답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 현재 상태: 무조건 '유주택자' 판정- 규정: 만 60세 미만 부모님이 집을 소유하고 있고, 질문자님이 같은 주민등록등본에 올라 있다면 청약 시 '유주택 세대원'으로 분류됩니다.- 불이익: 이 상태로는 행복주택, 공공임대, 일반 아파트의 무주택자 특별공급 등 대부분의 무주택자 청약 자격이 전혀 주어지지 않습니다.2. 부천으로 전입신고 할 때 얻는 이점전입신고만 해도 법적으로 부모님과 세대가 분리되어서 다음과 같은 변화가 생깁니다.- 무주택 자격 즉시 획득: 부모님 소유 주택과 무관하게 질문자님은 무주택자가 됩니다.- 부천 지역 1순위(당해) 자격: 2026년에도 공공임대나 행복주택은 부천 거주자에게 1순위 청약 기회를 먼저 줍니다. 지금처럼 시흥에 거주하면, 부천 청약 당첨 가능성은 거의 없습니다.- 자산 심사 통과: 세대가 분리되면 부모님 집이 질문자 자산에 포함되지 않습니다. 공공임대의 까다로운 자산기준을 통과하려면 꼭 필요한 절차입니다.3. 여자친구 집으로 전입, 걱정하실 필요 없어요- 동거인 전입: 여자친구 집으로 전입하면 '세대주의 동거인' 신분이 됩니다.- 청약 가능여부: '예비신혼부부' 전형은 신청자 중 한 명만 세대주면 충분합니다. 질문자님이 동거인으로 들어가더라도 무주택 요건만 갖추면 예비배우자로서 함께 청약이 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 도로 접근성무엇보다도 땅에 진입하는 길이 실제로 잘 나 있는지 먼저 살펴보셔야 합니다. 지적도에는 도로가 표시되어 있어도, 현장에 가보면 차가 다닐 수 없는 경우도 흔하거든요. 또, 그 도로가 사유지(사도)인지, 국가나 지방자치단체가 관리하는 공도인지도 중요한데, 이 부분이 나중에 건축 허가와도 연결됩니다.2. 배수와 지형비가 많이 왔을 때 땅에 물이 고이지 않고 잘 빠지는지, 주변보다 지대가 너무 낮지는 않은지 확인이 필요합니다. 침수 위험이 있는 땅은 건물을 짓거나 사용할 때 여러모로 불편할 수 있습니다. 땅이 너무 가파를 경우에는 옹벽 설치나 토목 공사에 추가 비용이 들 수 있다는 점도 염두에 두세요.3. 햇빛 방향과 일조량남향을 선호하는 이유는, 시골 지역일수록 겨울이 더 춥기 때문입니다. 햇빛이 잘 들어오는지, 주변 산이나 건물이 빛을 막지 않는지 잘 살펴보세요. 채광이 좋으면 추운 계절에도 난방비를 절약할 수 있습니다.4. 혐오시설과 주변 환경반경 500m~1km 안에 축사, 양계장, 공동묘지, 납골당 같은 혐오시설이 있는지 꼭 직접 둘러보는 게 좋습니다. 축사나 양계장이 가까우면 여름철 악취와 벌레 때문에 생활이 불편할 수 있습니다. 또 송전탑이나 철도, 소음이 심한 공장도 참고해야 할 요소입니다.5. 생활 인프라와 거리실제로 부모님께서 거주하실 계획이라면, 병원, 마트, 약국, 보건소까지 접근성이 괜찮은지 확인하시고, 대중교통 또는 자가용으로 갈 만한 거리인지도 체크해 보세요. 또 상수도 시설이 되어 있는지, 우물을 파야 하는지도 시설 유지비 측면에서 중요한 부분입니다.6. 지역 주민과의 관계집을 어느 위치에 짓느냐에 따라, 특히 마을 안에 들어가서 짓거나 외딴 곳에 집을 지을 때 분위기가 다릅니다. 진입로 사용이나 상수도 연결 문제 등으로 인해 가끔 마을 주민과 크고 작은 갈등이 생기기도 하니, 현장에서 분위기를 한 번쯤 살펴보시는 것도 좋습니다.가능하다면 비가 온 직후에도 한 번 더 현장을 방문하셔서, 땅이 물에 잠기지 않는지, 배수는 잘 되는지 직접 눈으로 확인해 보세요. 실제 땅 상태를 확인하는 데 가장 좋은 시기입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 무조건 집에서 나가야 하나요? (점유권 및 지상권 관련)당장 나가실 필요 없습니다. 언니 부부 땅에 질문자님이 집을 짓고 대금까지 지급한 상태라면, 불법적으로 점유한 것이 아닙니다. 또, 비록 땅과 건물의 소유자가 다르더라도 정당한 권한을 가지고 집을 지었다면, 땅 주인이 임의로 건물을 철거하거나 집을 비우라고 요구할 수 없습니다. 이런 경우 대체로 관습법상 지상권 등도 인정됩니다.2. 93평이지만 100평 값을 요구하거나 명의 이전을 거부하는 경우이미 측량을 통해 93평임을 확인했고, 약속한 평당 10만 원씩 1,000만 원을 지급하셨다면, 실제보다 많은 금액을 낸 셈입니다. 이런 상황이라면 질문자님은 소유권 이전을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 혹시 모를 분쟁에 대비해 2026년 1월 30일에 보낸 계좌이체 내역, 평당 가격에 대한 문자, 대화 녹음, 가족 등 관련 증인을 꼭 챙겨 두세요.3. 앞으로는 어떻게 해야 할까요?먼저, 우체국에서 내용증명을 보내세요. “이미 약속된 금액을 지급했으니, 언제까지 명의 이전에 필요한 서류를 넘겨달라”는 취지로 작성하시면 됩니다. 이 절차만으로도 의사를 분명히 알릴 수 있고, 이후 소송 시에도 좋은 증거가 됩니다.만약 그래도 상대방이 거부한다면, 법원에 ‘소유권 이전 등기 청구 소송’을 제기할 수 있습니다. 이미 돈을 지급했다면, 보통 소송에서도 질문자님이 이길 가능성이 높습니다.혹시 땅 주인이 제3자에게 땅을 처분할 가능성이 있다면, 소송 전 가처분 신청을 해두는 게 안전합니다.■ 제안드리는 말씀이미 돈을 지급하셨으니, 땅에 대한 정당한 권리가 있습니다. 상대방이 측량을 다시 하자고 하거나 추가 금액을 요구하는 것은 시간을 끌거나 조건을 바꾸려고 하는 걸 수 있으니, 기존 합의와 입금 내역을 근거로 명확하게 명의 이전을 요구하시면 됩니다. .

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 적용 법령 및 기준율 현행 주택임대차보호법에 따르면, 전세를 월세로 바꿀 때의 상한선은 ‘기준금리 + 2.0%’입니다. 현재 한국은행 기준금리는 2.5%이므로, 법정 전월세 전환율은 연 4.5%입니다. 집주인이 월세를 인상할 때 이 비율을 넘길 수 없습니다.2. 보증금 3,000만 원 전환 시 (차액 1,000만 원) 전세금 4,000만 원에서 3,000만 원으로 줄일 경우, 차액 1,000만 원에 연 4.5% 이자를 적용하면 연 45만 원이 나옵니다. 이를 12개월로 나누면 월 37,500원이 되죠. 여기에 기존 관리비 11만 원을 더하면 월 147,500원이 적정하다고 볼 수 있습니다.3. 보증금 2,000만 원 전환 시 (차액 2,000만 원) 전세금이 2,000만 원으로 줄면, 차액 2,000만 원에 연 4.5% 이율을 적용했을 때 연간 이자는 90만 원입니다. 한 달로 계산하면 월 75,000원이고, 관리비 11만 원을 더해 총 185,000원이 법적 기준에 맞는 월 납부 금액입니다.4. 주의사항 및 협의 팁 위 금액들은 법에서 정한 상한선을 기준으로 계산한 것입니다. 만약 집주인과 합의에 따라 이보다 낮게 월세가 조정될 수 있습니다. 특히 재계약이나 계약 갱신 때는 법적 보호 범위 안에서 협의하는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2번이 정답에 가장 가깝습니다. 등록 임대사업자는 원칙적으로 보증금 전체를 보증보험에 가입해야 합니다.■ 등록 임대사업자의 보증보험 의무임대사업자로 등록한 집주인은 법적으로 보증보험을 반드시 들어야 합니다. 여기서 적용되는 핵심 규정은 아래와 같습니다.* 원칙: 보증금 전체 가입 집주인은 임차인이 맡긴 보증금 전부에 대해 보증보험을 들어야 합니다.* 예외: 일부만 가입하는 경우 아래 요건을 모두 충족하고, 임차인에게 동의를 받았다면 ‘담보권 설정금액 + 보증금 – 주택가액의 60%’에 해당하는 만큼만 보증보험에 가입할 수 있습니다. 다만, 질문자님처럼 근저당(융자)이 전혀 없는 집이라면 실질적으로 전액에 가입하는 것이 기본입니다.■ 보험료 분담 비율보험료는 집주인 혼자 부담하는 게 아니라 법적으로 비율이 정해져 있습니다.* 집주인 75%* 세입자 25%보통은 집주인이 보험료 전액을 먼저 내고, 이후에 세입자에게 25%를 관리비나 기타 비용에 포함해서 청구하는 경우가 많습니다.■ 결론* 보증보험 가입은 ‘전액’이 원칙입니다.* 일부만 가입하려면 반드시 임차인의 서면 동의가 필요합니다.* 만약 보증보험에 가입하지 않으면, 집주인은 보증금의 최대 10%까지 과태료를 내야 할 수 있습니다.

부동산을 구입하는 일은 전체적인 경제 흐름과 개인의 재정 상태를 함께 고려해야 하는 중요한 결정입니다. 보다 안정적으로 결정하시려면 다음 네 가지 사항을 꼭 살펴보시길 추천드립니다.1. 실거주 목적 '내 집 마련'의 현실적 접근 무주택자로서 실거주를 목적으로 한다면, 시장의 '바닥'을 완벽하게 맞추려 애쓰기보다는 부담 없는 가격대의 매물을 찾는 것이 더 현실적입니다. 감당 가능한 선의 매물 중 지나치게 가격이 높지 않다면, 주거 안정성 측면에서 긍정적으로 검토할 수 있습니다.2. 금리 변동성과 대출 상환 능력 체크 지금의 금리 수준이 앞으로도 계속될 수 있음을 염두에 두셔야 합니다. 매달 갚아야 하는 원리금이 가계 전체 소득의 30~40%를 넘지는 않는지 꼭 점검해 보세요. 무리하게 대출을 받아 집을 구입하는 것은 경기 침체 시 큰 부담이 될 수 있습니다.3. 지역별 부동산 시장 양극화 관찰 최근 부동산 시장에서는 지역에 따라 가격이 크게 엇갈리는 모습이 분명하게 나타납니다. - 핵심 지역: 가격이 쉽게 내려가지 않아 급격한 하락 위험은 상대적으로 적습니다. - 공급이 많은 지역: 신규 입주가 많은 지역은 추가 하락 가능성이 있어서, 앞으로의 입주 물량을 꼭 확인해야 합니다.4. 급매물 모니터링을 통한 신중한 접근 금리 변동과 경기 침체 우려가 여전한 만큼, 조급하게 결정할 필요는 없습니다. 스스로 기준이 되는 가격을 정해 두고 시장에 나오는 급매물을 지속적으로 살펴보며 기회를 기다리는 것이 효과적인 전략이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 임대인은 보증금을 전액 은행에 반환해야 하나요?임대인분의 설명은 일부는 맞고 일부는 잘못된 점이 있습니다. HUG 전세금안심대출(버팀목 포함)은 채권양도 방식이 적용되기 때문에, 임대차 계약이 끝날 때 임대인은 보증금 중 대출금에 해당하는 금액(예: 1억 500만 원)은 반드시 은행에 직접 입금해야 합니다. 이 부분은 명확하게 맞는 내용입니다.2. 자부담금(내 돈) 1억 중 1,000만 원을 미리 돌려받을 수 있나요? 대출금을 제외한 나머지 보증금(1억 원)은 질문자님 자산이기 때문에, 임대인과 합의만 된다면 일부를 미리 돌려받아 계약금으로 쓰는 데 법적 제약은 없습니다. 3. 해결 방법(임대인 설득과 은행 문의)- 은행 문의: 곧 목적물 변경과 증액을 진행하실 예정이라면, 거래은행 담당자에게 “목적물 변경 시 자부담금 일부를 미리 반환받아 계약금으로 사용해도 대출 연장에 문제 없는지” 꼭 확인하세요. 담당자에게 답변을 받은 후, 녹음을 바탕으로 그 내용을 임대인에게 설명드리면 합의가 더 수월해집니다.- 임대인 설득: "대출금 1억 500만 원은 나중에 꼭 은행 계좌로 입금해주시고, 나머지 제 자부담금 1억 중에서 1,000만 원만 미리 돌려주시면 됩니다. 이 금액은 대출과는 무관하게 제 개인 자금입니다." 이렇게 설명해 보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 임차인의 원상회복 의무 (민법 제615조, 제654조)- 내용 : 임차인은 임대차 기간이 끝나 목적물을 반환할 때 원래 상태로 돌려줘야 합니다.- 적용 : 임차인이 방을 정리하지 않아서 청소비가 발생하거나, 시설물을 파손했다면 그 수리비를 보증금에서 공제할 수 있는 법적 근거가 됩니다.2. 임차인의 관리 의무 (민법 제374조)- 내용 : 임차인은 선량한 관리자의 주의로 목적물을 사용·보존해야 합니다.- 적용 : 기물 파손이나 다른 입주자와의 심각한 불화는 이 조항을 위반한 것으로 볼 수 있어, 계약 해지나 손해배상 청구의 근거가 됩니다.3. 위약금의 예정 (민법 제398조)- 내용 : 계약 당사자는 채무불이행에 따른 손해배상액을 미리 정해둘 수 있습니다.- 적용 : 계약서에 ‘경고 3회 시 계약 해지 및 위약금 부과’라는 내용이 있다면, 특별히 부당하게 과다하지 않는 한 법적으로 효력이 있습니다. 실제로 계약서대로 공제할 수 있습니다.■ 운영자를 위한 실무 팁- 보증금 반환 : 기본적으로 위 비용들을 모두 공제한 뒤 남은 잔액만 환불하면 충분합니다. 임차인이 전액 환불을 강하게 주장하더라도, 정산 후 지급이 원칙이므로 걱정하지 않으셔도 됩니다.- 보증자료 확보 : 기물 파손이 있을 경우 수리 견적서, 영수증 등 관련 서류를 꼭 챙겨두세요. 실제 손해액을 명확히 입증할 수 있어야 합니다.마지막으로, 계약서에 명시된 위약금 산정 방식(예: 한 달치 임대료 등)이 어떻게 정해져 있는지도 함께 알려주시면, 보다 정확한 정산액 산출 방법을 안내해드릴 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 임대사업자의 보증보험 가입 원칙 민간임대주택에 관한 특별법에 따르면, 등록임대사업자는 원칙적으로 임대보증금 전액에 대해 보증보험에 가입해야 합니다.2. ‘일부 금액’만 가입할 수 있는 조건 질문자님처럼 전액이 아니라 일부만 보증보험에 가입하려면 아래 세 가지 조건을 모두 충족하고, 임차인의 동의가 반드시 필요합니다. - 계산식: {담보권 설정 금액(예: 근저당) + 임대보증금} - (주택가격의 60%) = 보증보험 가입 대상 금액 - 위 계산으로 산출한 값이 0보다 크다면, 그만큼만 일부 가입이 가능합니다. - 만약 (담보권 설정 금액 + 임대보증금)이 주택가격의 60% 이하라면, 보증보험에 가입할 의무 자체가 없습니다.3. 질문자님의 사례 분석 - 근저당 없음: 근저당이 없으시다면, 상당히 긍정적인 상황입니다. - 일부가입 동의서: 이미 동의서에 서명하셨다면, 임차인이 주택가격의 60%를 초과하는 금액에만 보증보험에 가입해도 된다는 데 동의하신 셈입니다. - 사기 여부: 일부가입 제도는 법적으로 정해진 것이기 때문에, 이를 무조건 사기라고 보기는 어렵습니다. 주로 보증금이 주택가격에 비해 적어서 비교적 안전할 때 이용됩니다.■ 임차인에게 드리는 추가 조언 - 주택 가격 꼭 확인하기: 해당 오피스텔의 공시가격이나 최근 실거래가를 반드시 확인해 주세요. 만약 (보증금 1억 2천 + 월세 환산액)이 주택가격의 60%를 넘지 않는다면 일부가입도 법적으로 문제 없습니다. - 보증서 수령 확인: 임대인이 일부만 가입했다면, 가입된 금액만큼이라도 보장받을 수 있는 ‘보증서’를 꼭 발급받으세요. - 추가 보증 가입 방법: 만약 걱정이 남으신다면, 본인 명의로 남은 금액에 대해 전세보증보험을 따로 가입할 수 있는지 HUG나 보증보험사에 문의해보는 것도 좋은 방법입니다.추가적으로 등록임대인이 아닌 일반 임대인은 법적으로 전세보증보험에 가입할 의무가 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 최신 법령 및 규정 정리 (2026년 기준)- 복합대출 허용: 주택도시기금(디딤돌)과 한국주택금융공사(보금자리론)는 같은 주택에 대해 ‘디딤돌 선순위 + 보금자리론 후순위’ 대출을 공식적으로 허용합니다.- LTV(주택담보대출비율) 완화: 2026년 현재 생애 최초 주택 구입자는 지역에 상관없이 최대 80%까지 LTV가 적용됩니다. 다만, 수도권 또는 규제지역에서는 최근 지침에 따라 70%로 제한될 수 있습니다. 그러나 비규제지역의 5억 5천만 원 아파트 기준으로는 80% 적용이 가능해 최고 4억 4천만 원까지 대출 한도가 산정됩니다.- DSR(총부채원리금상환비율) 예외: 2026년에도 디딤돌과 보금자리론은 DSR 규제에서 제외됩니다. 따라서 연소득 대비 대출금이 많더라도, DTI(총부채상환비율, 60% 이내)만 충족하면 대출이 가능합니다.2. 질문자님의 상황을 반영한 대출 시뮬레이션- 디딤돌 대출(신혼부부/생애 최초) * 소득 요건: 신혼부부 합산 8,500만 원 이하여야 합니다. 질문자님의 소득(4,700만 원)이 기준을 충분히 충족합니다. * 주택 가격: 6억 원 이하여야 하며, 5억 5천만 원으로 조건에 맞습니다. * 한도: 신혼부부는 최대 4억 원까지 가능하나, 실제로는 담보 평가에 따라 약 3억 2천만 원까지 신청이 가능합니다.- 보금자리론(추가 대출) * 디딤돌로 부족한 6천만 원을 보금자리론으로 추가하실 수 있습니다. * 이렇게 디딤돌 3억 2천만 원 + 보금자리론 6천만 원, 총 3억 8천만 원 대출은 전체 LTV 80%(4억 4천만 원) 이내라 승인이 가능할 거라 예상됩니다3. 꼭 챙겨야 할 최신 변경점(2026년)- 실거주 의무 강화: 2025년 6월 이후부터는 정책 대출을 받는 경우 6개월 이내 전입해야 하며, 이는 이전 1년에서 더 엄격하게 단축된 규정입니다.- 금리 추이: 2026년 1월부터 보금자리론 금리가 소폭 인상되어(연 4.05%~4.35% 수준) 디딤돌 대출을 최대한 활용하는 전략이 더욱 유리해졌습니다.- 방공제 면제: ‘생애최초 특례구입자금보증’ 또는 ‘MCG’ 상품을 이용하면 소액 임차보증금 차감 없이 3억 8천만 원 전액 수령이 가능합니다.