답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.보내주신 아파트 분양권 매매계약서 검토 요청 내용을 바탕으로 주요 항목을 정리하고 분석해 드리겠습니다.1. 분양가 및 총 매매금액 구성분양가는 총 483,170,000원입니다. 이 금액에는 공급가 460,000,000원, 발코니 확장비 7,670,000원, 그리고 선택 옵션 15,500,000원이 모두 포함되어 있습니다. 여기에 마이너스 프리미엄 24,000,000원이 차감되어 최종 매매금액은 459,170,000원이 됩니다.2. 현재까지 납부된 금액매도인이 건설사에 납부한 금액은 총 234,634,200원입니다. 구체적으로는 공급금 계약금 46,000,000원, 중도금 대출 4회분 95,000,000원, 매도인이 직접 납부한 중도금 89,000,000원, 발코니 확장 계약금 1,534,000원, 옵션 계약금 3,100,000원이 포함되어 있습니다.3. 정산해야 할 금액 및 잔금매수인이 실제로 매도인에게 지급해야 할 정산 금액은 210,634,200원입니다. 이는 매도인이 납부한 234,634,200원에서 마이너스 프리미엄 24,000,000원을 뺀 금액입니다. 이 중 10,000,000원은 계약금으로 먼저 지급하고, 나머지 105,634,200원은 2026년 2월 10일에 잔금으로 지급하게 되어 있습니다. 나머지 중도금 대출 승계분 95,000,000원은 매수인이 부담하게 됩니다.4. 주요 특약 사항특약 8번과 9번에 따라 중도금 대출 승계, 후불 이자, 확장비 잔금은 매수인이 책임지고, 인지세는 매도인과 매수인이 절반씩 나누어 부담하기로 되어 있습니다. 이는 일반적인 분양권 전매 관례에 맞는 내용입니다.5. 참고 및 유의사항계약서의 수치 계산은 논리적으로 잘 맞습니다. 다만, 잔금일인 2026년 2월 10일에 중도금 대출 승계가 정상적으로 진행되는지 미리 은행에 확인해두시는 것이 좋겠습니다. 또한, 건설사 사무실을 방문하여 명의 변경 절차를 진행하실 때, 연체료나 미납금 등이 남아 있지 않은지도 반드시 확인하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.양도차익에는 세금이 부과되지만, 17년 동안 장기간 보유했고 실제로 거주한 기간이 있기 때문에, 장기보유특별공제를 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.또한, 정확한 세금 계산이나 비과세 여부를 판단하려면 현재 거주 중인 지역이 조정대상지역에 해당하는지 확인하는 것이 아주 중요합니다. 지역에 따라 다주택자에 대한 중과세율이나 비과세 조건이 달라질 수 있기 때문입니다. 그래서 구체적인 상담을 원하신다면, 해당 아파트의 위치와 정확한 취득 및 양도 금액을 먼저 파악해 보시길 추천드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.하루에 집을 세 군데 정도 둘러보는 건 충분히 가능합니다. 오전 10시부터 2시간 간격으로 약속을 잡으면 이동하는 시간이나 식사 시간까지 감안해도 넉넉하게 움직일 수 있습니다.집을 볼 때 이것저것 꼼꼼히 확인하는 건 당연한 권리니까, 중개사나 집주인 눈치를 볼 필요는 없습니다. 오히려 체크를 꼼꼼하게 해 두면 나중에 혹시나 수리나 분쟁이 생겼을 때 훨씬 유리해요.이미 챙기고 계신 것들 외에도 다음 사항을 꼭 한번 더 확인해 보셨으면 합니다. 첫 번째는 배수 상태입니다. 화장실 변기 물을 내리면서 동시에 세면대 물도 틀어서, 물이 막힘 없이 잘 내려가는지 확인해 보세요. 두 번째는 결로와 곰팡이입니다. 창틀 주변이나 가구 뒤쪽 벽지에 젖은 자국이나 얼룩이 없는지 살펴보면 좋습니다. 마지막으로 채광과 치안도 중요합니다. 창문을 열었을 때 앞 건물에 시야가 막혀 있지 않은지, 또 건물 입구에 CCTV가 설치되어 있는지도 체크해 보세요. 참고로 당근 부동산은 직거래가 많은 편이라서 등기부등본 확인은 무조건 하시는 게 안전합니다.마음에 쏙 드는 방 꼭 찾으시길 바랄게요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.성남시에 있는 아파트를 양도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 여기서 중요한 건 오피스텔의 실제 사용 용도입니다.주택법에서는 오피스텔을 준주택으로 분류하지만, 세법에서는 오피스텔이 실제로 주거용으로 쓰이고 있는지에 따라 주택 여부를 판단합니다. 현재 오피스텔을 분양받아 사업자 등록을 하고 부가세를 환급받고 계시다면, 이는 업무용(일반임대사업자)으로 사용하겠다는 의미입니다. 이런 경우, 해당 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않습니다.또한, 은행 대출에서 DSR에 포함되는 것은 금융권의 가계대출 규정 때문이지, 세법상 주택 수와는 관계가 없습니다. 만약 아파트를 3년 6개월 보유했고, 2년 거주 조건도 충족했다면, 양도가액 12억 원까지 비과세가 적용됩니다.다만, 앞으로 오피스텔이 완공된 뒤 전입신고를 하거나 실제로 거주하게 되면 그때는 주택으로 간주될 수 있습니다. 이렇게 되면 2주택자가 되어 비과세 혜택을 받을 수 없으니, 이 점은 꼭 주의하셔야 합니다. 하지만 지금처럼 오피스텔을 업무용 상태로 유지하고 아파트를 매도하신다면 비과세 조건을 충족하게 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.임대료 인상과 세입자가 청구할 수 있는 비용에 대해 안내드리겠습니다. 주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 계약 기간 중이나 갱신 시 임대료를 최대 5%까지만 올릴 수 있습니다. 또한, 임대료를 올리고 나면 최소 1년이 지나야 다시 증액 청구가 가능합니다. 세입자가 임대인에게 요구할 수 있는 비용은 '필요비'와 '유익비'로 나뉘는데요. 필요비는 보일러 수리, 수도관 고장 등 집을 유지하는 데 꼭 필요한 비용이며, 사용 즉시 청구할 수 있습니다. 반면, 유익비는 베란다 샷시 설치처럼 집의 가치를 높인 경우 인정되며, 임대차가 끝날 때 실제 가치가 남아 있어야 청구가 가능합니다. 단순 인테리어나 소모품 교체는 청구가 어려우니, 꼭 사전에 임대인과 상의하고 증빙 자료를 챙기세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다. 임대차 계약 기간 중에는 보증금의 일부를 미리 돌려달라고 요구할 법적 권리가 없습니다. 보증금은 계약이 끝날 때 임차인이 의무를 다했는지 담보하는 역할을 하기 때문에, 집주인에게 이를 반드시 돌려줄 의무가 있는 것은 아닙니다.그래도 집주인에게 지금 처한 어려운 상황을 솔직하게 설명하고, 정중하게 부탁해보는 방법도 있습니다. 집주인의 성향에 따라 예외적으로 도움을 받을 수 있는 경우도 간혹 있으니, 한 번쯤 시도해볼만 하다고 생각해요. 다만, 이런 요청이 받아들여지지 않을 가능성도 높다는 점은 염두에 두셔야 합니다.만약 집주인에게서 도움을 받기 어렵다면, 임금 체불 문제와 관련해 고용노동부에 도움을 요청하거나, 소액 생계비 대출 등 정부의 다양한 지원 프로그램을 알아보시는 것도 좋은 방법입니다.갑작스럽게 닥친 경제적 어려움이 잘 해결되어 하루빨리 평온을 되찾으시길 진심으로 응원하겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.친인척이 소유한 아파트에 살면서 월세를 내는 경우, 증여세 문제를 피하려면 시세와 실제 월세 사이의 차이가 법에서 정한 범위 안에 있어야 합니다. 상속세 및 증여세법에 따르면, 시세와 실제 월세의 차액이 시세의 30% 미만이거나, 1년 동안 그 차액이 1천만 원 미만일 때는 증여로 보지 않습니다.(상속세 및 증여세법 제37조와 제42조의2)그래서 실제로는 주변 비슷한 아파트의 월세 거래 사례나 KB부동산 시세 등을 참고해서, 시세의 최소 70% 이상은 월세로 내는 것이 안전합니다. 만약 월세를 전혀 내지 않고 무상으로 거주한다면, 5년 동안 누적된 무상 사용 이익이 1억 원을 넘을 때 증여세가 나올 수 있습니다.혹시 모를 세무조사에 대비해 실제로 월세를 송금한 내역과 임대차 계약서를 꼭 준비해 두시는 것이 좋습니다. 구두로만 계약했다면 자료로 입증하기 어렵기 때문에, 매달 같은 날짜에 계좌 이체를 하는 것이 객관적인 증거로 남아 가장 확실합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.혼인신고를 하지 않았다면, 법적으로는 서로 아무런 관계가 없는 미혼으로 간주됩니다. 그래서 남편 명의로 아파트를 샀더라도, 아내분은 법적으로 미혼 1인 가구이거나 세대주 자격을 계속 유지할 수 있습니다. 이런 경우, 아내분 명의로 첫 주택을 구입할 때 생애 최초 특별공급이나 취득세 감면과 같은 혜택을 받을 수 있습니다.또한 소득 기준도 유리하게 적용됩니다. 혼인신고가 되어 있지 않기 때문에 부부 합산 소득이 아닌, 아내분 본인의 소득만 보고 심사합니다. 이런 점은 대출 심사나 청약 자격 확인에 있어서도 좋은 조건이 될 수 있습니다.다만 실제로 어디에 거주로 등록되어 있는지, 세대가 분리되어 있는지에 따라 세부 자격이 달라질 수 있으니, 청약할 때 모집 공고문을 꼭 확인하셔야 합니다. 혹시 나중에 혼인신고를 할 계획이 있다면, 증여세 문제나 공동명의 전환에 따른 세금도 함께 고려해보는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택공급에 관한 규칙 제53조에서는 주택의 공유지분을 가지고 있어도 주택을 소유한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 그래서 상속으로 25퍼센트만 지분을 받았더라도 법적으로는 유주택자로 분류되어, 민간임대주택에서 요구하는 무주택 기준에 어긋날 수 있습니다.하지만 걱정하실 필요는 없습니다. 같은 법 제53조 제1호에 따르면 상속받은 공유지분 때문에 부적격 통보를 받은 경우, 통보일로부터 3개월 안에 그 지분을 처분하면 처음부터 무주택자였던 것으로 인정해줍니다. 참고로, 공공지원 민간임대주택의 경우 단지마다 관리 규약에 따라 이 유예기간을 6개월까지 늘려 주는 곳도 있으니, 계약서를 꼭 확인하시길 권해 드립니다.정리하자면, 상속받은 25퍼센트 지분 때문에 바로 자격을 잃거나 쫓겨나는 건 아닙니다. 정해진 기간 안에 어머니께 지분을 증여하거나 매도하는 등 필요한 조치를 하면 무주택 자격을 유지하며 계속 거주하실 수 있습니다. 갱신 시기가 다가오기 전에 관리사무소나 관련 관리 주체에 상속 사실을 알리고, 처분 기한을 확인해 두는 게 가장 안전합니다.