들보다 좋다면, 똑같은 시세의 매물이더라도 먼저 나가기 때문에, 일단 시세대로 내놓아보시고, 반응을 살펴보신 후 조정하시기 바랍니다.수리하셨다는 말씀이 인테리어를 새로 손봤다는 의미시라면, 지금도 시세보다 더 받을 수 있습니다.