답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 2026년 서울 빌라 시장 흐름과 매도 타이밍 최근 서울 빌라 시장은 아파트 가격 상승에 따른 대체 수요로 거래량이 서서히 살아나는 모습입니다. 2026년에는 전세와 월세 가격 모두 오를 것으로 보여, 실거주를 염두에 둔 사람뿐만 아니라 임대 수익을 노리는 투자자들의 관심도 높아지고 있습니다. 하지만 연신내역 인근 등 정비사업 이슈가 복잡하게 얽힌 지역은 입지별로 양극화가 심하게 나타나는 만큼, ‘1분기’ 내에 적극적으로 매도를 시작하는 것이 유리합니다. 5월부터 양도세 중과 유예가 끝나는 등 세제 변화가 예고되어 있으니, 매물이 쏟아지기 전에 미리 움직여야 좋은 조건을 선점할 수 있습니다.2. 매도를 앞당기는 3가지 실전 전략 1) 노출 확대와 중개 네트워크 활용 한 곳의 부동산에만 맡기면 매도 의지가 약해 보일 수 있습니다. 서울 빌라 거래는 보통 여러 중개업소 간 공동중개망을 통해 이뤄지는데, 각 업체마다 보유 중인 대기 고객층이 다릅니다. 최소 다섯 군데 이상 부동산에 매물을 올리시고, ‘네이버 부동산’ 상단에 노출될 수 있도록 중개인에게 확실히 요청하세요. 2) 공실 상태의 강점 살리기 현재 집이 공실이라면, 그 자체가 큰 메리트입니다. 매수 희망자가 원할 때 언제든 집을 보여줄 수 있고, 계약 후 바로 입주 가능한 점은 실거주자들에게 큰 장점이 됩니다. 세입자를 들이면 매매 자체가 2~4년 동안 묶일 수 있으니, 집을 팔 생각이 최우선이라면 공실을 유지하면서 청소나 간단한 도배, 조명 교체 등 컨디션 관리에 신경 써주세요.3. 주거 계획 및 자산 운용 조언 연봉 9,000만 원의 고소득임에도 불구하고, 왕복 3시간 장거리 출퇴근은 체력적으로 큰 손실입니다. 빌라를 직접 살아서 비과세 혜택을 노리는 방법도 있지만, 그보다는 빠르게 팔아서 무주택 신분으로 돌아가는 것을 추천드립니다. 2026년 하반기에는 대출 규제나 금리 등으로 시장 변동성이 커질 수 있어, 상반기 중에 빌라를 정리하고 남자친구분과 함께 무주택자 특별공급이나 신규 분양 기회를 노리는 것이 더 유리할 듯합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 자녀에게 6억 원 상당의 주택을 증여할 경우, 2026년 기준 혼인 증여재산 공제를 꼭 고려하셔야 합니다. - 증여세 면제 한도: 일반적으로 성인 자녀에게는 5,000만 원 공제가 적용되지만, 혼인신고일 전후 2년(총 4년) 안에 증여하면 1억 원을 추가로 공제받을 수 있습니다. 즉, 자녀 1명당 최대 1억 5,000만 원까지는 세금 없이 증여가 가능합니다. - 예상 세금: 6억 원에서 1억 5,000만 원을 뺀 4억 5,000만 원이 과세 대상이 되며, 이 경우 약 8,000만 원가량의 증여세가 발생할 수 있습니다(자진신고 공제 전 기준). 여기에 취득세 등 각종 부대 비용이 더해지면 자녀가 실제로 부담해야 할 금액이 더 늘어나게 됩니다. - 장점: 자녀가 즉시 살 집을 마련할 수 있고, 앞으로 주택 가격이 오르면 그 이익도 자녀 몫이 됩니다. - 단점: 주택을 소유하게 되면, 이후 신혼부부 특별공급 등 무주택자 대상 청약 기회는 모두 사라집니다. ■ 신혼부부·신생아 특별공급 청약의 장점무주택자로서 청약에 도전하는 방법은, 당첨만 된다면 증여보다 훨씬 큰 경제적 이익을 얻을 수 있습니다. - 분양가 혜택: 청약(특히 공공분양)의 경우 주변 시세의 70~80% 수준에서 집을 살 수 있고, 공공택지나 규제 지역이라면 이보다 더 저렴하게 분양받을 수도 있습니다. 그래서 흔히 ‘로또 청약’이라고 불립니다. - 신생아 특공과 대출: 2026년에는 신생아 특별공급이 민간분양까지 확대되어 기회가 훨씬 많아졌습니다. 입주자 모집 공고일 기준 2년 이내 출산(예정 포함) 가정은 우선순위에서 매우 유리합니다. 또, 신생아 특례 디딤돌 대출로 연 1~3%대 저금리에 최대 5억 원까지 대출이 가능해서, 초기 자금 부담도 크게 줄일 수 있습니다. - 자금 계획 면에서도 청약은 계약금(분양가의 10~20%)만 미리 준비하고, 이후 중도금은 대출로, 마지막 잔금은 주택담보대출로 전환하는 구조여서, 한 번에 6억 원을 증여하는 것보다 부모님의 자금 운용이 훨씬 수월합니다. ■ 어떤 선택이 더 좋을까요?자녀의 상황에 따라 선택 방식이 달라집니다. - 청약이 더 유리한 경우: 자녀 부부의 소득이 신혼부부 특공 기준(도시근로자 월평균 소득의 140~160% 이하)에 해당되고, 앞으로 아이 출산 계획이 있다면 청약 도전이 훨씬 유리합니다. 이 경우, 부모님은 6억 원 전액을 한 번에 주시기보다, 청약 당첨 후 필요한 계약금과 잔금을 혼인 공제 한도(1억 5,000만 원) 내에서 지원하시면 세금도 절약하고 자녀의 자산 형성도 더 효과적으로 도울 수 있습니다. - 증여가 더 나은 경우: 반대로, 자녀 소득이 너무 높거나 청약 가점이 낮아 당첨 가능성이 희박하고, 당장 안정적인 주거지가 꼭 필요한 상황이라면 증여가 더 적합합니다. ✔️결론적으로 자녀가 아직 무주택자라면 곧바로 집을 증여하기보다는, 무주택 자격을 유지한 채 신생아·신혼부부 특별공급 청약 기회를 먼저 잡아보라고 추천드립니다. 2026년은 출산 가구에 대한 청약 혜택이 역대 최고 수준이기 때문입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 분양가 및 기본 정보 이 단지는 2028년 7월 입주를 목표로 준비 중입니다. 분양가 상한제가 적용되어 주변 시세 대비 상대적으로 합리적인 가격에 공급됐습니다. - 25평형(전용 59㎡): 분양가는 약 3억 6,400만 원~3억 7,900만 원대 - 34평형(전용 84㎡): 분양가는 약 4억 7,000만 원~4억 9,500만 원대 ■ 입주시점(2028년) 감정가액 예측 일반적으로 감정가액은 분양가보다 더 높게 책정되는 경우가 많지만, 평택 내 대규모 신규 공급이 가격에 영향을 줄 수 있습니다. - 25평형: 입주 시 예상 감정가는 4억 원 초반~중반대로 전망됩니다. - 34평형: 약 5억 원 초반~후반까지 기대할 수 있습니다. - 감정가는 대출 한도의 기준이 되며, 삼성전자 평택 캠퍼스와의 거리, 브레인시티 내 대학 부지·의료 복합타운 진행 상황 등 현실적인 요소에 따라 보수적으로 결정될 수 있습니다. ■ 5년 후(2031년경) 시세 전망 입주 3년 후 비과세 요건을 충족하는 2031년쯤의 시세는 평택 지역의 자족도시 완성도에 큰 영향을 받을 전망입니다. - 긍정적 전망: 브레인시티 내 카이스트 평택캠퍼스, 아주대 의료복합타운 등이 성공적으로 자리를 잡는다면 34평형 기준 6억 원 중반~7억 원대도 기대해볼 만합니다. 고덕신도시 가격 상승세가 브레인시티에 전달되는 '키 맞추기' 효과도 예상됩니다. - 현실적 변수: 현재 평택에는 미분양 물량이 남아 있고, 2026~2027년 사이에는 브레인시티 타 단지(예: 대광로제비앙, 중흥S클래스 등)의 대규모 입주가 예정돼 있습니다. 초반에는 분양가 수준에서 시세가 머물 가능성이 높습니다.■ 커뮤니티 후기를 종합해 보면 - 장점: 건폐율이 12%대로 낮아 동간 거리가 넓고, 단지 내 조경이 쾌적하다는 평이 많았습니다. 전 세대에 지하 창고가 제공되고, 판상형 맞통풍 구조에 대한 선호도도 높습니다. - 아쉬운 점: 중심 상업지구와의 거리, 브랜드 인지도 면에서는 '대장주' 단지에 비해 다소 약하다는 의견도 있습니다. 또 주변 공사 소음 등으로 입주 초기엔 생활에 불편이 따를 가능성도 높다는 현실적인 조언이 나왔습니다. 정리하면, 앤네이처미래도는 분양가가 꽤 낮게 책정되어 어느 정도 안전마진이 확보된 편입니다. 다만, 입주 시기가 겹치는 단지가 많은 만큼 단기 시세 차익보다는 실거주와 장기 보유의 관점에서 접근하는 것이 더 유리해 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 생애 최초 자격 유지 여부 단순히 부모님 댁으로 주소를 옮긴다고 해서 ‘생애 최초’ 자격이 사라지진 않습니다. 이 자격의 본질은 ‘태어난 이후 한 번이라도 집을 소유한 적이 있는지’ 여부에 달려 있습니다. 다만, 실제로 청약을 신청할 때는 아래 두 가지 상황에 유의하셔야 해요. - 어머니가 유주택자인 경우: 어머니와 같은 세대로 묶이면 질문자님도 ‘유주택 세대원’이 되어 특별공급 신청이 불가능할 수 있습니다. 이를 피하려면 전입신고할 때 별도의 세대(1인 가구)로 분리해서 신고하거나, 청약 시점에 어머니께서 만 60세 이상이어야 합니다(만 60세 이상 부모님의 1주택 소유는 자녀의 청약 시 무주택으로 인정). - 미혼 1인 가구의 청약 제한: 2026년에도 미혼 1인 가구는 생애 최초 특별공급에서 전용면적 60㎡ 이하 주택에만 청약할 수 있다는 점을 꼭 기억해두세요.2. 인천 전입의 전략적 가치 원주에서 인천으로 주소를 옮길 계획이라면, 인천 지역 청약을 준비하는 분께 상당히 유리한 선택입니다. - 지역 우선 공급: 인천 대규모 택지지구(예: 계양 신도시 등) 청약에서는 인천 거주자에게 일정 물량이 배정됩니다. - 거주 기간 요건: 대부분 해당 지역에서 1년 이상(투기과열지구는 2년) 살아야 '당해 지역 1순위' 자격을 얻을 수 있습니다. 미리 전입해두면 자연스럽게 이 조건을 충족하는 데 도움이 됩니다.3. 1인 가구 세대분리 전입신고 방법 어머니와 같은 집에 거주하면서도 독립된 1인 가구 세대로 인정받으려면 아래 조건을 갖춰야 합니다. - 나이 및 소득 요건: 만 30세 이상이거나, 만 30세 미만이라면 기준 중위소득 40% 이상에 해당하는 소득이 있어야 독립 세대를 구성할 수 있습니다. - 신고 절차: 정부24 또는 주민센터에서 신청이 가능합니다. 이때 ‘세대주와의 관계’는 세대원이 아닌, 새로운 세대 구성을 선택해야 독립 세대주로 인정받고 무주택 세대주 가점도 챙길 수 있어요. (단, 같은 집에서 두 세대주가 인정되는지는 지자체마다 다소 차이가 있을 수 있으니, 담당 주민센터에 미리 확인하는 게 안전합니다.)4. 주의사항 및 앞으로의 계획 - 실거주 의무: 청약에 당첨되면 일정 기간 실제 거주해야 할 의무가 있습니다. 전입신고만 하고 실거주하지 않는 '위장전입'은 당첨 취소의 원인이 되니 반드시 실제로 거주해야 합니다. - 자산 및 소득 기준: 2026년 현재 기준으로 1인 가구 생애 최초 특별공급 청약의 소득(월 평균 소득의 140~160% 등)과 자산(약 3.3억 원 이하) 기준이 있습니다. 이를 초과하지 않는지 미리 확인해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 조합원 자격 승계 여부 확인 (법률적 관점)가장 먼저 챙겨야 할 건 조합원 지위의 양도 제한입니다. 특히 투기과열지구에서는 이 규정이 까다로운데, 만약 이걸 놓치면 아파트를 샀더라도 조합원이 되지 못하고 현금청산을 당할 수 있으니 주의해야 합니다. - 재건축의 경우, 조합설립인가 이후에는 원칙적으로 조합원 지위 승계가 금지됩니다. - 재개발은 관리처분계획 인가 이후엔 승계가 거의 불가능합니다. - 다만 예외가 있는데, 집을 10년 보유하고 5년 거주한 1세대 1주택자인 경우, 또는 상속·이혼·해외 이주처럼 법에서 인정하는 불가피한 사유가 있을 때만 가능합니다. 최근에는 공동명의로 소유한 경우라도 각각의 소유자가 모두 이 요건을 채워야 한다는 대법원 판례가 나왔으니, 공유자라면 더 꼼꼼하게 체크해야겠죠.2. 추가 분담금 산정과 서류 확인 (부동산적 관점)추가 분담금은 처음부터 정해진 돈이 아니라 사업이 진행되면서 계속 바뀔 수 있습니다. 그래서 다음 문서들을 반드시 확인해야 합니다. - 관리처분계획서: 조합원의 종전자산, 분양가, 그리고 비례율 등이 나와 있는 핵심 자료입니다. - 비례율: 총 수입에서 총 사업비를 뺀 뒤, 이를 종전자산의 총 평가액으로 나눠서 산출합니다. 비례율이 100%보다 낮으면 그만큼 추가 분담금이 더 나올 확률이 높죠. 최근엔 원자재값 상승 등으로 공사비가 오를 수 있으니 이런 리스크도 감안해야 하고요. - 조합원 총회 의결 자료: 추가 분담금은 조합원 총회에서 각 조합원별 분담내역이 확정되어야 유효합니다. 대의원회에서만 결의된 건 충분하지 않고, 총회 회의록을 꼼꼼히 살펴봐야 혹시나 분쟁이 있는지도 파악할 수 있습니다.3. 사업 단계별 유의사항 및 체크리스트언제 투자하느냐에 따라 챙겨야 할 이슈가 조금씩 달라집니다. - 조합설립 전이라면, 보통은 예상 분담금만 제공되기 때문에 추후 변동 폭이 매우 큽니다. - 사업시행 인가 이후라면, 시공사와 체결된 본계약에서 공사비 산정 기준(물가 반영 여부 등)을 꼭 확인하세요. - 그리고 조합원이나, 조합원이 되고자 하는 매수인은 도시정비법 제124조에 따라 언제든 조합을 통해 관련 서류의 열람 및 복사를 요청할 수 있습니다.이처럼 조합원 권리가 제대로 승계되는지, 관리처분계획 등에서 비례율 등 주요 변수는 어떻게 변할 수 있는지 나란히 점검하는 게 안전하게 투자하는 가장 기본입니다. 혹시 더 궁금한 사업 단계나, 구체적인 분담금 계산이 필요하다면 언제든 말씀해 주세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 한국 구권 지폐의 가치한국의 옛 지폐는 발행 연도와 보존 상태(미사용, 극미품, 사용제)에 따라 가격 차이가 큽니다.- 조선은행권(십원, 백원 등): 1940년대에 발행된 십원권은 사용 흔적이 있을 경우 대체로 3만~5만 원 선에서 거래됩니다. 하지만 보존 상태가 뛰어난 미사용 신권은 17만~30만 원, 그 이상에도 거래되곤 하죠. 특히 일련번호가 없는 무번호 지폐는 희소성이 높아 수집가들 사이에서 인기가 많습니다.- 영제/일제 십원 및 오십전: 1950년대 초반에 나온 오십전 지폐는 약 10만~20만 원, 그중 희귀 판번호가 있는 십원권은 상태에 따라 28만 원 이상에 시세가 매겨집니다.- 1960년대 십원권: 1962년 발행된 거북선 도안의 십원권은 상태에 따라 1만~8만 원 정도이며, 상태가 아주 뛰어나면 그 이상도 가능합니다.2. 외국 지폐와 행운의 2달러- 미국 2달러 (2013년 발행): '행운의 2달러'로 불리지만, 2013년판은 최근 발행된 지폐라 미사용 신권인 경우 수집가 사이에서 대략 4,500~6,000원 정도에 거래됩니다. 단, 스타노트나 반복번호 등 특별한 일련번호라면 1만 원부터 많게는 10만 원까지도 시세가 뛰죠.- 말레이시아 1링깃: 현재 유통되는 화폐 기준 환율로 약 370원 정도입니다. 구권이라고 해도 아주 오래된 희귀본이 아니라면 일반적으로 액면가와 큰 차이가 나지 않아요.- 브라질 5크루제이루: 과거 초인플레이션 시기에 사용됐던 화폐라, 미사용 신권이라 해도 보통 2만 원대에서 거래되는 사례가 많습니다.3. 지폐 감정 및 거래 방법지폐의 정확한 가치를 확인할 땐 화폐 전문 감정 기관이나 수집 동호회를 이용하는 것이 가장 확실합니다.- 전문 거래소: '수집닷컴', '고려우표사', '수집매니아' 등 사이트에서 현재 판매 중인 비슷한 지폐 가격을 비교해볼 수 있습니다.- 중고 거래 플랫폼: '번개장터'나 '중고나라' 내 화폐 수집 카테고리에서 실시간 거래 시세를 참고하는 것도 좋습니다.- 감정 서비스: 지폐 상태에 따라 객관적인 인증을 원하실 땐 전문 국제 감정 기관에서 등급(예를 들어 66등급 등)을 받으실 수 있습니다. 등급이 높을수록 가격이 크게 뛰는 경향이 있습니다.참고로, 지폐는 모서리 접힘이나 오염, 찢어짐 등의 손상이 있으면 가치가 많이 떨어집니다. 가능하면 전용 앨범이나 보호 홀더에 넣어 잘 보관하시길 추천드려요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 부모님 명의로 구매할 경우 (1세대 2주택 문제)부모님께서 이미 주택을 한 채 가지고 계신 상태에서 추가로 집을 구매하면, 1세대 2주택자로 간주될 가능성이 높습니다.* 양도소득세: 기존 집을 나중에 팔 때, '1세대 1주택 비과세' 혜택을 받지 못해 세금이 중과될 수 있습니다.* 종합부동산세: 주택 수가 늘어나면서 종부세 부담이 높아질 수 있습니다.* 자녀 무상거주: 자녀가 부모 명의 집에서 별도의 임대료 없이 거주할 경우, 집 값이 약 13억 원을 넘지 않으면 증여세 문제는 거의 없지만, 임대료 수수 사실에 따라 추후 세무조사가 나올 수 있습니다.(희박)2. 자녀 명의로 구매할 경우 (증여 문제)성인 자녀에게 집을 사주는 것은 원칙적으로 증여에 해당하므로, 자금 출처에 대한 조사를 받게 됩니다.* 증여세 면제 한도: 성인 자녀는 10년 동안 5,000만 원까지는 증여세 없이 증여받을 수 있습니다.* 취득세: 자녀가 첫 집을 구입하고 무주택자라면, 생애 최초 주택 구입 취득세 감면 혜택(최대 200만 원까지)을 받을 수 있어, 전체적으로 유리한 편입니다.3. 효율적인 절세 방안* 부담부 증여 활용 전세보증금을 포함해서 집을 사거나, 주택을 담보로 대출을 받아 자녀에게 넘기는 방법입니다. 이 때 부모님은 '채무' 부분에 대해 양도세를 내고, 자녀는 채무를 뺀 나머지 부분에 대해서만 증여세를 내기 때문에 전체적으로 세금 부담이 줄어듭니다. 단, 자녀가 나중에 대출금이나 보증금을 갚을 수 있다는 소득 증빙이 필요합니다.* 가족 간 차용증 작성 증여세 면제 한도를 초과하는 돈을 자녀에게 빌려준 것으로 처리할 수도 있습니다. 이 경우엔 반드시 차용증을 작성하고 공증이나 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.✔️법정 이자율(현재 4.6%)을 적용해야 하지만, 한 해 이자 합계가 1,000만 원 미만(원금 기준 약 2억 1,700만 원 이하)이면 무이자로 빌려줘도 증여세 부과는 없습니다. 실제로 이자를 지급하고 계좌 이체 내역을 남기는 것이 중요합니다.* 자금 출처 소명 대학생은 소득이 없기 때문에, 국세청에서 자금 출처를 꼼꼼히 확인합니다. 전체 취득 금액 중 80% 이상은 명확한 자금 출처를 설명해야 하니, 미리 증여 신고한 자금이나 자녀가 아르바이트로 모은 돈 등을 평소에 관리해두는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 자영업 지표: "수익성 악화, 구조적 전환기"최근 발표된 자료에 따르면 자영업 시장은 단순한 불황을 넘어서 구조적인 변화를 겪고 있습니다. * 폐업 규모: 2024년 처음으로 폐업 사업자가 100만 명을 돌파했으며, 2025년에도 소매업(16.7%)과 음식업(15.8%)을 중심으로 높은 폐업률이 이어지고 있습니다. * 낮아지는 생존율: 창업 후 3년 이내 폐업률이 약 50%에 달하고, 5년 이상 버티는 곳은 40.2%에 불과합니다. 특히 호프집이나 간이주점처럼 내수 경기에 민감한 업종의 타격이 큽니다. * 부채 위험: 자영업자 대출 연체액이 2025년 2분기 기준으로 19조 원에 달하고, 연체율도 1.78%까지 치솟았습니다. 금융 부담이 한계치에 이르렀다는 분석이 많습니다.2. 소득 비교: "월급쟁이보다 못한 사장님"의 현실최신 실태 조사는 "알바보다 못 번다"는 말이 결코 과장이 아니라는 점을 보여줍니다. * 소득 수준: 2025년 기준 소상공인 중 58.2%가 월평균 영업이익 300만 원 미만으로 나타났습니다. 특히 1인 사업자 중에서는 10명 중 7명(69.9%)에 달합니다. * 최저임금 역전: 2026년 최저임금은 시간당 10,320원, 월로 따지면 2,156,880원입니다. 하지만 자영업자의 약 30.4%는 최저임금에도 못 미치는 소득을 받고 있어, 노동 강도에 비해 수익성은 오히려 임금근로자가 더 안정적인 상황입니다.3. 2026년 주요 변수와 전망올해 자영업 시장을 좌우하는 핵심 키워드는 다음과 같습니다. * 비용 압박: 내수 침체(77.4%)가 가장 큰 원인으로 꼽히고, 금리 인상에 따른 금융비용(33.4%)과 배달 앱 수수료 등 플랫폼에 지출되는 비용도 수익성을 어렵게 만들고 있습니다. * 가성비의 역설: 극심한 불황으로 초저가 마케팅이 유행하지만, 원재료비는 계속 오르다 보니 매출만 높고 남는 돈은 없는 ‘신기루 현상’이 나타나고 있습니다. * 기술 변화: 인건비 부담을 줄이기 위해 무인 점포, 서빙 로봇 등을 도입하는 흐름이 확산되고 있으며, 이에 따라 자영업에도 새로운 세대교체가 빠르게 진행 중입니다.결론적으로, 지금의 자영업은 준비 없는 은퇴자에게는 더 이상 안전한 피난처가 되기 어려운 ‘고위험 시장’이 되었습니다. 만약 염두에 두신 업종이나 지역이 있으시다면, 해당 상권의 폐업률 통계나 최신 프랜차이즈 수익성 자료도 추가로 찾아드릴 수 있습니다. 더 궁금하신 점이 있으시면 말씀해 주세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 무주택 매수인의 실거주와 갱신 거절 무주택자가 실거주를 목적으로 집을 샀을 경우에는 임차인의 계약갱신청구권을 집주인이 거절할 수 있습니다. 다만, 중요한 시기 조건이 있습니다. * 거절이 가능한 경우: 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(계약갱신 요구가 가능한 기간)에 매수인이 소유권 이전 등기를 완료하고 임차인에게 본인이 직접 거주할 계획임을 전달해야 합니다. 이 경우, 갱신 거절이 인정됩니다. * 거절이 불가능한 경우: 만약 세입자가 기존 집주인에게 이미 갱신청구권을 행사한 이후에 소유자가 변경되었거나, 소유권 이전 등기가 늦어져서 기간이 지난 경우에는 새로운 집주인이라도 실거주를 이유로 세입자를 내보낼 수 없습니다.2. 갭투자와 계약갱신청구권 최근 정책(2026년 2월 발표된 정부 대책 등)으로 인해 무주택자의 실거주 요건이 일부 완화되어 갭투자가 쉬워진 측면이 있습니다. 하지만 무주택 매수인이 진짜로 실거주하려는 경우, 임차인의 갱신 요구를 정당하게 거절할 수 있다는 점에는 변함이 없습니다. * 실거주 입증 책임: 2023년 말 대법원 판결 이후 집주인은 '실거주 의사'가 실제임을 입증해야 합니다. 단순히 말로만 아니라, 이사 준비 상황이나 가족관계 등을 통해 실제로 거주할 것임을 보여줘야 합니다. 만일 이를 어기고 집을 다른 사람에게 임대하면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.3. 임차인이 선택할 수 있는 방법 만약 집주인이 무주택 매수인으로 바뀌면서 실거주를 내세울 경우, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하기는 어려워집니다. 임차인이 고려해볼 수 있는 점은 다음과 같습니다. * 등기부등본 확인: 매수인이 정해진 기간 내에 실제로 소유권을 이전받았는지 확인하세요. 계약만 맺고 등기가 끝나지 않았다면 기존 집주인에게 갱신 요구를 해야 할 수도 있습니다. * 이사비나 합의금 협의: 집주인이 꼭 실거주해야 하는 상황에서는 이사비나 중개수수료 등을 지원받고 원만하게 합의해서 퇴거하는 경우도 많습니다. * 실거주 여부 확인: 세입자가 퇴거한 뒤 집주인이 정말로 거주하는지(확정일자 부여 현황 등으로 확인 가능)를 살펴보고, 만약 허위 실거주였다면 손해배상 소송을 생각해볼 수 있습니다.정리하자면,무주택자가 실거주를 목적으로, 정해진 기간 안에 소유권 이전 등기를 마치고 거절 의사를 분명히 밝히면 세입자는 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다. 이는 임차인의 주거권과 집주인의 거주권이 충돌할 때, '실거주'를 법적으로 정당한 이유로 인정하기 때문입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 보증금은 그대로 4,000만 원으로 유지하고, 월세만 114만 원으로 변경하여 2년간 연장하는 경우라면, 아래처럼 계약서 하단의 [특약사항]란에 추가하시면 좋습니다.1. 본 계약은 기존 임대차 계약(2024.02.25~2026.02.24) 만료에 따라 체결하는 재계약입니다.2. 임대차 기간은 2026.02.25부터 2028.02.24까지, 총 24개월로 연장합니다.3. 임대보증금은 종전과 동일하게 4,000만 원으로 하고, 월세는 114만 원으로 변경해 지급합니다.4. 위 변경사항 외의 모든 조건은 기존 임대차 계약 내용을 따릅니다.■ 추가 설명 및 자주 궁금해하는 점1. 싸인 또는 지장(손가락 도장)만으로도 괜찮을까요?- 모두 법적 효력이 있습니다. 보통 싸인·지장·도장 모두 쓸 수 있지만, 나중에 위조 우려를 줄이기 위해서라면 지장이나 인장을 더 선호합니다. 만약 싸인을 할 경우에는 성명을 정자로 또박또박 쓰고, 그 위에 싸인을 하는 방식이 좋습니다.2. 지금 작성한 계약서로 바로 주민센터에 신고해도 문제없나요?- 꼭 신고해야 합니다. 월세가 30만 원이 넘으므로 주택 임대차 계약 신고 대상입니다. 보증금이 그대로여도 월세만 바뀌면 재계약으로 인정되어, 계약일로부터 30일 이내에 관할 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 신고하셔야 합니다. (신고하면 확정일자는 자동으로 부여돼요.)3. 기존 계약서는 어떻게 해야 하나요?- 새로 재계약서를 작성하시더라도, 기존 계약서는 반드시 함께 보관하세요. 기존에 받았던 확정일자의 대항력과 우선변제권을 유지하려면 두 계약서 모두 필요합니다.