아파트 양도 시 1세대 1주택 비과세 요건 충족
3년 반 전에 성남시 중원구에서 신축 아파트를 6억원에 취득해서 보유 중입니다. (우선 선명의자 아내 50%, 남편 50%) 현재 11억원의 시세입니다.
남편 100% 명의로 오피스텔 5.5억원의 6개월 전에 분양을 받았습니다. 사업자도 내고 중도금 대출 실행 시에는 부가세도 10%씩 돌려받고 있습니다. 그런데 중도금 대출은 주택담보대출로 잡혀있어서 현재 신용대출을 추가로 받을 때에는 DSR로 잡힌다고 은행 창구에서 그러더라고요;;;
이럴 경우에 계속 아파트 양도 시 1세대 1주택 비과세 요건 충족될까요? (2년 이상 1주택자로 보유한 것은 맞습니다.)
혹시나 2주택으로 분류되는 것이 아닌가 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
오피스텔은 원칙적으로 주택이 아니므로 주거용으로 실제 사용하지 않았다면 주택 수에 포함되지 않습니다.
분양받은 오피스텔이 사업자 등록을 하고 임대 또는 업무용으로 사용 중이라면 1세대 1주택 비과세 요건은 유지됩니다.
다만 실제로 주거용으로 사용했다면 주택으로 보아 2주택이 되어 비과세가 배제될 수 있습니다.
결론적으로 오피스텔의 실제 사용 용도와 사업자 등록 여부가 비과세 판단의 핵심 기준입니다.안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
부가세 환급을 받고 계신다면 일반임대사업자로 예상됩니다.
꼭 업무용으로 사용하셔야 합니다.
세입자가 전입을하거나 주거용으로 사용시 불이익을 받을 수있습니다.
주택으로 간주되어 비과세 혜택이 사라지거나 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다.
dsr은 한마디로 내소득대비 원리금 상환 비율입니다.
우리나라는 보통 40%를 잡습니다.
다시말해 연봉이 5천인 사람은 원리금이 연2천을 넘으면 안된다는 얘기입니다.
월 166만원까지만 인정된다는 말이죠
창구 직원이 신용대출 받을 때 dsr로 잡힌다라는 의미는
현재 오피스텔 중도금 대출로 이미 1년에 갚아야 할 원리금이 많이 잡혀 있어, 추가 신용대출을 받기 힘들다라는 뜻 같아요
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
3년 반 전에 성남시 중원구에서 신축 아파트를 6억원에 취득해서 보유 중입니다. (우선 선명의자 아내 50%, 남편 50%) 현재 11억원의 시세입니다.
남편 100% 명의로 오피스텔 5.5억원의 6개월 전에 분양을 받았습니다. 사업자도 내고 중도금 대출 실행 시에는 부가세도 10%씩 돌려받고 있습니다. 그런데 중도금 대출은 주택담보대출로 잡혀있어서 현재 신용대출을 추가로 받을 때에는 DSR로 잡힌다고 은행 창구에서 그러더라고요;;;
이럴 경우에 계속 아파트 양도 시 1세대 1주택 비과세 요건 충족될까요? (2년 이상 1주택자로 보유한 것은 맞습니다.)
혹시나 2주택으로 분류되는 것이 아닌가 합니다.
==> 기존에 보유하고 있는 아파트를 매도하면서 오피스텔을 주거용으로 사용했어도 일시적 1가구 2주택에 해당되어 양도세 비과세대상입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
현재 상태로는 비과세를 받지 못할 위험이 큽니다. 오피스텔 분양권은 양도세 계산 시 주택수에 포함이 됩니다. 부가세를 환급받은 일반임대사업자라도 실제 세입자가 전입신고를 하거나 주거용으로 쓰면 국세청은 이를 주택으로 간주하여 2주택자가 됩니다. 비과세를 받기 위해서는 오피스텔이 준공되어 주택이 되기 전에 아파트를 파틑 것이 가장 안전하고 오피스텔 취득 후 3년 이내에 아파트를 매도하면 비과세가 가능합니다. 또는 완공 후 반드시 사무실로만 사용하고 세입자가 전입신고를 안해야 하지만 국세청 조사가 매우 까다로워 위험부담도 큽니다. 정리하자면 대출DSR 뿐만 아니라 세법상으로 2주택자로 분류될 가능성이 높아 아파트 비과세를 원하신다면 오피스텔 완공/입주 전에 아파트를 매도하시는 것을 강력하게 권장합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 가능할 듯 합니다.
성남 아파트 실거주 1주택 2년 보유, 남편 오피스텔이라면 1세대 1주택 비과세 가능할 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
오피스텔의 주택수 유무에 따라서 기존 주택 매도 시 2년 보유(규제지역 2년 거주)로 양도소득세 비과세 가능할 것으로 보여지고 또한 주택수에 포함이(분양권) 될 경우 분양권 취득 후 3년 안에 기존 주택 1년이상 거주를 한 경우는 기존 주택 처분을 하게 되면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
1세대가 보유한 주택이 1채,보유기간 2년 이상,
해당 주택의 양도가액이 12억 이하,
(조정대상지역인 경우) 실거주 요건 2년 이상 충족
지금 성남 중원구 아파트는 6억원에 취득 → 보유기간 이미 3년 반 이상이며, 양도가액이 11억원으로 12억 이하입니다
실거주 요건도 있다면 그 요건도 통상 충족될 것으로 보입니다
오피스텔 분양권은 주택 수로 보지 않는 경우가 일반적이고,실제 준공·등기 후 소유 상태가 되더라도
일시적 2주택 비과세 특례를 활용하면 아파트 매도 시 비과세를 적용할 수 있습니다
현재 아파트만 놓고 보면 1세대 1주택 비과세 요건은 충분합니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
성남시 아파트 양도 시 비과세 혜택을 받기 위해서는 오피스텔의 주택 수 포함 여부와 양도가액 12억 원 초과 여부를 가장 먼저 체크해야 합니다.
질문자님의 상황을 세무 실무 관점에서 분석하여 정리해드리겠습니다.
오피스텔의 주택 수 판정: 오피스텔은 취득 시점이 아닌 실제 사용 용도에 따라 주택 여부를 결정합니다. 현재 부가세를 환급받고 업무용 임대사업자를 내셨다면, 이는 일반임대사업자로서 '상가'로 취득한 상태입니다. 따라서 해당 오피스텔을 업무용(사무실 등)으로만 사용하고 임차인이 전입신고를 하지 않는다면, 아파트 양도 시 1세대 1주택자 지위를 유지할 수 있습니다.
DSR과 주택 수의 차이: 은행 창구에서 말한 주택담보대출(주담대) 간주는 금융권의 대출 규제(DSR) 산정 방식일 뿐, 국세청의 양도소득세법상 주택 수 판정과는 별개입니다. 금융권에서는 오피스텔 대출을 주택 관련 대출로 분류해 한도를 제한하지만, 세법에서는 실질 과세 원칙에 따라 실제 주거용으로 쓰는지에 따라 비과세 여부를 결정합니다.
고가 주택 비과세 한도: 현재 아파트 시세가 11억 원이라면, 1주택 비과세 기준인 양도가액 12억 원 이하에 해당하여 양도소득세가 전혀 발생하지 않습니다. 다만, 향후 시세가 상승하여 12억 원을 초과할 경우 초과분에 대해서는 세금이 부과될 수 있습니다.
오피스텔 준공 후 임차인을 들일 때 반드시 '전입신고 불가' 조건을 유지하거나 실제 사무실로 사용해야만 아파트 비과세 혜택을 안전하게 지킬 수 있습니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
오피스텔 부가세를 환급받은 상태에서 주거용으로 전용할 경우, 환급받은 부가세를 다시 반납(폐업시 잔존재산 과세)해야 하므로 이 점을 반드시 유의하시기 바랍니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
성남시에 있는 아파트를 양도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 여기서 중요한 건 오피스텔의 실제 사용 용도입니다.
주택법에서는 오피스텔을 준주택으로 분류하지만, 세법에서는 오피스텔이 실제로 주거용으로 쓰이고 있는지에 따라 주택 여부를 판단합니다. 현재 오피스텔을 분양받아 사업자 등록을 하고 부가세를 환급받고 계시다면, 이는 업무용(일반임대사업자)으로 사용하겠다는 의미입니다. 이런 경우, 해당 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않습니다.
또한, 은행 대출에서 DSR에 포함되는 것은 금융권의 가계대출 규정 때문이지, 세법상 주택 수와는 관계가 없습니다. 만약 아파트를 3년 6개월 보유했고, 2년 거주 조건도 충족했다면, 양도가액 12억 원까지 비과세가 적용됩니다.
다만, 앞으로 오피스텔이 완공된 뒤 전입신고를 하거나 실제로 거주하게 되면 그때는 주택으로 간주될 수 있습니다. 이렇게 되면 2주택자가 되어 비과세 혜택을 받을 수 없으니, 이 점은 꼭 주의하셔야 합니다. 하지만 지금처럼 오피스텔을 업무용 상태로 유지하고 아파트를 매도하신다면 비과세 조건을 충족하게 됩니다.
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