답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다. 정책의 결은 사실 크게 차이없습니다. 그리고 이러한 정책의 종착지는 세입자였습니다. 지금 현재 정부의 주택정책의 효과로 일부 다주택자들이 실제로 매물을 던지는경우도있고, 아닌 경우도 있습니다. 다만, 그에따른 반사효과로 전세와 월세시장에 영향이 생기고 있습니다. 다주택자가 줄어드는 만큼 장기적으로 전세와 월세 매물이 줄어들게 되고, 결국 전세 또는 월세 시세에 영향을 주고있습니다. 그리고 늘어난 세금 비용부담은 월세의 증가를 통하여 결국 세입자에게 전가되고 있습니다.물론 이런 시기에도 법인들의 공격적인 매입투자도 이어지고 있습니다. 월세 등의 상승으로 수익률에 변화가있기 때문입니다. 결국 자금력있는 개인또는 법인들에게는 오히려 좋은 매수타이밍으로 비춰지기도 합니다. 현재의 분양시장도 마찬가지입니다.그래서 결론은, 다주택자도 다주택자 나름입니다. 다만 세입자에게 전가되는 전월세의 상승 및 매매가격상승은 공통적으로 적용되므로 좋지만은 않은 상황입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.퇴거를 앞두고 잦은 방문 요청으로 인해 사생활 침해와 스트레스가 무척 크실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 임대인과의 원만한 협의를 통해 방문 시기나 횟수를 적절히 조율하시는 것이 합리적인 방안으로 보여집니다.주택임대차보호법이나 민법 등 대한민국 관계 법령상 다음 세입자를 위한 주택 개방의 구체적인 시기나 횟수를 명문으로 규정한 바는 없으며, 퇴거 3개월쯤 전부터 집을 보여주는 것이 거래 현장에서 형성된 통상적인 관례이기는 합니다. 묵시적갱신의 경우 계약해지의 효력이 3개월뒤에 발생되는 것도 이와 관련이 있습니다.임대인 입장에서는 공실 발생에 대한 우려로 일찍부터 다음 세입자를 구하고자 할 수 있으나, 일반적인 경우는 아니기는 합니다. 다만, 모든 관계가 그러하듯 법을 거론하면 자칫 싸움으로 번지기 쉽기때문에, 법이나 관례를 언급하며 압박하시기 보다는 사정을 잘 설명하시고 원만히 합의하시는 것이 좋을것으로 보여집니다.따라서 임대인에게 현재의 잦은 방문 요청이 일상생활에 큰 불편과 스트레스를 초래하고 있다는 점을 정중하지만 명확하게 전달하신 후, 신규임차인도 5개월이라는 기간을 두고 들어오기 부담되고, 전세매물이 귀한 요즘같은 시기에는 3개월 전 시점부터도 충분히 공실리스크없을것 같다는 의견을 제시하시면서 3개월 정도부터 집을 보여주는 데 적극적으로 협조하겠다고 말씀드려보시기 바랍니다. 상호 간의 감정적인 마찰 없이 합리적인 타협점을 찾으시는 방향을 추천드립니다.다만 임차인분도 고려해야할 내용이 만에하나 신규임차인이 구해지지않을경우 임대인의 전세금 반환에 어려움이 생길 수 있습니다. 그래서 5개월 전이지만, 그래도 계약이 성사된다면 남는기간동안에는 편하게 거주하실 수 도 있기때문에 잘 고려해서 판단하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.처음으로 집을 구하시면서 어떤 점들을 주의해야 할지 몰라 걱정이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 공인중개사가 법적인 권리관계를 확인해 주더라도 질문자님께서 직접 현장에 방문하여 실생활과 밀접한 하자는 꼼꼼히 점검하셔야 합니다. 그리고 계약 시 임대인과 임차인의 의견에 차이가 있을때 '조율'이 아니라 무조건적으로 임대인의 편만 드는 '편향'된 중개사는 피하시는 것이 좋습니다.공인중개사는 관계 법령에 따라 중개대상물의 상태나 입지 및 권리관계 등 핵심적인 중요 사항들을 의뢰인에게 성실하고 정확하게 확인하여 설명할 법적인 의무를 지고 있으므로 기본적인 서류 검토 등은 꼼꼼하게 챙겨줄 가능성이 높습니다. 하지만 전문가의 도움을 받더라도 결국 실제 거주할 당사자는 질문자님이시므로 반드시 실물 주택을 직접 보시고 누수나 수압 등 일상생활과 직결되는 물리적인 현황을 스스로 명확하게 체크하시기를 권장해 드립니다.또한 실제 계약을 체결하시는 단계에서는 중개사가 등기사항전부증명서나 건축물대장 등 부동산 관련 공부 서류들을 꼼꼼히 대조하여 투명하게 설명해 주는지 유심히 살펴보셔야 합니다. 이 과정에서 임차인의 권리 보호를 등한시하고 지나치게 임대인의 입장만 대변하거나 임대인에게만 유리하게 상황을 끌고 가려는 중개사라면 추후 불리한 조건으로 계약이 맺어질 우려가 존재하므로 가급적 거래를 피하시는 것이 바람직할 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.4년이라는 긴 시간 동안 거주한 세입자의 갑작스러운 퇴거 관련 통보로 인해 새로운 세입자를 구하는 문제와 중개수수료 부담을 두고 고민이 무척 깊으실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 세입자가 정해진 계약 만기일보다 일찍 중도에 퇴거하고자 하는 상황이라면 관례상 새로운 세입자를 구하기 위한 부동산 중개수수료는 기존 세입자가 부담하는것이 관례이며, 만약 단순히 만기일에 퇴거하겠다는 갱신 거절의 뜻을 밝혔을 뿐이라면 임대인이 부담하는게 맞습니다.세입자가 미리 방을 빼겠다고 하는 것은 임대차 계약의 일방적인 중도 해지 요구에 해당하므로 임대인 입장에서는 원칙적으로 원래의 만기일 전까지는 전세 보증금을 반환해 줄 법적 의무가 없습니다. 따라서 세입자가 만기 전에 보증금을 일찍 돌려받고 계약을 조기에 종료하기 위해서는 임대인과의 합의가 필수적입니다. 이 과정에서 새로운 세입자를 구하는 데 발생하는 중개수수료를 원인 제공자인 기존 세입자가 손해배상 성격으로 대신 부담하는 조건으로 보증금을 조기 반환해 주는 것이 통상적인 부동산 시장의 관행입니다.다만 만약 세입자의 통보가 만기일보다 두 달 일찍 나가겠다는 뜻이 아니라 만기일에 맞추어 퇴실하겠다는 갱신 거절의 의사를 만기 두 달 전에 미리 전달한 것이라면 법적인 상황은 완전히 달라집니다. 임차인은 주택 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신 거절의 통지를 할 수 있으며 이 경우에는 계약이 만기일에 정상적으로 종료되므로 새로운 세입자를 구하는 중개수수료는 온전히 임대인께서 부담하셔야 합니다. 그러므로 우선 세입자가 정확히 언제 퇴거하기를 원하는 것인지 퇴실 일정을 명확히 확인하신 후 만기 전 조기 퇴거가 맞다면 세입자가 중개수수료를 부담하는 조건으로 상호 원만하게 협의를 진행해 보시는 것을 권장해 드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.거주 중에 갑작스럽게 집주인이 바뀌어 계약 유지와 보증금 문제로 걱정이 많으실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 전입신고와 실제 거주를 통해 대항력을 갖춘 상태라면 기존 임대차계약은 새로운 소유자에게 법률상 그대로 당연 승계되므로 남은 기간 동안 안정적으로 거주하실 수 있습니다.현행법상 임차주택의 양수인 즉 새로운 집주인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계한 것으로 간주됩니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 따라서 기존 임대차계약의 효력은 새로운 소유자에게 동일하게 적용되며 별도로 새로운 계약서를 작성하지 않아도 법적인 불이익은 발생하지 않습니다.소유권이 이전됨과 동시에 보증금을 반환해야 할 의무 역시 기존 집주인에서 새로운 집주인에게로 완전히 넘어오게 되며 세입자는 매매가 완료되어 소유권 이전 등기가 끝난 시점부터 새로운 집주인에게 월세를 지급하시면 됩니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 판결). 물론, 당사자간 별도의 협의가 있다면 그에 따르면 됩니다.만약 새로운 집주인이 본인의 실거주 등을 이유로 조기 퇴거를 요구하거나 임의로 월세 인상 등 계약 조건 변경을 시도하더라도 임차인은 기존 계약의 유효함을 주장하며 이를 거절할 수 있습니다. 이는 이사 후 전입신고를 마치고 확정일자를 받아 법적인 대항력과 우선변제권을 이미 확보하셨기 때문입니다(주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제3조의2 제2항).대항력을 갖춘 세입자는 계약 기간 만료 전까지는 바뀐 소유자를 포함한 누구에게나 거주권을 당당히 주장할 수 있으며 만약 주택이 경매에 넘어가더라도 확정일자를 통해 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 보호를 받게 됩니다. 따라서 관련된 특별한 약정이나 합의가 없는 한, 부당한 퇴거 요구에 응하거나 불리한 조건으로 재계약을 맺으실 필요 없이 기존 계약에 따라 편안하게 거주하시면 됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.갑작스러운 직장 이전으로 이사를 준비하시느라 경황이 없으신 와중에 월세와 도배 문제까지 겹쳐 걱정이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 현재 계약은 묵시적 갱신 상태에 해당하여 해지 통보 후 3개월이 지나면 월세 납부 의무가 소멸하게 됩니다. 도배 역시 아이가 훼손한 부분에 대한 책임은 존재하나 7년이라는 장기 거주 기간을 고려할 때 새 도배 비용 전액을 배상하실 필요까지는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 아이가 훼손한 구역만큼 어느정도 부담한다고 보시면 좋을듯 합니다.질문자님의 경우 최초 2년 거주 후 계약서를 다시 작성하면서 별다른 통보가 없으면 1년 단위로 연장하기로 약정하셨으므로, 별다른 갱신 계약을 체결하신게 아니라면 묵시적 갱신이 진행 중인 것으로 해석됩니다. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 상태에서는 세입자가 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 법적으로 완전한 해지의 효력이 발생하게 됩니다.따라서 집주인에게 퇴거 의사를 명확하게 전달하신 시점으로부터 3개월까지만 월세를 부담하시면 되며, 만약 그사이에 새로운 세입자가 구해지지 않더라도 12월까지 남은 기간의 월세를 계속해서 내실 법적 의무는 없습니다.벽지 훼손과 관련해서는 임차인의 원상회복 의무와 세월에 따른 통상적인 손모를 명확히 구분하여 접근하시는 것이 합리적입니다. 기본적으로 세입자는 선량한 관리자의 주의로써 빌린 집을 보존할 의무가 있으므로, 자연스럽게 발생하는 누런 변색과 같은 통상적인 마모가 아닌 아이가 벽지를 뜯거나 낙서를 한 행위는 세입자의 과실에 해당하여 원상회복의 책임을 지게 됩니다. 하지만 7년이라는 매우 긴 세월 동안 거주하셨기 때문에 기존 벽지의 내용연수와 경제적 가치는 이미 크게 소모된 상태로 보아야 합니다.다만, 하지않아도됐을 도배를 하게되는 상황이긴 하기때문에 집주인이 다음 세입자를 위해 전체 도배를 새로 진행하더라도 기존 세입자가 새 도배 비용 전액을 모두 부담하실 필요까지는 없다고 보여집니다. 실무적으로는 전체 면적 중 훼손된 부분의 비율을 산정하거나 7년이라는 기간에 따른 감가상각비를 적용하여 일부 금액만을 보상금 명목으로 지급하는 경우가 많으므로 이러한 점을 근거로 집주인과 원만하게 합의점을 찾아보시기를 권장해 드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.이사를 앞두고 수많은 부동산에 연락을 취해야 하는 상황에서 어떤 방식이 더 효율적일지 고민이 무척 깊으실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 문자로 원하시는 구체적인 조건을 먼저 일괄적으로 남기신 후 관심 있는 매물을 제시하는 중개사에게 선별적으로 전화를 걸어 세부 사항을 조율하시는 방식이 기록 보존과 시간 절약 측면에서 가장 유리할 것으로 보여집니다.문자를 통해 희망하는 가격대나 평수 그리고 입주 시기 등의 조건을 명확히 전달해 두시면 중개사 입장에서도 고객의 니즈를 정확히 파악하여 적합한 매물을 선별하기가 훨씬 수월해집니다. 특히 구두로만 조건을 전달할 경우 시간이 지나면 내용이 왜곡되거나 누락될 우려가 있으나 문자 메시지는 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하는 내용의 구체적인 조건을 명확히 하는 서면 증빙 자료로 기능할 수 있어 향후 의사소통의 혼선을 예방하는 데 큰 도움이 될 것으로 판단됩니다.다수의 중개사무소에 일일이 전화를 거는 것은 질문자님의 귀중한 시간을 크게 소모하는 만큼, 우선 문자를 남겨두시면 실력 있고 실제 매물을 보유한 중개사들이 내용을 확인한 후 연락을 취해올 것이며 이때 통화를 통해 대화를 나누시면서 상대방의 전문성과 적극성을 파악하시는 것이 질문자님의 니즈에 맞는 방법이라고 생각됩니다.결과적으로 문자를 통해 명확한 기준을 먼저 제시하는 과정과 유선 상의 대화를 통해 상호 신뢰감을 형성하는 과정을 순차적으로 결합하여 접근하시는 방향을 추천드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.책상에 앉아 짧은 시간조차 온전히 집중하기 어려워 막막하신 상황에서 방대한 시험 범위로 고민이 무척 크실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 개인의 사전 지식이나 학습 능력에 따라 편차가 존재하지만 6개월이라는 단기간에 동차 합격을 이루어내는 분들은 통상적으로 하루 최소 6시간에서 8시간 이상의 고강도 집중 학습을 유지하는 경우가 많으므로 현재의 집중 시간으로는 6개월 단기 합격이 현실적으로 다소 버거울 가능성이 높습니다.현행 공인중개사 시험은 1차와 2차를 합쳐 총 5개 과목으로 세분되어 있으며 법률 지식의 이해와 암기를 요구하기 때문에 학습해야 할 절대적인 분량이 상당합니다. 따라서 6개월 만에 시험을 통과하기 위해서는 강의를 수강하고 배운 내용을 복습이 필요 합니다. 선천적으로 암기능력이 뛰어난 일부의 경우를 참고하시는건 좋지않다고 보여집니다.처음부터 무리하게 장시간 책상에 앉아 있으려 하기보다는 20분이나 30분 단위로 끊어서 학습하는 등 점진적으로 몰입하는 시간을 늘려가는 훈련이 우선되어야 할 것으로 보입니다. 만약 장시간 집중이 어렵거나 하루에 확보할 수 있는 온전한 학습 시간이 길지 않다면 6개월 동차 합격을 목표로 삼기보다는 올해는 1차 시험에만 집중하고 내년에 2차 시험을 노리는 유예 제도를 적극 활용하시는 것이 심리적인 부담을 줄이고 최종 합격 확률을 높이는 훨씬 현실적인 대안이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.사업을 위한 최적의 입지 선정 문제로 지역 특성을 꼼꼼히 고려하시느라 고민이 많으실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 안산 대부도가 식당 등 관광업에 특화된 지역인 것은 맞지만 영위하고자 하는 업종의 특성에 부합한다면 일반 법인 사업을 영위하는 것도 얼마든지 가능할 수 있으므로 무조건 사업에 부적합하다고 단정하기는 어렵다고 판단됩니다.대부도와 같은 해안 지역은 주로 관광 휴양 시설이나 일반음식점 및 숙박업이 발달한 것이 사실입니다. 따라서 일반적인 사무직 위주의 기업이나 대형 제조업의 경우 서울이나 수도권 도심의 상업지역에 비해 인력 수급이나 대중교통 인프라 측면에서 상대적으로 불리하게 작용할 가능성이 높습니다.하지만 온라인 기반의 통신판매업이나 소프트웨어 개발업 또는 지리적 특성을 연계한 특화 유통업 등 공간의 제약이 적은 비대면 업종이나 특수한 목적을 가진 법인이라면 대부도의 상대적으로 저렴한 임대료 등을 오히려 긍정적으로 활용할 여지도 존재합니다.대부도라 할지라도 법인 설립 요건과 법인을 세우고 운영하는 데 법적인 제약이 따르는 것은 아닙니다. 결국 도심 지역만이 정답이라고 단정하시기보다는 구상 중이신 사업의 구체적인 성격과 업무 형태를 종합적으로 검토하여 입지를 결정하시는 것이 합리적일 것입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.마음에 드는 집을 발견하고 기쁜 마음으로 연락하셨을 텐데 예상치 못한 중개사의 설명에 당황스럽고 걱정이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 서류상 아파트로 등록되어 있으나 외관상 빌라의 형태를 띠는것은 건축법상 층수 기준에 따른  법령상 단순한 용도 분류이기 때문에 그 자체로 주택에 치명적인 물리적 하자나 불법 요소가 있음을 의미하지는 않습니다. 다만, 일반적으로 아파트라고 하면 대단지 고층 아파트를 떠올리는 경우가 많다보니 오해를 방지하기위한 설명이었던 것으로 보여집니다.