답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2026년 부동산, 상승할 수밖에 없는 이유와 변수2026년 부동산 시장은 "역대급 공급 부족이라는 불씨에, 금리 인하라는 기름이 부어지는 해"가 될 가능성이 큽니다. 다만, 가계부채라는 브레이크가 있어 폭등보다는 ✔️'확실한 곳만 오르는 차별화 장세'가 예상됩니다.1. 트럼프의 귀환과 금리 인하의 나비효과트럼프 행정부는 미국 경기 부양과 국채 이자 부담 완화를 위해 연준(Fed)에 강력한 금리 인하를 압박할 것입니다. 미국 기준금리가 3%대 초반까지 내려갈 경우, 전 세계적으로 유동성이 풀리게 됩니다. 한국 역시 이에 동조하여 금리 인하 압력을 받게 되며, 낮아진 이자는 부동산 매수 심리를 자극하는 가장 강력한 기폭제가 될 것입니다.2. 한국은행의 딜레마와 가계부채 미국이 금리를 내려도 한국은 마음 놓고 따라가기 어렵습니다. 이미 위험 수위에 도달한 가계부채 때문입니다. 한국은행은 집값 자극을 우려해 미국보다 훨씬 느리고 신중하게 금리를 내릴 것입니다. 또한, 정부는 금리는 낮춰주되 대출 한도는 옥죄는 '스트레스 DSR' 규제를 강화할 것이므로, 소득이 부족한 구매자의 자금 줄은 여전히 타이트할 전망입니다.3. 2026년은 '공급 절벽'의 해시장 데이터를 볼 때 2026년은 서울 및 수도권의 입주 물량이 급감하는 시기입니다. 정부가 3기 신도시 등 공급 계획을 발표했지만, 이는 먼 미래의 일일 뿐 당장 2026년의 전세난과 매물 부족을 해결해 주지 못합니다. 신축 아파트의 희소성이 극대화되면서 전세가가 매매가를 밀어 올리는 현상이 나타날 것입니다.4. 2030 세대의 귀환과 시장의 양극화학습 효과가 있는 2030 세대는 금리 인하 시그널이 보이면 빠르게 시장에 진입할 것입니다. 하지만 대출 규제로 인해 자금 동원력에 한계가 있으므로, 애매한 지역보다는 '서울 핵심지, 역세권, 신축' 등 환금성이 확실한 '똘똘한 한 채'로 수요가 쏠릴 것입니다.✔️5. 어떻게 대응해야 할까요?2026년 시장은 전반적인 상승세를 보이겠지만, 모든 지역이 오르는 '불장'보다는 양극화가 심화되는 상승장이 될 것입니다. 상승 요인: 트럼프발 금리 인하 + 2026년 입주 물량 부족 + 전세가 상승 제한 요인: 한국의 과도한 가계부채 + 정부의 대출 총량 규제(DSR)따라서 "무조건 오른다"고 안심하기보다, 공급이 부족해 전세가가 버텨주는 지역이나 대출 규제에도 수요가 몰리는 상급지 위주로 접근하시는 전략이 필요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문자님은 법적으로 매우 유리한 위치에 있으며, 임대인의 무리한 요구를 들어줄 의무가 없습니다.질문하신 세 가지 항목에 대해 법적 근거를 바탕으로 답변해 드립니다.1. 관계가 틀어져도 2년 더 거주 가능한가요?네, 가능합니다. 거절 사유: 주택임대차보호법상 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유는 법으로 정해져 있습니다. (예: 임대인 및 직계존비속의 실거주, 임차인의 2기 차임 연체, 주택 파손 등) 경제적 사정: 임대인의 "경제적 사정이 어렵다", "전세 시세가 올랐다" 등의 이유는 정당한 거절 사유가 아닙니다. 따라서 임대인이 실거주하겠다고 통보하지 않는 이상, 관계가 불편해지더라도 법적으로 2년 연장 거주가 보장됩니다.2. 임대인이 보증금/월세를 마음대로 올릴 수 있나요?아니요, 불가능합니다. 여기에는 두 가지 강력한 법적 보호장치가 있습니다. 전세 → 월세 전환 불가: 계약 갱신 시, 임대 조건(전세)을 월세나 반전세로 바꾸는 것은 반드시 임차인의 동의가 있어야 합니다. 임대인이 원한다고 해서 강제로 전환할 수 없습니다. 작성자님이 "나는 계속 전세로 살겠다"고 하면 임대인은 전세 계약을 유지해야 합니다. 5% 상한 제한: 만약 작성자님이 월세 전환에 동의하거나 전세금을 올려주기로 합의하더라도, 그 인상 폭은 기존 금액의 5%를 초과할 수 없습니다. 임대인이 부르는 금액이 5%를 넘거나, 법정 전월세전환율을 초과하는 경우 효력이 없습니다.3. 대응 방법 이미 임대인이 무리한 요구를 하고 있고 합의가 어려운 상황이므로, 확실한 의사 표현을 통한 권리 행사를 추천합니다. 즉시 갱신청구권 행사 통보: 만기 2개월 전까지 통보해야 효력이 발생합니다. 시간이 촉박하므로, 전화 녹음이나 문자 메시지로 "계약갱신청구권을 행사하여 기존 전세 조건으로(또는 법적 상한인 5% 인상 범위 내에서) 2년 더 거주하겠습니다"라는 내용을 명확히 남기세요. 내용증명을 보내는 것이 가장 확실합니다. 전환 거부 의사 표시: "저는 월세 전환에 동의하지 않습니다. 전세 유지를 원합니다"라고 확실히 못 박으세요. 임대인의 실거주 주장 시: 만약 임대인이 "그럼 내가 들어가 살겠다"고 나온다면, 이사 후 실제로 임대인이 사는지 확인하여(확정일자 열람 등) 허위임이 밝혀지면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이를 임대인에게 미리 고지하면 함부로 거짓 실거주를 주장하기 어렵습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.해당 건물의 정확한 매매 시세를 파악하는 것이 가장 중요합니다. 현재 근저당 설정액이 15억 5천만 원으로 매우 높은 편인데 임차인의 보증금이 3천만 원이라면 소액임차인 최우선변제 범위에 해당할 가능성이 큽니다. 하지만 최우선변제권은 낙찰 가액의 2분의 1 범위 내에서만 보호받을 수 있으므로 건물 전체의 매매가 대비 대출 비중이 지나치게 높다면 보증금 회수가 어려울 수도 있습니다. 중개사 말만 믿기보다는 주변 실거래가와 공시가격을 확인하여 근저당권과 전체 임차인들의 보증금 합계가 집값의 70퍼센트 이하인지 반드시 따져보시길 권장합니다. 시세를 알아야 안전 여부를 확실히 판단할 수 있으니 등기부등본상의 선순위 채무를 다시 점검해 보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.대구 수성구, 특히 범어동이 대구의 대표적인 부촌이자 '지방의 강남'으로 불리는 이유는 크게 세 가지 핵심 요인으로 분석할 수 있습니다.1. 압도적인 교육 인프라 가장 결정적인 이유는 대구 최고의 학군입니다. 경신고, 대륜고, 정화여고 등 명문 학교들과 범어네거리를 중심으로 형성된 대규모 학원가는 전국적으로도 손꼽히는 수준입니다. 자녀 교육을 위해 대구 전역은 물론 경북 지역의 자산가들이 수성구로 모여들면서 인구가 밀집하고 집값이 상승하는 선순환 구조가 만들어졌습니다.2. 전문직 및 고소득층의 밀집범어동 인근에는 대구지방법원, 검찰청 등 주요 법조 타운과 대구 MBC, 각종 금융기관 본부 등이 위치해 있습니다. 의사, 변호사 등 고소득 전문직 종사자들이 직주근접을 위해 이곳에 정착하면서 자연스럽게 부촌이 형성되었습니다. 질문자님이 언급하신 '종합소득 전국 5위'라는 지표도 이러한 인구 구조를 반영합니다.3. 편리한 교통과 생활 인프라대구 지하철 2호선(범어역)을 중심으로 한 편리한 교통망과 달구벌대로를 관통하는 입지적 장점이 큽니다. 또한 신세계백화점 대구점과 인접해 있고, 범어공원 등 녹지 공간과 고급 주거 단지들이 밀집해 있어 생활 만족도가 매우 높은 편입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.✔️세대주인 동생분이 주소를 이전하더라도, 함께 거주하던 가족(어머니)이 해당 주소지에 전입신고를 유지하고 있다면 대항력은 상실되지 않고 유지됩니다.​그 이유는 다음과 같습니다.​1. 가족의 점유를 통한 대항력 유지​주택임대차보호법에서 말하는 '대항요건(주택의 인도 및 전입신고)'은 임차인 본인뿐만 아니라, 배우자나 자녀 등 가족의 전입신고도 포함하는 것으로 봅니다(대법원 판례). 따라서 임차인(동생)이 일시적으로 주소를 옮기더라도, 주민등록을 같이 하던 가족(어머니)이 계속해서 그 주소지에 거주하며 전입신고를 유지하고 있다면 대항력은 중단되지 않습니다.​2. 확정일자와 우선변제권​이미 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받으셨으므로, 가족이 남아 있는 한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 추후 경매 등의 상황이 발생하더라도 보증금을 보호받는 데 문제가 없습니다.​3. 주의사항​어머니의 전입 유지: 동생분이 주소를 옮기기 전에 어머니께서 반드시 해당 주소지에 전입되어 있는 상태여야 하며, 동생분이 나간 이후에도 어머니는 계속해서 전입 상태를 유지하셔야 합니다.​새 세대주 지정: ✔️동생분이 전출하면 어머니로 세대주 변경 신고하여 명확히 관리하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 및 지역 경제의 관점에서 용인 반도체 클러스터 기업 이전 논란과 그 배경을 정리해 드립니다.1. 부동산 가치의 핵심: '직주근접'과 양질의 일자리부동산 시장에서 용인이 주목받는 가장 큰 이유는 삼성전자와 SK하이닉스라는 세계 최대 규모의 반도체 기업이 들어오기 때문입니다.배후 수요 창출: 수만 명의 고소득 엔지니어와 협력업체 종사자들이 유입되면 인근 주거 단지에 대한 수요가 폭발합니다.인프라 확충: 대규모 산단이 조성되면 도로, 철도(경강선 연장 등), 상업 시설이 함께 발달하여 지역 전체의 지가와 아파트 가격을 견인합니다.2. 정치·경제적 쟁점에서 기업 이전 논란의 배경최근 정치권이나 언론에서 '이전' 혹은 '차질'에 대한 이야기가 나오는 이유는 크게 세 가지 부동산 관련 리스크 때문입니다.전력 및 용수 공급 문제: 반도체 공장은 엄청난 양의 전기와 물이 필요합니다. 송전망 구축이나 용수관 연결 과정에서 인근 지자체와의 갈등이나 보상 문제가 발생하면 공사 기간이 지연될 수 있습니다. 부동산 시장에서는 이를 '사업 불확실성'으로 받아들입니다.지역 균형 발전 논란: 수도권(용인)에만 집중 투자되는 것에 대해 비수도권 지역의 반발이 있습니다. 기업들이 수도권으로만 쏠릴 경우 지방 부동산 시장은 더욱 침체될 수 있다는 우려가 정치적 쟁점이 됩니다.보상 및 토지 수용 갈등: 산단 조성 부지의 토지 보상 절차가 늦어지거나 원주민과의 갈등이 깊어지면 착공이 늦어지는데, 이는 인근 분양 단지나 투자자들에게 큰 리스크가 됩니다.3. 부동산 시장에 미치는 영향용인 및 인근 지역(안성, 평택, 이천): 반도체 벨트가 형성되면서 장기적인 상승 모멘텀을 가집니다. 기업 이전이 순조롭게 진행될수록 주변 집값은 견고한 하방 경직성을 갖게 됩니다.심리적 요인: 만약 정치적 이유나 인프라 부족으로 기업 입주가 늦춰진다는 소식이 들리면, 단기적으로 투입되었던 투자 자금이 빠져나가며 가격 조정을 겪을 수 있습니다.결론적으로, 현재의 논란은 "이 거대한 프로젝트가 계획대로, 차질 없이 진행될 수 있는가?"에 대한 속도의 문제와 수도권 집중화에 대한 정치적 공방이 섞여 있는 것입니다. 부동산 투자자나 실거주자 입장에서는 실제 착공 현황과 전력 인프라 확충 속도를 눈여겨보는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.보고 계신 공고는 우리가 흔히 아는 저렴한 'LH/SH 행복주택'이 아니라, 민간 사업자가 운영하는 '역세권 청년 안심주택(민간임대)'이기 때문입니다.​질문자님이 의아해하시는 비싼 가격과 소득 기준 통과 이유는 바로 '공급 유형의 차이' 때문입니다.​1. 왜 이렇게 비싼가요? (행복주택 vs 청년 안심주택 민간임대)질문자님이 말씀하신 '더원역삼'이나 '상봉' 같은 곳은 민간 건설사가 지어서 임대하는 [민간임대] 유형입니다.​진짜 행복주택(공공임대): 나라(LH, SH)에서 운영하며 시세의 60~80%로 매우 저렴합니다.​보고 계신 주택(민간임대): 위치가 좋은 역세권 신축 오피스텔을 민간이 운영하되, 시세의 85~95% 수준으로 공급합니다. 역세권 신축이다 보니 주변 월세가 워낙 비싸서, 90% 수준으로 깎아도 질문자님이 느끼시기에 "이게 무슨 행복주택이야?" 싶을 정도로 비싼 가격(월세+관리비 100만 원 육박)이 나오는 것입니다.​2. 소득이 높은데 왜 신청 가능하다고 나오나요? (플랫폼 오류인가요?)집지켜 플랫폼의 오류가 아닐 확률이 높습니다. 청년 안심주택 민간임대에는 두 가지 전형이 있습니다.​특별공급: 소득 기준(본인 소득 120% 이하 등)을 엄격하게 봅니다. 대신 임대료가 약간 더 저렴합니다.​일반공급: 소득과 자산 기준을 보지 않는 경우가 많습니다. 질문자님의 월 소득이 483만 원이라 하더라도, '일반공급' 유형이라면 소득 무관하게 신청이 가능합니다. 자동차 가액 기준만 충족하면 되는 경우가 대부분입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.묵시적 갱신이 되었더라도 '3개월 후'에는 보증금 반환받고 이사 가능합니다.안녕하세요. 신탁 등기 문제로 마음고생 하셨는데, 계약 갱신 문제로 또 고민이 많으시군요. ✔️묵시적 갱신이 되더라도 질문자님은 1년을 더 살 필요 없이 '해지 통보 3개월 후'인 4월 6일에 이사하시고 보증금을 돌려받으실 수 있습니다.법적 근거와 대응 방법을 정확히 정리해 드립니다.1. 묵시적 갱신이 된 것은 맞습니다.주택임대차보호법상 임차인은 계약 만료 2개월 전(2월 25일 만기라면 12월 25일)까지 통보를 해야 합니다. 1월 5일에 통보하셨다면 시기를 놓친 것이 되어, 법적으로는 '묵시적 갱신(자동 연장)' 상태가 된 것이 맞습니다.2. 하지만 세입자는 언제든 해지 가능합니다.묵시적 갱신이 되면 임대인은 계약 기간(통상 2년)을 지켜야 하지만, 임차인(세입자)은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조의2)단, 해지의 효력은 '집주인이 통보를 받은 날로부터 3개월 뒤'에 발생합니다. 통보일: 1월 5일 해지 효력 발생일(돈 돌려받는 날): 4월 5일따라서 질문자님은 1년이나 2년을 더 살 의무가 전혀 없으며, 4월 6일에 이사하실 계획이라면 법적으로 보증금 반환을 당당하게 요구하실 수 있습니다.3. 중개수수료와 다음 세입자 구하기 4월 5일 이전 이사 시: 3개월을 채우지 못하고 나가므로, 도의적으로나 관례적으로 세입자가 중개수수료를 부담하고 다음 세입자를 구해야 할 수도 있습니다. 4월 5일 이후 이사 시: 계약이 정상적으로 종료되는 것이므로, 다음 세입자를 구할 의무도 없고 중개수수료도 임대인이 부담해야 합니다. 집주인의 "다음 세입자 구해놓고 나가라"는 주장은 4월 5일 이후부터는 법적 효력이 없습니다.4. 대응 방법: 내용증명 발송 추천임대인이 현재 "1년 연장이다", "세입자 구해라"라며 법을 잘못 알고 있거나 무리한 요구를 하고 있습니다. 말로 하면 나중에 딴소리를 할 수 있으니, 지금이라도 내용증명을 보내시는 것이 가장 확실합니다.[내용증명에 들어갈 핵심 내용] 본인은 202X년 1월 5일, 임대인에게 계약 갱신 거절 및 해지 의사를 명확히 전달하였다. 비록 갱신 거절 통지 기간 도과로 묵시적 갱신이 되었다 하더라도, 주택임대차보호법 제6조의2에 의거하여 임차인은 언제든 해지 통고를 할 수 있다. 이에 따라 1월 5일 통보일로부터 3개월이 경과하는 202X년 4월 5일에 계약은 적법하게 종료된다. 따라서 임대인은 4월 5일까지 보증금 전액을 반환해 주길 바란다. (그렇지 않을 경우 임차권등기명령 신청 및 지연이자 청구 등 법적 조치를 취하겠다는 내용 포함)근거내용-임대차보증금등반환청구의소[대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결]

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.혼인 신고 전 5천만 원 지원, '무이자 차용'으로 해결하세요. 5천만 원은 세법상 '무이자'로 빌려줘도 세금 문제가 발생하지 않는 안전한 금액입니다. 다만, 이를 인정받기 위한 절차는 꼭 지키셔야 합니다.상세한 이유와 방법을 정리해 드립니다.1. 이자를 안 받아도 괜찮은가요? 네, 5천만 원은 이자를 0원으로 설정해도 법적으로 아무 문제가 없습니다. 세법 규정: 돈을 빌려줄 때 법정 이자율(연 4.6%)보다 적게 받더라도, 그로 인해 빌린 사람이 얻는 이익이 연간 1,000만 원 미만이면 증여세를 부과하지 않습니다. 계산: 5천만 원에 대한 연 4.6% 이자는 약 230만 원입니다. 결과: 기준인 1,000만 원에 한참 미치지 못하므로, 무이자로 빌려주셔도 '이자'에 대한 증여세는 0원입니다.3. 공증을 꼭 받아야 하나요?비용이 많이 드는 공증이나 세무사 대리 작성을 꼭 하실 필요는 없습니다. 대신 '작성 시기'를 입증하는 것이 중요합니다.가장 가성비 좋고 확실한 방법은 당사자끼리 차용증을 작성한 후, 주민센터나 등기소에서 '확정일자'를 받아두거나 우체국에서 '내용증명'을 보내는 것입니다. 이것만으로도 법적 효력은 충분합니다.4.차용증 작성두 분이 직접 작성하되, 이자율은 '무이자(0%)', 상환 시기(예: 3년 뒤)를 명확히 적으세요. 확정일자 받기: 작성한 차용증을 들고 가까운 등기소를 방문해 확정일자를 받으세요. 계좌 이체: 돈을 보낼 때는 현금이 아닌 반드시 계좌 이체로 기록을 남기고, 메모에 '주택 자금 대여'라고 적어두시면 좋습니다. 원금 상환: 약속한 날짜에 실제로 원금을 갚고 그 내역을 남기시면 모든 절차가 완벽하게 끝납니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.​1. '피(Premium)'란 무엇인가요?​부동산에서 말하는 '피'는 프리미엄(Premium)의 앞 글자를 딴 은어입니다. 보통 아파트 분양권이나 입주권을 전매할 때, 원래 분양가에 추가로 붙는 '웃돈'을 의미합니다. 예를 들어 분양가가 5억인데 피가 5천만 원 붙었다면, 해당 분양권을 5억 5천만 원에 거래한다는 뜻입니다.​2. '마이너스 피(마피)'의 의미​마이너스 피는 말 그대로 프리미엄이 마이너스라는 뜻입니다. 즉, 분양가보다 더 싼 가격에 매물을 내놓는 상황을 말합니다.​상황: 분양가 5억인 아파트를 마이너스 피 3천만 원에 내놓았다면, 구매자는 4억 7천만 원에 그 집을 살 수 있게 됩니다. 판매자 입장에서는 자신이 지불한 계약금 등에서 손해를 보고 파는 셈입니다.​3. 마이너스 피가 붙으면 큰일 나나요?​상황에 따라 다르지만, 일반적으로 투자자나 실소유자에게는 주의가 필요한 신호입니다.​매도자(집을 판 사람) 입장: 자신이 낸 계약금을 포기하거나 오히려 돈을 얹어주며 파는 것이므로 경제적 손실이 큽니다. 보통 입주 시점에 잔금을 치를 능력이 안 되거나, 집값이 분양가 이하로 더 떨어질 것이라 예상될 때 발생합니다.​매수자(집을 사는 사람) 입장: 분양가보다 저렴하게 살 수 있는 기회일 수 있습니다. 하지만 해당 지역의 부동산 경기가 좋지 않거나 향후 가치 상승이 불투명하다는 증거일 수도 있으므로, 주변 인프라나 향후 전망을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.