경제
대학생 자녀에게 작은 아파트나 오피스텔 증여 질문
지방에서 서울로 유학가는 대학생 자녀를 두고 있습니다 기숙사생활을 물론 일순위로 생각하고 있지만 자취할만한 아주 작은 집을 구매하면 어떨까하는 생각이 있습니다
이런경우 부모이름으로 구매하면 일가구이주택이 되는건가요 아이 이름으로 구매하게 되면 증여가 되겠지요?절세할수있는 방법알고싶습니다
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
유주택자 부모 명의로 구입 시 1가구 2주택이 됩니다.
현실적으로는 자녀에게 5천만원까지 증여[비과세] 후 계약금 치루시고
자녀명의로 구입하는 방법이 있습니다.추가 궁금하신 사항 있으실가요?
지방에서 서울로 유학가는 대학생 자녀를 두고 있습니다 기숙사생활을 물론 일순위로 생각하고 있지만 자취할만한 아주 작은 집을 구매하면 어떨까하는 생각이 있습니다
이런경우 부모이름으로 구매하면 일가구이주택이 되는건가요 아이 이름으로 구매하게 되면 증여가 되겠지요?절세할수있는 방법알고싶습니다
==> 네 그렇습니다. 오피스텔 등을 주택용으로 구입하여 사용하는 경우 주택수에 포함됩니다. 우선적으로 증여가격을 고려하되 최대 5000만원까지 가능한 만큼 이를 고려하여 증여가 진행되어야 할 것으로 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
부모 명의 구매 시 다주택이 되며 양도세, 종부세 영향이 발생할 수 있습니다. 자녀명의 구매는 10년간 5천만원 증여공제 초과분에 대해 10~20%이상 증여세가 부과됩니다. 절세 목적이라면 현금 일부 증여 + 전세 활용방식이 세부담이 낮을 수 있습니다.
안녕하세요. 이종민 공인중개사입니다.
얼마의 집을, 어떤 집을 살지 모르는 상태에서 답변 드리겠습니다. 단순히 대학을 위해 원룸급 집을 산다고 하면 차라리 전세나 월세가 훨씬 낫습니다. 그러나 질문자님이 매매를 고려하신다고 하니 절세 방안을 비교해드리겠습니다. 일단 자녀에게 5천만원까지는 비과세 증여되며, 1억까지는 10%가 증여세로 나가게 됩니다. 그리고 주거용 오피스텔을 질문자님 명의로 직접 매매한다고 하시면, 공부상으로는 주택으로 안치나 사실상으로는 주택으로 쳐서 1가구 2주택이 성립됩니다. 질문자님의 상황에 맞게 세금 계산 하셔서 더 나은 방향으로 자금 설계 하시길 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 부모님이 현재 1주택이고, 부모님 명의로 추가 주택을 구매하게 되면 1가구 2주택이 되게 됩니다, 다만 주거용오피스텔이 아닌 업무용오피스텔을 구매하는 경우 원칙상 주택이 아니기에 주택수에 포함되지 않아 1세대 1주택을 유지하실수 있습니다. 그리고 자녀분 명의로 주택을 구매하며 원칙상은 부모님이 2주택이 되지는 않지만 자녀분이 세대분리요건에 해당이 되지않는다면 주소지가 달라져도 1세대로 묶여 1세대 2주택이 될수 있고 반대로 세대분리요건에 충족이 되면 각각 세대별 1주택이 되게 됩니다. 그리고 증여란 구매자금을 주고 명의만 자녀분으로 할 경우 구매자금에 대한 증여문제가 발생될수 있고, 이때는 5천만원까지는 증여비과세되지만 초과분에 대한 구매자금은 증여로추청되게 됩니다. 사실상 자녀분 명의로 구매를 하게 되면 구매자금에 대한 과세를 피할수는 없기에 부모님 명의와 자금으로 구매를 하신뒤 자녀분 거주가 불필요해지는 시점에 매도하여 처분하시는게 증여문제는 피하실수 있어 보입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부모님 명의로 구매를 하게 되면 1가구 2주택자가 되게 되고 자녀는 무상거주로 거주가 가능하게 됩니다.
또한 자녀가 30세 미만일 경우 중위소득 40% 이상의 소득이 있을 경우만 세대분리가 가능하게 되므로 자녀분의 경우 세대분리가 불가하게 됩니다. 또한 증여의 경우 5000만원까지 비과세가 되므로 초과분에 대해서 증여세를 내시고 증여를 하셔도 됩니다. 또한 소형주택이나 비아파트 일정규모를 갖추게 되면 주택수에서 제외를 시켜주는 특례도 있으니 여러모로 살펴볼 필요가 있다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
부모님 명의로 서울 자취방을 구매해 대학생 자녀가 거주하면 1가구 1주택으로 인정되며 자녀 명의 구매 시 증여세가 발생합니다. 일가구 1주택 혜택을 유지하려면 부모님 명의가 절세 전략이라 생각하니 이 방법으로 진행하시면 좋을 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
자녀가 소득이 없다면 증여로 볼 수 밖에 없구요.. 주택을 부모 명의로 하게 되면 2주택자가 되겠죠. 그래서 가장 단순한 방법은 전세 혹은 월세로 계약을 하는 것인데요.. 자녀 1명이 혼자서 거주하는 거라면 오피스텔 등을 월세로 거주하는 것도 나쁘지는 않을 듯 합니다. 초반에는 본인 혼자서는 힘들 수 있으니 부모님께서 어느 정도 도와 주셔도 좋을 것 같고, 어느 정도 시간이 지난 후 부터는 본인이 직접 월세를 부담하게 한다면 향 후 경제적인 관점 또한 자녀 분에게 심어줄 수 있어서 나쁘지 않을 듯 합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 부모님 명의로 구매할 경우 (1세대 2주택 문제)
부모님께서 이미 주택을 한 채 가지고 계신 상태에서 추가로 집을 구매하면, 1세대 2주택자로 간주될 가능성이 높습니다.
* 양도소득세: 기존 집을 나중에 팔 때, '1세대 1주택 비과세' 혜택을 받지 못해 세금이 중과될 수 있습니다.
* 종합부동산세: 주택 수가 늘어나면서 종부세 부담이 높아질 수 있습니다.
* 자녀 무상거주: 자녀가 부모 명의 집에서 별도의 임대료 없이 거주할 경우, 집 값이 약 13억 원을 넘지 않으면 증여세 문제는 거의 없지만, 임대료 수수 사실에 따라 추후 세무조사가 나올 수 있습니다.(희박)
2. 자녀 명의로 구매할 경우 (증여 문제)
성인 자녀에게 집을 사주는 것은 원칙적으로 증여에 해당하므로, 자금 출처에 대한 조사를 받게 됩니다.
* 증여세 면제 한도: 성인 자녀는 10년 동안 5,000만 원까지는 증여세 없이 증여받을 수 있습니다.
* 취득세: 자녀가 첫 집을 구입하고 무주택자라면, 생애 최초 주택 구입 취득세 감면 혜택(최대 200만 원까지)을 받을 수 있어, 전체적으로 유리한 편입니다.
3. 효율적인 절세 방안
* 부담부 증여 활용
전세보증금을 포함해서 집을 사거나, 주택을 담보로 대출을 받아 자녀에게 넘기는 방법입니다. 이 때 부모님은 '채무' 부분에 대해 양도세를 내고, 자녀는 채무를 뺀 나머지 부분에 대해서만 증여세를 내기 때문에 전체적으로 세금 부담이 줄어듭니다. 단, 자녀가 나중에 대출금이나 보증금을 갚을 수 있다는 소득 증빙이 필요합니다.
* 가족 간 차용증 작성
증여세 면제 한도를 초과하는 돈을 자녀에게 빌려준 것으로 처리할 수도 있습니다. 이 경우엔 반드시 차용증을 작성하고 공증이나 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.✔️법정 이자율(현재 4.6%)을 적용해야 하지만, 한 해 이자 합계가 1,000만 원 미만(원금 기준 약 2억 1,700만 원 이하)이면 무이자로 빌려줘도 증여세 부과는 없습니다. 실제로 이자를 지급하고 계좌 이체 내역을 남기는 것이 중요합니다.
* 자금 출처 소명
대학생은 소득이 없기 때문에, 국세청에서 자금 출처를 꼼꼼히 확인합니다. 전체 취득 금액 중 80% 이상은 명확한 자금 출처를 설명해야 하니, 미리 증여 신고한 자금이나 자녀가 아르바이트로 모은 돈 등을 평소에 관리해두는 것이 바람직합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
부모 명의로 살 경우 부모님 주택 수에 포함이 되어 종합부동산세가 늘고 기존 주택 매도 시 비과세를 못받을 위험이 큽니다. 자녀명의로 살 경우를 추천하는데 자녀 명의로 사면 부모님의 1주택 비과세 혜택을 지킬 수 있고 성인 자녀 공제 5000만원을 활용하고 나머지는 차용증을 쓰고 부모님께 빌리는 형식을 취하시면 됩니다. (약 2억원까지는 무이자로 빌려줘도 세무상 안전합니다.) 즉 부모님 명의는 세금 폭탄 위험이 크며 자녀명의 + 5천만원 증여+ 나머지 금액 차용증 조합이 최선의 절세책입니다. 감사합니다.