답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 조합 설립을 위한 구역별 동의 요건각 구역이 개별적으로 75~80%의 동의율을 달성해야만 합니다.가장 중요한 근거는 제23조입니다. 여기서는 ‘사업시행구역’별로 동의를 받아야 한다는 점이 핵심입니다.> 제23조(조합설립인가 등)> ① 가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하려면 토지등소유자 80% 이상과 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받아야 합니다.> ※ 단, 최근 법 개정으로 관리지역(모아타운) 내에서는 동의 요건이 75%로 완화될 수 있습니다.> ③ 소규모재건축사업의 경우, 사업시행구역의 공동주택 각 동별 구분소유자 과반수, 전체 구분소유자의 4분의 3 이상, 그리고 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자 동의가 필요합니다.2. 사업시행구역의 정의와 구역별 독립성각 구역별로 동의를 받아야 하는 이유에 대한 근거입니다.> 제2조(정의)> 7. "사업시행구역"이란 소규모주택정비사업이 진행되는 구역을 말합니다.*해설: 모아타운은 ‘관리지역’이고, 그 안의 1, 2, 3구역은 각각 별개인 ‘사업시행구역’입니다. 즉, 법에서는 관리지역 전체가 아니라, 각각의 ‘사업시행구역’별로 동의를 받도록 명확히 하고 있습니다.3. 여러 구역을 묶어서 진행하는 경우(결합개발)이미지에서 언급한 ‘통합 진행’의 법적 근거는 제18조와 제19조입니다.> 제18조(소규모주택정비사업의 결합 시행)> ① 사업시행자는 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 하나의 사업시행구역으로 결합해서 소규모주택정비사업을 시행할 수 있습니다.> 제19조(수개의 소규모주택정비사업의 통합 시행)> ① 둘 이상의 사업시행자는 서로 인접한 지역의 사업을 통합해 진행할 수 있습니다. 이 경우 각 사업시행자는 반드시 통합 시행에 관한 협약을 맺어야 합니다.*해설: 위 조항들은 사업의 ‘시행’을 함께 할 수 있다는 의미일 뿐, 조합 설립 단계에서 동의 요건을 합산해 적용한다는 뜻이 아닙니다. 각 구역별로 조합이 먼저 성립되거나, 성립 과정에서 각 구역별 동의 요건을 모두 충족해야만 결합 또는 통합이 가능합니다.4. 동의자 수 산정 방법> 제25조(동의자 수의 산정 방법 등)> ① 제23조에 따른 동의자 수는 다음 방식에 따릅니다.> 1필지의 토지나 하나의 건물을 여러 명이 공유하면, 그 가운데 대표자 1명을 토지등소유자로 간주합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1) 부모님과 집을 바꿔 살아도 될까요?결론적으로 말씀드리면, 원칙적으로 불가능합니다. 만약 이를 위반하면 허가가 취소되거나 처벌을 받을 수 있으니 주의가 필요합니다.토지거래허가구역에서 주거용 토지를 살 때에는, 매수자가 반드시 ‘본인 거주용’으로만 이용해야 합니다. 가격이 비슷해도 부모님이 대신 거주하게 되면 ‘이용 목적 위반’에 해당되니 조심하셔야 합니다.2) 허가구역 내 주택 구매 후 실거주 의무가 있나요?네, 매우 밀접한 관련이 있습니다.- 실거주 의무 기간: 주거용으로 취득했다면 취득 후 2년 동안 실제로 살아야 합니다.- 실거주 조사: 지자체에서 주민등록지, 관리비 납부 내역 등으로 실거주 여부를 주기적으로 확인합니다. 이를 어기면 매수 가격의 10% 이내에서 매년 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 공시가격이 아직 없는 경우, 기준시가 입증 방법공시가격이 확정되지 않은 신축 주택의 경우, 관련 법령과 은행의 내부 지침에 따라 아래와 같은 서류로 기준시가를 대신 증빙할 수 있습니다.* 분양계약서 활용: 신축 아파트의 경우 공시가격 발표 전에는 분양가격이나 취득세를 신고할 때 사용한 과세표준액 등을 기준으로 삼을 수 있습니다.* 취득세 납부 확인서: 아파트를 구입하며 납부한 취득세의 과세표준은 지방세법상 시가표준액에 해당하므로, 증빙 자료로 활용할 수 있습니다.* 관할 구청 문의: 해당 아파트가 위치한 구청의 세무과나 재산세과에 문의해서, ‘미공시 주택 가격 확인서’ 등 증빙 서류 발급이 가능한지 확인해 보시는 것이 가장 확실한 방법입니다.2. 청년도약계좌 특별해지 주요 체크리스트특별중도해지를 원하실 때에는 가격 요건 외에도 아래 조건들을 함께 갖추셔야 합니다.* 생애 최초 주택 취득이어야 합니다. 즉, 본인 명의로 주택을 소유한 이력이 없어야 합니다.* 주택 규모는 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하, 읍·면 지역은 100㎡ 이하)에 해당해야 합니다.* 제출 서류로는 건물 등기사항전부증명서(등기부등본), 분양계약서, 생애최초주택취득 확인을 위한 동의서 등이 필요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부산 해운대 마린시티의 스카이라인을 완전히 바꾼 해운대 아이파크는, 말씀하신 대로 단순한 아파트를 넘어선 ‘건축 예술품’으로 평가받고 있습니다. 세계적인 건축가 다니엘 리베스킨트가 설계를 맡아, 파도의 역동적인 곡선과 돛단배의 실루엣을 담아낸 독특한 디자인은 10년이 지난 지금도 여전히 돋보이죠.1. 현실적인 건축 도전해운대 아이파크처럼 각 세대마다 평면이 다르게 설계된 비정형 구조는, 일반 아파트와 비교할 수 없을 정도로 설계비와 시공비가 많이 들어갑니다. 최근 원자재 가격과 공사비가 크게 오른 상황에서는, 시행사 입장에서 수익성을 생각해 디자인에 어느 정도 타협할 수밖에 없는 현실입니다.2. 하이엔드 주거 시장의 변화그래도 긍정적인 변화도 있습니다. 최근 서울과 부산의 주요 재건축·재개발 지역에서는 ‘하이엔드 브랜드’ 경쟁이 매우 치열해지고 있습니다.특히 단순히 아파트를 높게 짓는 데서 나아가, 해외 유명 건축가와 손잡거나 커튼월, 특화 외관 등 독창적인 디자인을 시도하려는 움직임이 늘고 있죠. 조망이 좋은 해안가나 주요 랜드마크 부지라면, 기업 이미지 제고를 위해 또 한 번 명작에 도전할 가능성도 충분합니다.3. 규제와 건축 기술의 발전이전보다 강화된 각종 건축 규제와 에너지 효율 기준 등 넘어야 할 산이 많아진 것도 사실입니다. 하지만, 3D 설계와 첨단 시공 기술의 발전 덕분에, 의지만 있다면 예전보다 더 세련되고 아름다운 곡선을 구현하는 것도 충분히 가능하다고 볼 수 있습니다.결국 해운대 아이파크는 시대가 만든 독특한 걸작이지만, 자산 가치와 브랜드 이미지를 중시하는 부동산 시장의 변화에 힘입어 이와 비슷한 새로운 시도들은 분명히 다시 나타날 것입니다. 다만, 이런 프로젝트가 성공하려면 반드시 높은 분양가를 감당할 수 있는 좋은 입지와 시장 여건이 뒷받침되어야 하겠죠.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문 1. 2월 9일에 따로 전출 신고를 해야 하나요?- 별도로 전출 신고를 하실 필요는 없습니다. 전입신고를 하면 기존 주소지에서는 자동으로 전출 처리가 됩니다. 우리나라 행정 시스템상, 새로운 거주지로 전입신고를 해야 이전 집에서의 전출이 확정됩니다.질문 2. 하루 늦게(2월 10일) 신고하면 기존 집 신규 세입자에게 불이익이 없나요?- 신규 세입자의 대항력 발생 시점 때문에 영향이 있을 수 있습니다.- 신규 세입자가 2월 9일에 전입신고와 확정일자를 받더라도, 실제로는 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다.- 질문자님이 2월 10일 오전까지 전입신고를 하지 않으면, 서류상 그 주소지의 세대주로 남아 있기 때문에 신규 세입자가 대출을 받거나 보증보험에 가입할 때 잠시 불편을 겪을 수 있습니다. 다만 실무에서는 공인중개사가 미리 양해를 구하거나, 당일 이사 및 퇴거 사실을 확인하는 경우가 많습니다.질문 3. 부모님 집으로 하루 전입했다가 다시 옮기면 정책대출(보금자리론)에 문제가 생기나요?- 이런 방법은 실제로 위험하니 추천하지 않습니다.- ‘생애최초’ 혜택을 받으려면 계속 무주택 세대주 조건을 유지해야 하는데, 부모님 댁이 자가라면 하루라도 전입하면 세대원이 되는 바람에 조건이 복잡해질 수 있거든요.- 보금자리론 같은 정책 대출은 잔금일 직전에 전입세대 열람 등을 통해 직접 세대주 여부를 확인합니다. 주소지를 복잡하게 옮겨 다니면 대출 심사나 실행 과정에서 과도하게 서류 요청이나 추가 점검이 들어올 수 있습니다.질문 4에 대한 답변"2월 10일 잔금 당일, 바로 전입신고를 하세요."하루 정도 기존 주소에 머무는 일은 실무에서 흔히 발생합니다. 가장 자연스럽고 안전한 절차는 다음과 같습니다.- 미리 양해 구하기: 기존 집 공인중개사에게 “이사 갈 집 잔금이 10일이니, 그날 아침 바로 전입신고를 하겠다”고 미리 알려두세요.- 2월 9일: 전세보증금을 받고 이사를 나갑니다. 이 때는 주소를 그대로 두세요. 보증금을 완전히 돌려받기 전엔, 대항력 유지를 위해 전입을 빼면 안 됩니다.- 2월 10일: 새 집 잔금을 치른 직후, 정부24나 주민센터에서 곧바로 전입신고를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문하신 빌라의 경우, 임대사업자로 등록하면 주택 수에서 제외될 가능성이 큽니다. 하지만 임대사업자 등록 없이 직접 거주하거나 단순히 소유만 하실 예정이라면, 이 빌라도 다주택자 주택 수에 포함되니 주의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 5월 9일, 무엇이 바뀌나요?현재 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 조치는 2025년 5월 9일까지 적용될 예정입니다. 물론 향후 정부 정책에 따라 연장될 가능성도 남아 있습니다.- 5월 9일 이전에 집을 팔면: 기본 세율(6~45%)만 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.- 유예가 끝난 뒤에 매도하면: 중과세율(기본 세율에 20~30%p 추가)이 적용돼 세금 부담이 확 늘어날 수 있습니다.2. 재산세가 ‘폭탄’처럼 오를 수 있나요?서울에 2주택을 가진, 공시가격 합계가 5억 원대인 분이라면, 재산세가 갑자기 몇 배로 뛰는 일은 거의 없습니다.- 재산세는 주택 수보다도 보유 부동산의 공시가격에 따라 결정됩니다. 공시가격이 크게 뛰지 않는 한 85만 원 내던 재산세가 한 번에 200만 원으로 오르기는 힘듭니다.- 종합부동산세(종부세)의 경우도, 현재 2주택자는 종부세 기본 공제가 9억 원까지 적용되고, 세율 역시 일반 세율이 적용됩니다. 공시가격 합계가 5억 원대라면 종부세를 낼 가능성도 거의 없습니다.■ 정리 및 조언- 보유세(재산세) 부담 때문에 급히 집을 팔 필요는 없어 보입니다. 공시가격 5억 원대라면 세금 부담이 크게 늘 구간은 아닙니다.- 집값 추가 상승을 기대하신다면 좀 더 보유하는 것도 방법입니다. 하지만 ‘양도세 절세’가 목적이라면 유예 기간 내에 매도하는 것이 확실히 유리하겠죠.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 나중에 동의해도 되나요?네, 가능합니다. 사업시행계획 인가 전까지는 언제든 동의서를 추가로 제출해 조합원이 되실 수 있습니다. 초기에 75% 동의율에 포함되지 않았더라도, 사업이 구체적으로 확정되고 분담금 내역을 확인하신 후 마음이 바뀌면 그때 참여하셔도 무방합니다.2. 끝까지 동의하지 않으면 어떻게 되나요?최종적으로 동의하지 않으시면 해당 주택은 '현금청산' 대상이 됩니다. 입주권을 받는 대신, 지금 소유하신 부동산의 가치를 감정평가 받아 현금으로 보상받고 이주하셔야 해요.3. 주의하실 점- 분양신청 기간: 사업이 본격적으로 추진되면 '조합원 분양신청' 기간이 정해집니다. 이 기간 내에 신청하지 않으시면, 동의 여부와 관계없이 현금청산 대상이 될 수 있으니 안내문이 오면 꼭 일정을 확인해 주세요.- 프리미엄 차이: 대체로 현금청산 금액보다는 조합원 자격으로 받는 입주권 가치가 더 높은 경우가 많아요. 분담금이 걱정된다면, 나중에 공개될 '추정 분담금'을 꼼꼼하게 따져보시고 결정하시는 것이 좋습니다.정리하자면,지금 당장 동의서를 내지 않아도 곧바로 불이익이 있는 건 아닙니다. 사업 진행 상황과 분담금 규모가 확정될 때까지 지켜보셨다가, 본인에게 가장 유리한 시점에 결정하셔도 괜찮습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매도인의 하자담보책임 (민법 제580조)매매된 부동산에 하자가 있는데, 매수인이 이를 전혀 몰랐고 과실도 없는 경우라면 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 특히 누수와 같은 문제는 중대한 하자에 해당하므로, 계약 당시 이미 존재했던 하자가 잔금 지급 후에 발견될 경우 매도인이 책임지는 사례가 많습니다.2. '고지'의 구체성 문제매도인이 누수 사실을 명확하게 인정했다거나, 누수로 인한 책임을 지지 않는다고 계약서에 특약을 넣었다면 경우에 따라 책임이 면제될 수도 있습니다. 하지만 "누수인지 확실하지 않으니 나중에 체크해보라"는 식의 애매한 표현만으로는 법적으로 충분한 고지로 받아들여지지 않습니다. 오히려 하자가 있을 수 있음을 알면서도 구체적으로 밝히지 않은 것으로 해석될 수 있습니다.3. 앞으로의 대응 방법- 누수 탐지 및 증거 확보: 곧 실시할 누수 탐지 결과가 '오래전부터 있었던 하자'라는 것이 확인된다면, 이는 계약 당시 이미 존재했던 문제로 볼 수 있습니다. 탐지 결과서, 사진 등 관련 증거를 꼼꼼히 모아두세요.- 제척 기간: 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 한다는 점도 꼭 기억해 두시고요.- 협의 및 법적 절차: 탐지 결과를 근거로 매도인에게 수리비용을 요구할 수 있고, 합의가 어려울 경우 손해배상 청구 소송 등 법적 대응도 검토할 수 있습니다.잔금을 치렀더라도, 계약 체결 시 이미 있었던 중대한 하자라면 매도인에게 수리 또는 배상 책임이 생기는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.일반적으로 ‘다주택자’란 한 세대가 주택을 2채 이상 보유한 경우를 말합니다. 하지만 적용되는 세금의 종류에 따라 기준이 조금씩 다를 수 있습니다. 질문하신 부분을 중심으로 차근차근 설명드릴게요.1. 명의 기준: 개인일까, 부부 합산일까?- 기본적으로 우리나라 주택 관련 세법에서는 집을 몇 채 소유했는지 따질 때 ‘개인’이 아니라 ‘세대’ 기준으로 봅니다. 예를 들어, 남편 명의로 1채, 아내 명의로 1채를 보유하고 있다면, 두 집은 세대 기준으로 합쳐져서 ‘1세대 2주택’이 되고, 다주택자로 분류됩니다.- 다만, 종합부동산세처럼 인별로 과세하는 세금도 있지만, 이 역시 다주택자 판단 기준에는 세대별 주택 수를 중요한 요소로 삼습니다.