특약위반+경매개시, 임대인이 말만 바꾸고 해결을 안 해줍니다. 조언 부탁드립니다.
1. 상황 요약
• 보증금/임대차: 보증금 3,000만 원 (7월 만기, 월세 성실 납부 중)
• 사건 개요: 법원으로부터 부동산 임의경매 개시 결정 안내문을 받았습니다.
• 특약 위반: 계약 당시 '국세 및 지방세 체납 사실 없음'을 확약했으나, 입주 후 얼마 되지 않아 압류가 들어온 것을 이번에 확인했습니다.
2. 임대인의 말 바꾸기 과정
• 초기 대응: 경매 사실에 항의하자 임대인(법인) 측은 "현재 다른 물건 매매 진행 중인 것이 있다. 그게 계약되면 잔금을 받아 은행 금액 상환하고 압류 금액도 납부하여 1월 중으로 정리하겠다"며 기다려달라고 했습니다.
• 현재 상황: 제가 못 믿겠다고 구체적인 매매 증빙(계약서 등)을 요구하자, 결국 "아직 계약이 이루어지지 않았다. 본인들이 추후에 경매 취하 및 압류 해소를 할 테니, 임차인께서는 일단 본인 권리 보호를 위한 조치(법적 절차)를 취하시라"고 말을 바꾼 상태입니다.
3. 전입신고 및 배당요구 상황
• 전입신고가 늦어진 상태에서 경매 안내문을 받게 되어 안내문 수령 직후 전입신고를 완료하고 법원에 권리신고 및 배당요구 신청을 마쳤습니다.
4. 조언을 구하는 점
1. 임대인이 "매매해서 갚겠다"고 해놓고 이제 와서 "안 됐으니 알아서 절차 진행하라"고 하는데 이 경우 전세사기나 기망으로 고소가 가능할까요?
2. 경매 개시 결정 이후에 전입신고를 한 경우에도 소액임차인 최우선변제(3,000만 원)를 받을 수 있는지 궁금합니다.
3. 임대인이 절차 진행에 동의한 만큼 지금 바로 내용증명 발송 및 임차권등기명령을 신청하는 게 나중에 배당받을 때 유리할까요?
4. 보증금 전액 반환 전까지 비밀번호 공유 및 명도 거부를 하려는데 법적 문제가 없을까요?
5.이 집 만기까지 6개월 남았습니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
우선 결론부터 말씀드리면 경매 개시 결정 등기 이후에 전입신고를 하신 경우 안타깝게도 최우선변제금 대상이 되기 어렵습니다.
1. 사기죄 고소 가능 여부
단순한 채무 불이행을 넘어 계약 당시부터 고의적인 기망이 있었는지가 관건인데 특약으로 체납 사실 없음을 명시했음에도 입주 직후 압류가 들어왔다면 기망의 의도가 있었던 것으로 해석될 여지가 커 보입니다. 임대인이 매매를 핑계로 상환을 미룬 정황도 있는 만큼 이러한 사실들을 토대로 수사 기관에 판단을 구해보시는 것이 좋을 듯합니다.
2. 늦은 전입신고와 최우선변제금
안타깝게도 주택임대차보호법상 최우선변제권은 경매 개시 결정 등기 이전에 대항 요건을 갖춰야만 인정되는 것이 원칙입니다. 말씀하신 대로 경매 결정 등기가 된 이후에 전입신고를 마치셨다면 법적으로 보호받는 소액임차인 요건을 충족하기 어려워 배당 대상에서 제외될 가능성이 큽니다.
3. 내용증명 및 임차권등기명령의 필요성
경매 개시는 임대차 계약의 중도 해지 사유에 해당하기 때문에 내용증명을 통해 계약 해지 의사를 명확히 남겨두시는 편이 추후 법적 다툼에서 유리할 것으로 판단됩니다. 최우선변제권 확보는 어렵더라도 향후 혹시 모를 배당이나 이사 상황에 대비해 임차권등기명령을 신청하여 최소한의 권리라도 확보해 두시는 게 안전할 것 같습니다.
4. 비밀번호 공유 및 명도 거부
임대차 관계는 보증금을 돌려받음과 동시에 집을 비워줘야 하는 동시이행 관계이기 때문에 보증금 반환이 이루어지지 않은 상태에서는 비밀번호 공유나 명도를 거부하셔도 법적으로 문제가 되지는 않구요. 임대인이 반환 의무를 다하지 않은 상황인 만큼 질문자님의 점유 권리를 행사하셔도 됩니다.
5. 남은 계약 기간의 의미
이미 경매 절차가 시작된 이상 계약서상의 남은 기간은 사실상 큰 의미가 없다고 보셔도 무방합니다. 만기를 기다리시기보다는 앞서 말씀드린 계약 해지 통보를 통해 보증금 반환 채권을 조기에 확정 짓고 형사 고소 등 임대인을 압박할 수 있는 실질적인 조치에 집중하시는 편이 나을 듯합니다.
1명 평가안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
법적 분쟁과 경매 절차로 인해 심려가 매우 크실 것 같습니다.
일단 계약서, 문자, 카톡 모을 수 있는 증거자료는 전부 모으셔야 됩니다.
전세사기나 기망의로 충분히 가능해 보입니다.
하지만 명확한 증거가 없다면 이또 한 어려울수 있으니
너무 과하다 할 정도로 자료를 모으셔야 됩니다.
한가지 우려스러운 점은
왜 계약 체결 당시 전입신고를 하지 않았냐 하는 것 입니다.
전입신고는 기본 중의 기본입니다.
갱매 개시 결정 후 전입신고는 의미가 없습니다.
최우선변제권을 받을 수 없습니다.
만에 하나 경매가 취하되거나 임대인이 압류를 풀고 경매를 중단시킨 후 다시 경매가 개시된다면 효력을
발휘하나 지금은 의미가 없습니다.
지금부터 월세내지 마시고 보증금 돌려줄때까지 명도도 하지마세요
방법이 없습니다.
소송하시고 경매쪽은 실익이 없으니 버티는 방법 밖에 없습니다.
임대인의 기망 및 특약 위반으로 소송준비하시고 혹시 중개사가 있었다면 구청에 신고부터하세요
달달볶다보면 답이 나올수도 있습니다.
본인이 잘못한 부분(전입신고)는 책임지시구요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,고소는 압박 수단으로는 의미가 있지만 보증금 회수에는 경매·배당 절차가 훨씬 중요합니다
수사 결과를 기다리다 배당 타이밍을 놓치는 게 더 위험합니다
,경매 개시 결정 후 전입신고이므로,소액임차인 최우선변제 대상이 아닐 가능성이 매우 높습니다
보증금 3,000만 원이 소액 기준에 해당하더라도
대항력 취득 시점이 늦으면 최우선변제 불가합니다
다만,확정일자가 언제인지 선순위 권리(근저당, 압류)가 얼마나 되는지에 따라 일반 배당으로 일부 회수 가능성은 남아 있습니다
,지금 바로 내용증명보내고 임차권등기명령을 바로 하시는 게 맞습니다(강력 권장)
,임차인은 보증금 전액 반환 전까지 주택을 점유할 유치권적 지위를 가집니다
조용히 점유 유지가 가장 안전한 전략입니다
1. 임대인이 "매매해서 갚겠다"고 해놓고 이제 와서 "안 됐으니 알아서 절차 진행하라"고 하는데 이 경우 전세사기나 기망으로 고소가 가능할까요?
==> 불가합니다.
2. 경매 개시 결정 이후에 전입신고를 한 경우에도 소액임차인 최우선변제(3,000만 원)를 받을 수 있는지 궁금합니다.
==>보증금 금액만을 고려시 가능합니다
3. 임대인이 절차 진행에 동의한 만큼 지금 바로 내용증명 발송 및 임차권등기명령을 신청하는 게 나중에 배당받을 때 유리할까요?
==> 큰 실익이 없습니다.
4. 보증금 전액 반환 전까지 비밀번호 공유 및 명도 거부를 하려는데 법적 문제가 없을까요?
==> 가능합니다. 이러한 경우 임차인의 고유 권한입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 매매로 해결 약속 후 번복은 기망행위로 사기 미수 고소 가능하나 입증이 어렵고 경찰 수사 가능성이 낮습니다.
2. 보증금 3천만 원 미만에 경매 안내문 후 전입신고라도 완료 시 최우선변제를 받습니다. 주택임대차보호법 대항력이 인정되며 이미 배당요구 신청으로 우선순위 확보돼 불이익이 없습니다.
3. 임대인 동의 무관하게 즉시 신청이 배당 우선권 강화에 가장 유리합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
현재 가장 시급하고 치명적인 문제는 경매개시결정 기입등기 이후에 이루어진 전입신고의 효력입니다. 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권은 반드시 경매신청의 등기 전에 대항력(주택의 인도 및 전입신고)을 갖추어야만 보호받을 수 있습니다. 따라서 법원의 안내문을 받은 직후 전입신고를 하셨다면, 안타깝게도 현재 기준 법적으로는 3,000만 원에 대한 최우선변제 순위에서 제외될 가능성이 매우 높으며, 이는 경매 절차 내에서의 배당 순위가 사실상 최후순위로 밀려 보증금 회수가 어려울 수 있음을 의미합니다.
임대인의 행위는 명백한 계약 위반이자 형사상 기망 행위에 해당할 소지가 큽니다. 계약 당시 '세금 체납 사실 없음'을 특약으로 명시했음에도 이미 체납으로 인한 압류가 진행 중이었다면, 이는 임차인을 속여 보증금을 가로챈 전세 사기(사기죄)로 고소가 가능합니다. 특히 임대인이 "매매를 통해 해결하겠다"고 반복하며 시간을 끈 뒤 이제 와서 "법적 절차를 알아서 하라"고 말을 바꾼 정황은 수사 과정에서 고의성을 입증하는 중요한 증거가 되므로, 지금이라도 모든 대화 녹취록과 문자 내역을 확보하여 형사 고소 등 강력한 압박 수단을 강구해야 합니다.
현 상황에서 임차인은 보증금 전액을 돌려받기 전까지 주택의 점유를 유지하며 인도를 거부할 권리(동시이행항변권)가 있으므로, 절대로 비밀번호를 공유하거나 짐을 빼서는 안 됩니다. 경매 절차가 진행되더라도 배당요구 종기일까지 권리신고를 마친 상태라면, 낙찰자가 결정되어 명도 압박이 오기 전까지는 해당 주택에 거주하며 시간을 벌 수 있습니다. 지금 즉시 전문 법률 상담을 통해 임대인(법인)의 다른 자산에 대한 가압류 가능성을 타진하고, 형사 고소를 병행하여 임대인이 합의를 위해 보증금 일부라도 우선 변제하도록 유도하는 전략이 가장 현실적인 대응책입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
갑작스러운 경매 통지와 임대인의 무책임한 태도로 스트레스가 많으실 것 같습니다. 보증금 3천은 매우 큰돈이기 때문에, 냉철하고 정확한 판단을 통해 해결해야 합니다.
문의 사항에 대해 아래와 같이 답변을 드릴 수 있을 것 같습니다.
1. 임대인이 "매매해서 갚겠다"고 해놓고 이제 와서 "안 됐으니 알아서 절차 진행하라"고 하는데 이 경우 전세사기나 기망으로 고소가 가능할까요?
결론부터 말씀드리면, '사기죄' 성립은 가능하나 입증이 매우 까다롭습니다.
기망 행위: 계약 당시 "세금 체납이 없다"고 확약했는데 이미 체납 중이었다면 명백한 기망입니다. 하지만 체납이 계약 이후 발생했다면 사기죄 성립이 어렵습니다.
임대인의 태도: "나중에 갚겠다"고 말을 바꾼 것 자체는 단순한 '채무불이행(계약 위반)'으로 취급되는 경우가 많습니다.
고소 실익: 법인 임대인의 경우 조직적인 사기 의도를 입증하지 못하면 경찰에서 반려될 가능성이 높습니다. 다만, 압박 수단으로 고소를 진행할 수는 있으나 보증금을 돌려받는 직접적인 해결책이 되기는 어렵습니다.
2. 경매 개시 결정 이후에 전입신고를 한 경우에도 소액임차인 최우선변제(3,000만 원)를 받을 수 있는지 궁금합니다.
가장 우려되는 부분입니다. 결론적으로 '최우선변제'를 받지 못할 가능성이 매우 높습니다.
법적 요건: 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권을 인정받으려면, '경매개시결정의 기입등기'가 되기 전에 주택의 인도(입주)와 전입신고를 마쳐야 합니다.
현재 상태: 경매 안내문을 받은 후 전입신고를 하셨다면, 이미 등기부등본에 경매 개시 사실이 기재된 후일 가능성이 큽니다. 이 경우 법적으로 최우선변제 대상에서 제외됩니다.
배당 가능성: 최우선변제권이 없다면, 일반 채권자들과 순위를 다투어야 합니다. 만약 앞선 근저당(은행 대출)이나 압류(세금) 금액이 집값에 육박한다면 배당금이 돌아오지 않을 수도 있습니다.
3. 임대인이 절차 진행에 동의한 만큼 지금 바로 내용증명 발송 및 임차권등기명령을 신청하는 게 나중에 배당받을 때 유리할까요?
내용증명: 임대인의 계약 위반(특약 위반)과 경매 발생으로 인한 계약 해지를 통보하는 용도로 지금 즉시 발송하십시오. 향후 소송에서 증거가 됩니다.
임차권등기명령: 이는 '계약이 종료된 후'에만 신청 가능합니다. 만기인 7월 전에는 신청할 수 없습니다.
현시점 대처: 이미 경매가 시작되었으므로 임차권등기를 하는 것보다, 법원에 제출하신 '권리신고 및 배당요구' 절차를 완벽히 챙기는 것이 더 우선입니다.
4. 보증금 전액 반환 전까지 비밀번호 공유 및 명도 거부를 하려는데 법적 문제가 없을까요?
임대인에 대해: 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 권리(동시이행의 항변권)가 있습니다. 비밀번호를 알려줄 의무도 없습니다.
경매 낙찰자에 대해: 만약 배당에서 보증금을 다 못 받았는데 전입신고가 경매 등기보다 늦었다면, 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 즉, 낙찰자가 나가라고 하면 비워줘야 하며 거부 시 '인도명령'을 통해 강제집행을 당할 수 있습니다.
지금 현재 상황에 대해서는 전입신고가 늦었다는 것이 가장 치명적인 부분입니다. 이것을 해결하기 위해 다음과 같이 조치할 것을 권장드립니다.
먼저 등기부 재확인 입니다. 경매개시결정 등기날짜와 본인의 전입신고 날짜를 비교해 보세요. 하루라도 전입이 빨랐어야 합니다. 그리고 대한법률구조공단에 방문하세요. 현재 소액임차인 범위에 해당하니, 이 점을 이용해 상담하시고 대처방안을 받아두세요.
문제 해결에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
임대차 계약 당시 체납 사실이 없음을 확약했으나 이미 압류가 진행 중이었다면, 이는 명백한 기망 행위에 해당하며 보증금 보호를 위한 적극적인 대응이 시급한 상황입니다.
1. 사기죄 고소 가능성 (기망 행위)
계약 당시 '체납 사실 없음'을 특약으로 명시했음에도 이미 압류가 들어올 정도의 체납 상태였다면, 임대인은 임차인을 속여 보증금을 편취한 것으로 볼 수 있습니다. "매매해서 갚겠다"는 말 역시 변제 능력 없이 변제 의사만 피력한 전형적인 지연 전술일 가능성이 높습니다. 형사 고소는 보증금 반환의 직접적인 수단은 아니나, 임대인을 압박하여 합의를 이끌어내는 강력한 수단이 될 수 있습니다.
2. 소액임차인 최우선변제권 인정 여부
가장 우려되는 부분입니다. 주택임대차보호법상 최우선변제권을 확보하려면 경매개시결정 기입등기 전에 주택의 인도와 전입신고(대항요건)를 마쳐야 합니다. 질문자님의 경우 경매 안내문을 받은 '후'에 전입신고를 하셨으므로, 안타깝게도 현행법상 최우선변제 대상에서 제외될 가능성이 매우 높습니다.
3. 내용증명 및 임차권등기명령 실효성
내용증명: 임대인의 특약 위반 및 계약 해지 의사를 명확히 문서화하는 용도로 즉시 발송하십시오. 이는 추후 소송에서 증거로 활용됩니다.
임차권등기명령: 임차권등기는 통상 임대차 계약이 종료된 후에 신청할 수 있습니다. 현재 만기가 6개월 남았으므로, 특약 위반(체납 사실 확약 위반)을 근거로 계약 해지 통보를 먼저 하신 후 해지 효력이 발생하면 즉시 신청해야 합니다. 다만, 경매가 이미 진행 중이라면 배당 순위 확보가 우선입니다.
4. 명도 거부 및 비밀번호 공유
보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 권리(동시이행의 항변권)는 있습니다. 하지만 경매를 통해 낙찰자(경락인)가 결정되고 소유권이 이전되면, 대항력이 없는 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없어 퇴거해야 합니다. 현재 대항력이 부족한 상태이므로 무조건적인 점유만으로는 보증금 전액 보존이 어려울 수 있습니다.
정리해드리자면, 현재 가장 큰 문제는 경매 등기 후 전입으로 인한 대항력 및 최우선변제권 부재입니다.
조심스럽게 조언드리자면, 지금 즉시 대한법률구조공단이나 전문 변호사를 통해 '특약 위반에 따른 계약 해지' 및 '임대인(법인)의 재산 가압류' 가능성을 타진하시고, 배당요구 절차에서 누락되는 금액이 없도록 서류를 재점검하시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
임대인의 특약 위반과 말 바꾸기는 계약 무효 및 손해배상 청구를 할 수 있는 근거로 사기죄 고소까지도 가능할 수 있을 상황으로 보이지만 경매 배당을 우선 보호하시기 바랍니다 전입신고와 배당요구 완료로 소액임차인 3천만원 최우선변제를 받으실 수 있으며 임차권등기명령 신청과 내용증명을 즉시 진행하여 배당 순위를 강화하시고 보증금 반환 전 비밀번호 공유 거부는 법적으로 문제 없으며 오히려 권장되는 상황이라 보시면 될 것 같습니다