답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 임대사업자의 보증보험 가입 원칙 민간임대주택에 관한 특별법에 따르면, 등록임대사업자는 원칙적으로 임대보증금 전액에 대해 보증보험에 가입해야 합니다.2. ‘일부 금액’만 가입할 수 있는 조건 질문자님처럼 전액이 아니라 일부만 보증보험에 가입하려면 아래 세 가지 조건을 모두 충족하고, 임차인의 동의가 반드시 필요합니다. - 계산식: {담보권 설정 금액(예: 근저당) + 임대보증금} - (주택가격의 60%) = 보증보험 가입 대상 금액 - 위 계산으로 산출한 값이 0보다 크다면, 그만큼만 일부 가입이 가능합니다. - 만약 (담보권 설정 금액 + 임대보증금)이 주택가격의 60% 이하라면, 보증보험에 가입할 의무 자체가 없습니다.3. 질문자님의 사례 분석 - 근저당 없음: 근저당이 없으시다면, 상당히 긍정적인 상황입니다. - 일부가입 동의서: 이미 동의서에 서명하셨다면, 임차인이 주택가격의 60%를 초과하는 금액에만 보증보험에 가입해도 된다는 데 동의하신 셈입니다. - 사기 여부: 일부가입 제도는 법적으로 정해진 것이기 때문에, 이를 무조건 사기라고 보기는 어렵습니다. 주로 보증금이 주택가격에 비해 적어서 비교적 안전할 때 이용됩니다.■ 임차인에게 드리는 추가 조언 - 주택 가격 꼭 확인하기: 해당 오피스텔의 공시가격이나 최근 실거래가를 반드시 확인해 주세요. 만약 (보증금 1억 2천 + 월세 환산액)이 주택가격의 60%를 넘지 않는다면 일부가입도 법적으로 문제 없습니다. - 보증서 수령 확인: 임대인이 일부만 가입했다면, 가입된 금액만큼이라도 보장받을 수 있는 ‘보증서’를 꼭 발급받으세요. - 추가 보증 가입 방법: 만약 걱정이 남으신다면, 본인 명의로 남은 금액에 대해 전세보증보험을 따로 가입할 수 있는지 HUG나 보증보험사에 문의해보는 것도 좋은 방법입니다.추가적으로 등록임대인이 아닌 일반 임대인은 법적으로 전세보증보험에 가입할 의무가 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 최신 법령 및 규정 정리 (2026년 기준)- 복합대출 허용: 주택도시기금(디딤돌)과 한국주택금융공사(보금자리론)는 같은 주택에 대해 ‘디딤돌 선순위 + 보금자리론 후순위’ 대출을 공식적으로 허용합니다.- LTV(주택담보대출비율) 완화: 2026년 현재 생애 최초 주택 구입자는 지역에 상관없이 최대 80%까지 LTV가 적용됩니다. 다만, 수도권 또는 규제지역에서는 최근 지침에 따라 70%로 제한될 수 있습니다. 그러나 비규제지역의 5억 5천만 원 아파트 기준으로는 80% 적용이 가능해 최고 4억 4천만 원까지 대출 한도가 산정됩니다.- DSR(총부채원리금상환비율) 예외: 2026년에도 디딤돌과 보금자리론은 DSR 규제에서 제외됩니다. 따라서 연소득 대비 대출금이 많더라도, DTI(총부채상환비율, 60% 이내)만 충족하면 대출이 가능합니다.2. 질문자님의 상황을 반영한 대출 시뮬레이션- 디딤돌 대출(신혼부부/생애 최초) * 소득 요건: 신혼부부 합산 8,500만 원 이하여야 합니다. 질문자님의 소득(4,700만 원)이 기준을 충분히 충족합니다. * 주택 가격: 6억 원 이하여야 하며, 5억 5천만 원으로 조건에 맞습니다. * 한도: 신혼부부는 최대 4억 원까지 가능하나, 실제로는 담보 평가에 따라 약 3억 2천만 원까지 신청이 가능합니다.- 보금자리론(추가 대출) * 디딤돌로 부족한 6천만 원을 보금자리론으로 추가하실 수 있습니다. * 이렇게 디딤돌 3억 2천만 원 + 보금자리론 6천만 원, 총 3억 8천만 원 대출은 전체 LTV 80%(4억 4천만 원) 이내라 승인이 가능할 거라 예상됩니다3. 꼭 챙겨야 할 최신 변경점(2026년)- 실거주 의무 강화: 2025년 6월 이후부터는 정책 대출을 받는 경우 6개월 이내 전입해야 하며, 이는 이전 1년에서 더 엄격하게 단축된 규정입니다.- 금리 추이: 2026년 1월부터 보금자리론 금리가 소폭 인상되어(연 4.05%~4.35% 수준) 디딤돌 대출을 최대한 활용하는 전략이 더욱 유리해졌습니다.- 방공제 면제: ‘생애최초 특례구입자금보증’ 또는 ‘MCG’ 상품을 이용하면 소액 임차보증금 차감 없이 3억 8천만 원 전액 수령이 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 집값 하락을 저해하는 요인들 * 공사비 상승: 원자재 가격과 인건비가 크게 오르면서 분양가가 계속 높아지고 있습니다. 이는 기존 주택 가격을 지지하는 역할을 합니다. * 공급 부족 우려: 최근 몇 년간 인허가 및 착공 물량이 줄어들어, 향후 2~3년 뒤 신축 아파트 공급이 부족해질 것이라는 심리가 가격 하락을 막고 있습니다. * 금리 인하 기대감: 기준금리 인하가 시작되거나 예고되면 대출 이자 부담이 줄어들어 다시 매수 수요가 살아날 가능성이 큽니다.2. 집값 하락을 유도할 수 있는 요인들 * 가계부채 부담: 소득 대비 집값이 너무 높다는 인식이 강하고, 대출 규제(DSR 등)가 엄격해지면서 매수세가 붙기 어려운 구조입니다. * 인구 구조 변화: 저출산과 고령화로 인해 장기적으로는 주택 수요 자체가 줄어들 것이라는 전망이 지배적입니다.■ 정부의 역할, 잘하고 있는 걸까요?정부는 '시장 안정'과 '연착륙' 사이에서 줄타기하고 있습니다. * 집값이 너무 급등하면 서민 주거가 불안해지고, 반대로 너무 급락하면 금융 시스템 위기(PF 부실 등)가 올 수 있기 때문입니다. * 현재는 공급 확대 정책(3기 신도시 등)과 대출 규제를 병행하며 속도를 조절하고 있으나, 실거주 희망자들이 체감하기에는 여전히 가격이 높다는 비판을 피하기 어렵습니다.■ 내 집 마련을 고민 중인 분들을 위한 제안지금 당장 무리하게 빚을 내서 사는 것보다는 다음과 같은 전략을 추천합니다. * 청약 시장 공략: 공공분양이나 뉴:홈 등 주변 시세보다 저렴한 기회를 꾸준히 노려보세요. * 경매 및 급매물 모니터링: 시장이 침체될 때 나오는 저평가된 매물을 잡기 위해 종잣돈을 모으며 시장을 주시해야 합니다. * 지역별 차별화: 서울 상급지는 버티겠지만, 공급이 많은 외곽 지역은 조정될 가능성이 큽니다. 본인이 감당 가능한 지역의 수급 현황을 먼저 파악하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 다주택자의 기준은 무엇인가요?보통 우리나라 세법에서는 본인과 같은 세대에 속한 가족까지 포함해 주택을 2채 이상 가진 경우 ‘다주택자’로 분류합니다. 다만 구체적인 기준은 적용되는 법령에 따라 조금씩 달라질 수 있습니다.예를 들어,- 2주택을 가진 경우부터는 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등에서 중과세 대상이 되기 시작해서 이 시점을 실질적인 다주택자 기준으로 보는 경우가 많습니다.- 주택이 3채 이상이면 더욱 엄격하게 다주택자로 분류되어 금융 규제와 세금 부담이 훨씬 커집니다.말씀하신 것처럼 부동산 시장이 건강하게 돌아가려면 매매와 임대가 적절히 이뤄져야 합니다. 누군가는 집을 사서 거주하고, 다른 누군가는 전세나 월세를 공급하기 때문에 이러한 순환이 꼭 필요하죠. 하지만 주택을 지나치게 많이 소유해 투기로 이어지는 걸 방지하기 위해 국가에서 주택 수에 따라 세금 등으로 조절하고 있다고 보면 이해가 쉽습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 임차권 등기명령을 할 수 있나요?지금은 임차권 등기명령을 신청할 수 없습니다.- 이유: 임차권 등기명령은 전세 계약이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못했을 때만 신청이 가능합니다. 질문자님은 계약 기간이 남아있으므로 이 방법은 아직 쓸 수 없습니다.2. 일부 짐을 남기고 전입신고를 유지하는 것이 최선인가요?네, 계약이 끝나기 전에 이사를 해야 한다면 현실적으로 이 방법이 가장 안전합니다.- 대항력 유지를 위해선 집에 짐을 일부라도 남겨 두고 전입신고를 그대로 유지하셔야 보증금을 보호받을 수 있습니다.- 주의할 점: 새 집으로 전입신고를 옮기는 순간, 기존 집에 대한 대항력이 바로 사라집니다. 그래서 보증금을 받기 전까지는 가족 중 일부라도 기존 집에 전입신고를 남겨두세요.3. 빠르게 문제를 해결하는 방법(실전 팁)이미지 내용처럼 “인기 지역이고 전세금도 올라서 집이 금방 나갈 것 같다”고 하셨으니 긍정적인 상황입니다.- 먼저 집주인에게 이삿날과 사정을 솔직하게 이야기하고, 중도 해지에 대해 협의를 시작하세요.- 새로운 세입자를 직접 구하는 것이 일반적이며, 이 경우에는 질문자님이 중개수수료를 부담하는 경우가 많습니다.- 가장 좋은 방법은, 새로운 세입자가 들어오는 날에 보증금을 받고 바로 이사하는 것입니다. 그러면 돈 문제 없이 깔끔하게 마무리할 수 있습니다.■ 요약해서 이렇게 안내드릴 수 있습니다“현재 계약 기간이 남아 있어 임차권 등기명령은 신청하실 수 없습니다. 보증금을 받지 못했는데 먼저 이사해야 한다면, 짐 일부를 남겨서 점유를 유지하고 전입신고도 옮기지 마세요. 이 두 가지가 보증금을 안전하게 지키는 핵심입니다.”

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 금리 변화와 대출 규제 현재 시장에서 가장 큰 변수는 금리입니다. 금리 인하에 대한 기대도 있지만, 정부가 대출 규제를 강화하고 있어서 실제로 빌릴 수 있는 금액과 매월 이자 부담을 꼼꼼하게 따져보셔야 합니다. 자신에게 부담이 되지 않는 범위 내에서 자금 계획을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다.2. 지역별 공급 물량 체크 집을 사고 싶은 지역의 앞으로 2~3년간 입주 예정 물량을 반드시 확인해보세요. 공급이 부족한 곳은 가격이 쉽게 떨어지지 않는 경향이 있고, 반대로 짧은 기간에 입주 물량이 몰린다면 가격 하락 위험이 있습니다. 만약 해당 지역에 많은 새 아파트 입주가 예정돼 있다면, 가격 조정이 더 이뤄진 후 급매물을 노려보는 것도 한 가지 전략입니다.3. 양극화 심화 이제 모든 지역이 다 같이 오르던 시대는 지났습니다. 입지가 좋은 곳, 교통이 편리한 역세권, 신축 아파트 등에 수요가 몰리는 양극화가 뚜렷하게 나타나고 있어요. 조금 더 무리를 하더라도 입지가 확실히 검증된 곳을 선택하는 것이 자산 방어에 도움이 됩니다.4. 매수 타이밍 조언 - 실거주 목적이라면: ‘무릎에서 사서 어깨에서 판다’는 투자 관점보다는, 본인의 자금 계획이 마련돼 있고, 감당할 수 있는 가격의 급매물이 나왔을 때가 오히려 매수하기 좋은 시점입니다. - 투자 목적이라면: 시장에 실제 거래가 뚜렷하게 늘어나는지(예를 들어 서울 기준 월 5,000건 이상)를 보며, 너무 조급하게 판단하기보다는 충분히 관찰하는 자세가 필요합니다.결국 가장 중요한 건 시장 흐름도 중요하지만, 내 재무 상황과 장기적인 계획입니다. “내가 이 집에서 10년은 문제없이 살 수 있을까?”라는 질문에 자신 있게 ‘네’라고 답할 수 있다면, 크게 실패하는 경우는 드물다고 생각합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다. 토지거래허가구역이 해제된다고 해서 조정대상지역도 자동으로 해제되는 건 아닙니다. 1. 왜 따로 적용되나요?- 토지거래허가구역은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 지정됩니다. 투기 목적의 거래가 급증하거나 토지 가격이 빠르게 오르는 걸 막기 위해 시장, 군수, 구청장이 허가를 받도록 하는 제도입니다.- 조정대상지역은 ‘주택법’에 근거해 지정됩니다. 주택 가격이 물가상승률보다 더 빠르게 오르는 지역에 대해 대출이나 세금 등의 규제를 강화하는 제도입니다.2. 실제로는 어떻게 해제되나요?정부가 규제를 완화할 때 두 가지를 한 번에 발표하는 경우도 있지만, 법적으로는 각각 독립적으로 해제됩니다. 즉, 한 지역의 토지거래허가구역이 풀린다고 해서 조정대상지역도 자동으로 풀리지는 않습니다.그래서 규제 해제 여부는 해당 지역의 공식 공고문을 각각 확인하셔야 합니다. 보통은 조정대상지역(투기과열지구 포함)이 먼저 해제되고, 이후에 토지거래허가구역 해제가 뒤따르는 경우가 많습니다.Tip:궁금하신 지역이 있다면, 국토교통부나 해당 시·군·구청 홈페이지의 최근 공고문을 확인해 보시는 게 가장 확실합니다~!

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 양도세 중과 부활과 ‘지방’의 차이 5월 9일 이후 다시 시행되는 다주택자 양도세 중과는 ‘조정대상지역’ 내 주택을 매도할 때만 적용됩니다. 현재 조정대상지역은 서울 전역과 경기 일부(과천, 성남, 하남, 광명 등 12곳)입니다. 이 지역에 해당하지 않는 비조정대상지역(주로 지방)에 있는 주택을 파는 경우에는 5월 9일 이후에도 기본세율이 적용되어 ‘양도세 중과 폭탄’ 대상이 아닙니다.2. 보유세(종합부동산세·재산세) 인상 관련 정부는 다주택자 양도세 중과 종료와 함께, 고가 주택이나 비거주 주택에 대한 보유세 개편도 검토하고 있습니다. - 지방 다주택자 포함 여부: 보유세(종부세)는 양도세와 달리, 전국에 가진 모든 주택을 합산해 세금을 매깁니다. 만약 다주택자 종부세율이 올라가면, 지방에만 집을 여러 채 가진 분들도 세 부담이 늘 수 있습니다. - 실거주 여부의 중요성: 최근에는 단순히 주택 수 만이 아니라 ‘실제 거주 여부’도 중요한 기준으로 논의되고 있습니다. 직접 살지 않는 주택이 있다면, 1주택자라 해도 보유세율이 높아질 수 있다는 점이 거론되고 있습니다.3. 요약 및 주의사항 - 양도세: 5월 9일 이후 지방(비조정지역) 주택을 팔 때는 중과세가 적용되지 않습니다. 하지만 서울, 경기 등 조정대상지역 주택부터 처분한다면 최고 82.5%의 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 합니다. - 보유세: 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과되므로, 세금 부담을 줄이려면 5월 말까지 잔금 지급이나 등기를 끝내는 것이 좋습니다. 보유세 개편은 전국 공통으로 적용될 가능성이 높기 때문에, 지방 다주택자도 영향권에 들어갑니다.결론적으로, 양도세 측면에서는 지방 주택이 상대적으로 안전한 편이지만, 계속 보유한다면 보유세 인상 부담은 피하기 어렵습니다. 6월 1일 이전에 보유 현황을 꼼꼼히 점검하고, 필요하다면 매도를 결정하는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 잔금 납부 후 입주 기한 토지거래허가구역에서 아파트를 구입하면, 등기가 끝나는 즉시 법적으로 거주 의무가 생깁니다. 다만 실제로는 이사 준비 기간 등을 고려해 통상 3개월, ~4개월 안에 입주하는 게 원칙으로 여겨집니다. 재외국민이 연말쯤 귀국할 계획이라면, 허가 신청 시 내는 토지이용계획서에 구체적인 입주 시기를 반드시 적어야 하고, 계획과 다를 경우 별도의 소명을 요구받을 수 있습니다.2. 주민등록 이전만으로 실거주 인정 여부 주민등록만 옮긴다고 실거주로 인정해주지 않습니다. 최근에는 실거주 조사가 더 엄격해져, 지자체에서 주민등록 전입 외에도 전기, 수도, 가스 등 공공요금 사용 기록까지 꼼꼼히 확인합니다. 만약 실제로 거주하지 않고 주민등록만 옮긴 게 적발되면 '이용 의무 위반'에 해당합니다.3. 실거주 의무 위반 시 불이익 허가받은 대로 직접 살지 않으면 취득가액의 10% 이내에서 매년 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 또, 재외국민이 거주 의무를 피할 목적으로 허위 전입신고를 했다가 적발될 경우, 형사처벌까지 받을 수 있어 규정이 상당히 엄격합니다.정리하면, 단순히 등본만 옮기면 끝나는 게 아니라 실제로 짐을 풀고 생활해야 실거주로 인정됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전입신고의 법적 근거전입신고는 주민등록법상 ‘실제로 거주지를 옮긴 날’ 해야 하는 겁니다. 아직 잔금을 다 내지 않아 입주 권한이 없고, 키도 받지 않은 상태라면 실제 거주하고 있다는 걸 증명할 수 없습니다. 이 경우 주민센터에서도 전입신고를 받아주지 않습니다.2. LH 및 관리사무소의 확인 절차LH 신축 아파트의 경우, 잔금을 모두 내고 관리사무소에서 ‘입주 확인서’를 받아야 정식 입주자로 인정됩니다. 이 서류가 없으면 해당 관할 주민센터에서도 실제로 거주하는지 확인이 불가능해 전입신고 처리가 거부됩니다.3. 무주택자 입증 문제전입신고 자체가 되지 않으니, 해당 아파트로 주소를 옮겨 무주택 세대주를 입증하려는 계획 역시 현재로서는 실행할 수 없습니다.■ 현실적인 대안은 이렇습니다.버팀목 대출 때문에 ‘세대 분리’가 급하시다면, 입주 예정인 아파트가 아닌 다른 방법을 고민해 보셔야 합니다. * 임시 세대 분리: 무주택자인 친척이나 지인의 집으로 잠시 주소를 옮겨서 ‘단독 세대주’나 ‘세대원’으로 분리한 뒤, 무주택 자격을 맞춰 대출을 신청하는 방식이 일반적입니다.