답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.아파트 대수선 공사를 진행할 때는 주민들이 임시 거처로 이주하는 것이 가장 일반적이고 보편적인 방식입니다. 배관 전체 교체나 내부 리모델링 등 신축에 준하는 대규모 공사가 이루어지면 단수와 단전이 빈번하여 정상적인 거주가 거의 불가능하기 때문입니다. 또한 극심한 소음과 먼지 및 안전사고 위험으로부터 주민을 보호하기 위해 이주를 결정하는 경우가 많습니다. 다만 최근 현대건설이 삼성동 힐스테이트에서 시도하는 것처럼 주민이 거주한 상태에서 공용부와 희망 세대 내부를 수선하는 이주 없는 대수선 모델이 새롭게 제시되기도 했습니다. 하지만 여전히 공사 효율을 높이고 입주민의 생활 불편을 근본적으로 해결하기 위해서는 공사 기간 동안 이주하는 것이 대다수 단지에서 선택하는 표준적인 절차입니다. 따라서 단지의 상황과 공사 범위에 따라 이주 여부를 신중히 결정해야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.남편분이 아내분의 부모님 댁으로 전입신고를 하여 한 세대를 구성하게 되면 부모님이 생애최초 주택담보대출을 신청할 때 남편분은 세대원으로 분류됩니다. 일반적으로 주택담보대출 심사 시 대출 신청자와 그 세대원의 소득 및 주택 보유 여부를 확인하게 됩니다.정부 지원 대출이나 특정 금융 상품의 경우 세대 합산 소득 기준을 적용하므로 남편분의 소득이 합산되어 부모님의 대출 자격 요건이나 대출 한도에 영향을 줄 가능성이 큽니다. 특히 생애최초 대출은 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야 하며 소득 제한이 엄격한 경우가 많습니다.다만 남편분이 단순 동거인으로 처리되거나 대출 상품의 종류에 따라 소득 합산 범위가 다를 수 있습니다. 따라서 정확한 영향 여부는 대출을 진행할 해당 은행에 부모님과 남편분이 동일 세대로 구성될 것임을 알리고 미리 상담받으시는 것이 가장 정확합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 임대차 계약 시 SGI 서울보증보험 가입 가능 여부는 주택 가액 산정 방식과 선순위 채권 비율이 핵심입니다. 보통 아파트 가격은 KB부동산 시세의 일반 평균가를 우선 적용합니다. 질문하신 사례처럼 KB시세가 30억 원이고 대출이 20억 원인 경우 선순위 채권 비율이 약 67%에 해당합니다. SGI의 일반적인 가입 기준인 선순위 채권 60% 이하 조건을 초과하므로 현재 상태로는 가입이 어려울 가능성이 큽니다.최근 실거래가인 35억 원이 아직 등기 전이라 시세에 반영되지 않았다면 이를 공식 가격으로 인정받기 쉽지 않습니다. 이럴 때는 SGI와 협약된 감정평가 법인을 통해 사적으로 감정평가를 진행하여 주택 가액을 35억 원 이상으로 높게 인정받는 방법이 유일한 대안입니다. 만약 감정가액이 상승하여 선순위 비율이 60% 이내로 들어온다면 가입을 시도할 수 있습니다. 또는 임대인이 보증금을 받아 대출 일부를 상환하여 채권 최고액을 낮추는 조건을 계약서에 명시해야 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.입주 시점의 대출 심사는 대출 실행 당시의 가구 구성원 주택 보유 현황을 기준으로 합니다. 2024년 청약 당첨 시점에는 미혼 상태였으므로 청약 자격 유지에는 문제가 없습니다. 하지만 대출을 위해 혼인신고를 하면 배우자가 보유한 빌라가 가구의 주택 수에 포함됩니다. 서울 등 규제 지역에서는 1주택 세대의 경우 기존 주택 처분 조건부로 대출이 가능할 수 있으나 무주택자 대상의 저금리 정책 자금 대출은 제한될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 대출 실행 시점의 규제와 배우자 주택의 소형 저가 주택 해당 여부를 사전에 은행을 통해 정확히 확인해야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.대출 규제는 유동성을 흡수해 단기적인 과열을 식히는 효과는 있지만 주택 공급 부족이라는 근본 원인이 해결되지 않은 상태에서는 오히려 시장의 내성만 키우는 부작용을 낳을 수 있습니다. 인위적인 자금 차단은 자금력이 부족한 실수요자의 주거 사다리를 걷어차는 결과를 초래하여 현금 동원력이 뛰어난 특정 계층에게만 자산 증식의 기회를 몰아주는 자산 양극화를 심화시킬 위험이 큽니다. 게다가 은행권 대출이 막히면 제2금융권이나 사금융으로 수요가 이동하는 풍선 효과가 발생하여 가계 부채의 질이 악화될 수 있고 규제지역을 피해 비규제지역으로 투기 자본이 쏠리며 전국적인 집값 불안을 야기하기도 합니다. 결론적으로 금융 규제는 보조적인 수단일 뿐이며 재건축 재개발 활성화나 세제 개편을 통해 매물이 시장에 원활하게 순환하도록 만드는 공급 중심의 정책이 유기적으로 결합되지 않는다면 대출 제한만으로는 가격 상승 압력을 영구적으로 제어하기 어렵다는 것이 중론입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.현재 가장 시급하고 치명적인 문제는 경매개시결정 기입등기 이후에 이루어진 전입신고의 효력입니다. 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권은 반드시 경매신청의 등기 전에 대항력(주택의 인도 및 전입신고)을 갖추어야만 보호받을 수 있습니다. 따라서 법원의 안내문을 받은 직후 전입신고를 하셨다면, 안타깝게도 현재 기준 법적으로는 3,000만 원에 대한 최우선변제 순위에서 제외될 가능성이 매우 높으며, 이는 경매 절차 내에서의 배당 순위가 사실상 최후순위로 밀려 보증금 회수가 어려울 수 있음을 의미합니다.임대인의 행위는 명백한 계약 위반이자 형사상 기망 행위에 해당할 소지가 큽니다. 계약 당시 '세금 체납 사실 없음'을 특약으로 명시했음에도 이미 체납으로 인한 압류가 진행 중이었다면, 이는 임차인을 속여 보증금을 가로챈 전세 사기(사기죄)로 고소가 가능합니다. 특히 임대인이 "매매를 통해 해결하겠다"고 반복하며 시간을 끈 뒤 이제 와서 "법적 절차를 알아서 하라"고 말을 바꾼 정황은 수사 과정에서 고의성을 입증하는 중요한 증거가 되므로, 지금이라도 모든 대화 녹취록과 문자 내역을 확보하여 형사 고소 등 강력한 압박 수단을 강구해야 합니다.현 상황에서 임차인은 보증금 전액을 돌려받기 전까지 주택의 점유를 유지하며 인도를 거부할 권리(동시이행항변권)가 있으므로, 절대로 비밀번호를 공유하거나 짐을 빼서는 안 됩니다. 경매 절차가 진행되더라도 배당요구 종기일까지 권리신고를 마친 상태라면, 낙찰자가 결정되어 명도 압박이 오기 전까지는 해당 주택에 거주하며 시간을 벌 수 있습니다. 지금 즉시 전문 법률 상담을 통해 임대인(법인)의 다른 자산에 대한 가압류 가능성을 타진하고, 형사 고소를 병행하여 임대인이 합의를 위해 보증금 일부라도 우선 변제하도록 유도하는 전략이 가장 현실적인 대응책입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.와이프께서 소유하신 빌라가 공시지가 5억 원 이하에 전용면적 40제곱미터 수준이라면 소형 저가 주택 기준에 부합할 가능성이 높아 청약 시에는 무주택으로 간주될 수 있으나 실제 대출 실행 단계에서는 세대원 전원의 주택 보유 수를 합산하여 심사하므로 혼인신고 후 2주택자가 되면 주택담보대출 한도가 제한되거나 실행이 어려울 수 있습니다 따라서 신규 아파트 잔금 대출을 받기 전까지는 혼인신고를 미루는 것이 유리하며 대출 심사 시점의 규제 지역 여부와 금융기관별 세부 지침에 따라 유주택자 대출 제한 규정이 다르게 적용될 수 있으므로 사전에 해당 은행 상담사를 통해 정확한 대출 가능 여부와 금리 조건을 확인하시는 것이 가장 안전한 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.중간 관리비는 이사 당일까지 사용한 아파트나 오피스텔의 관리비를 미리 정산하는 것을 의미하며 관리사무소에 퇴거 사실을 알리고 당일 오전까지의 검침 내역을 바탕으로 산정된 금액을 납부한 뒤 확인서를 받는 절차입니다. 전출 가스 요금 영수증은 도시가스 고객센터를 통해 이사 직전까지 사용한 가스 계량기 수치를 확인하여 요금을 즉시 결제하고 받는 납부 확인 증빙을 말합니다. 이 두 가지 서류는 임차인이 거주 기간 동안 발생한 모든 공공요금을 책임지고 완납했음을 증명하는 핵심 자료이므로 임대인에게 이를 보여주는 것만으로도 충분히 의무를 다한 것으로 간주됩니다. 임대인은 이 영수증들을 통해 미납 요금이 없음을 확인하고 안전하게 보증금을 돌려줄 수 있게 됩니다. 따라서 복잡한 서류 대신 관리사무소에서 발행한 정산 내역서와 가스 요금 납부 완료 문자나 영수증만 명확히 제시하면 법적 분쟁 없이 원만하게 퇴거 절차를 마무리할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.횡성 농어촌주택 취득에 따른 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 비과세가 가능합니다.1. 27년 이후 수도권 아파트 매도시 비과세 여부조세특례제한법상 고향주택 및 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례에 따라, 요건을 갖춘 농어촌주택은 기존 주택 양도 시 주택 수 계산에서 제외됩니다. 질문자님은 2025년 6월에 횡성(인구감소지역) 주택을 취득하셨습니다. 2026년 말까지 나머지 주택을 모두 정리하고 '수도권 거주 아파트 1채 + 횡성 농가주택 1채'만 남은 상태에서 수도권 아파트를 먼저 양도한다면, 횡성 주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 합니다. (다만, 3년 보유 전이라도 기존 주택 비과세 양도는 가능하며, 추후 3년 보유를 채우지 못하면 세액이 추징됩니다.) 취득 당시 공시가격(기준시가)이 3억 원 이하(한옥은 4억 원)여야 합니다. (질문자님은 1억 원 미만이므로 충족) 수도권 밖 읍·면 지역 또는 인구감소지역이어야 합니다. (횡성은 해당됨)2. '최종 1주택' 규정 및 추가 보유/거주 기간 과거에 존재했던 '최종 1주택 규정(다주택자가 주택을 처분하고 1주택이 된 날부터 다시 2년을 보유해야 하는 제도)'은 2022년 5월 10일부로 폐지되었습니다. 2026년 말까지 다른 주택들을 매도하여 실질적인 1주택(농어촌주택 제외) 상태가 되었다면, 그 시점에 이미 해당 수도권 아파트를 취득일로부터 2년 이상 보유(및 조정대상지역인 경우 거주)했다면 27년에 즉시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 27년 시점에서 다시 2년을 더 보유하거나 거주할 필요 없이, 전체 보유 기간이 2년 이상이기만 하면 됩니다.✔️주의사항 위 답변은 현재 시행 중인 세법과 제공해주신 정보를 바탕으로 작성된 참고용 자료입니다. 실제 양도소득세 비과세 여부는 주택의 소재지, 취득 당시의 상세 조건, 세법 개정 사안 등에 따라 달라질 수 있는 매우 복잡한 사안입니다.​따라서 실제 매도를 진행하시기 전에 반드시 담당 세무사를 통해 본인의 구체적인 상황을 확인하고 정확한 세무 자문을 받으실 것을 강력히 권고드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 계약서 사진 요구 관련 집주인이 본인의 계약서를 분실했다면 당시 계약을 중개한 부동산에 연락하여 사본을 받는 것이 원칙입니다. 다만 집주인이 전세보증금 반환을 위해 퇴거자금대출을 받으려는 목적이라면 질문자님의 계약서가 필요할 수 있습니다. 무조건 거절하기보다는 보증금의 원활한 반환을 위해 협조해 주시는 것이 유리할 수 있습니다. 이때 주민등록번호 뒷자리나 민감한 정보는 가리고 사진을 찍어 보내주시는 방법을 권장합니다.2. 은행 상환 확인 강요 관련 개인정보보호법에 따라 은행은 대출 당사자가 아닌 제3자에게 대출 정보를 제공하지 않습니다. 질문자님이 확인하신 것처럼 본인이 보증금을 받아 앱으로 즉시 상환하는 방식이라면 집주인이 은행에 직접 확인할 방법은 없습니다. 집주인에게는 은행 보안 규정상 제3자 확인이 불가함을 다시 설명하시기 바랍니다. 대신 보증금을 받은 당일 즉시 상환하고 그 자리에서 송금 확인증이나 앱의 상환 완료 화면을 보여주겠다고 제안하여 안심시키는 것이 가장 현실적인 해결책입니다.3. 원상복구 범위와 변상 의무 법원 판례와 국토교통부 가이드라인에 따르면 시간이 흐르며 자연스럽게 발생하는 마모나 변색인 통상의 손모는 세입자의 원상복구 의무에 포함되지 않습니다. 특히 벽지의 경우 통상적으로 6년 정도를 내용연수로 보는데 질문자님은 이미 6년을 거주하셨으므로 벽지의 가치는 거의 소멸한 것으로 간주합니다. 고의적인 파손이 아닌 생활상의 미세한 찍힘이나 자연스러운 곰팡이 흔적을 이유로 새집처럼 고쳐내라고 요구하는 것은 법적 근거가 없습니다.