경제
스쳐가는월급통장은그만
계약갱신청구권을 쓰지 못하는 경우가 생길 수도 있는 건가요?
사실상 갭투자가 가능해지면서 계약갱신청구권을 사용하지 못하는 임차인들이 발생할 수 있다고 하던데요..
무주택자에게 집이 팔리게 되면 이를 행사할 수 없다고 하는데...
이게 일괄적으로 적용이 되어야 맞는게 아닌지...
아무리 무주택자라고 하더라도 임차인들이 만약 그렇다고 한다면 이런 상황에서 할 수 있는 방법은 별도로 없는 건가요??
11개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
결과적으로 임차인에게 중대한 해지 사유 [임대료 미납, 주택파손 등] 및 임대인의 실거주의 이유로
갱신청구권 거절은 가능합니다.
계약갱신청구권은 계약만기 6~2개월 이내 청구 가능하며
시기 잘 보시고, 6개월 이전이 도래하는 시기에 갱신청구권을 사용한다 통보하면
중간에 임대인이 변경되어도 실거주 이유로 갱신청구권 거절은 불가합니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
채택된 답변안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
과거에는 세입자가 있는 상태로 집을 사면
보통 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 2년 더 거주했습니다
그런데 지금은 세입자가 계약갱신청구권을 행사하려는 시점에 집이 무주택 실수요자에게 매도되고
그 매수인이 실거주를 주장하면 임차인은 갱신을 못 하게 됩니다
이게 갭투자와 맞물려 세입자가 밀려나는 구조라는 비판이 나오는 이유입니다
무주택자에게 팔렸다고 자동으로 청구권이 사라지는 건 아닙니다
새 집주인이 실제 거주하면 거절 가능하지만
실거주가 허위면 손해배상 청구도 할수 있습니다
미리 갱신청구권 행사 여부가 중요합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
뭔가 잘못이해를 하시고 계신듯 보입니다. 무주택자 보유여부와 관계없이 계약갱신청구권을 사용하지 못하는 경우는 없습니다. 다만 사용하더라도 이를 거절할수 있는 요건에 해당되는 경우 연장이 어려운 것이고, 보통은 소유자가 직접 실거주를 하는경우 거절이 가능한데, 기존 임차인이 있는 주택을 실거주가 가능한 무주택자가 입주를 하는 경우가 이에 해당이 됩니다. 그리고 갭투자는 현재 토지거래허가구역 내에서는 허가가 되지 않기 떄문에 불가능한 상황입니다. 어떠한 기준에서 위처럼 판단하시는지는 알수 없으나 여러상황을 혼동해서 이해를 하시는게 아닌가 싶습니다.
참고로 2년거주후에 주택이 매도되어 새로운 임대인이 실거주를 하는 경우 갱신청구권을 통한 연장이 어려운게 사실이나, 구매자가 무주택자라면서 결국 임대차의 수요를 차지하는 무주택자가 자가 주택을 구매함으로써 그만큼 임대차수요도 줄어드는 것이기에 시장내 수요 공급자체에는 영향이 없는것이고 실거주가 불가한 다주택자가 주택을 시장에 내놓음으로써 공급이 늘어나는 효과가 있기에 현 정부에서 중과유예중단등을 통해 이러한 매물의 증가를 노리는 것으로 이해를 하시면 될듯 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
임대인이 실거주 목적 매수자에게 매도하면 갱신청구권이 거절될 수 있습니다. 다만 실제 입주하지 않으면 2년치 월세 상당 손해배상 청구가 가능합니다. 실거주 여부는 전입과 거주 사실로 판단됩니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
법에서는 임차인보호와 임대인 보호중에 새 집주인이 자신의 거주 목적으로 집을 사서 실거주하려는 경우 이 입주권을 더 중요하게 보고있는것이 사실입니다.
이것 때문에 기존 임차인 입장에서는 억울한 상황이 발생할 수 있는 것이죠.
그나마 몇가지 대응 방법이 있습니다.
우선은 등기부 확인하는 것입니다. 새 집주인이 잔금을 치르기 전에 계약갱신청구권을 사용했는지 확인하는 것이죠. 이렇게 되면 완전히는 아니지만, 이 조건 하에 만료일 2개월이 되는 시점 이후에 잔금이 치러지고 등기가 이전되었다면, 거절이 불가능합니다(연장가능)
다음으로는 실거주 여부 추적하여 손해배상을 청구하는 것입니다.
사실상으로는 갱신이 어려운 경우 적절한 보상을 받고 이사를 하시는 것이 여러모로 나은 선택이 될 수 있습니다. 이 점 참조 부탁드립니다. 감사합니다.
사실상 갭투자가 가능해지면서 계약갱신청구권을 사용하지 못하는 임차인들이 발생할 수 있다고 하던데요..
무주택자에게 집이 팔리게 되면 이를 행사할 수 없다고 하는데...
이게 일괄적으로 적용이 되어야 맞는게 아닌지...
아무리 무주택자라고 하더라도 임차인들이 만약 그렇다고 한다면 이런 상황에서 할 수 있는 방법은 별도로 없는 건가요??
==> 현재 상황에서 다주택자가 무주택자인 매수인에게 주택을 매도하는 경우 매수인이 입주시기는 헌 임차인의 계약종료일자를 기준으로 가능합니다. 이러한 정책이 또다른 부작용 발생이 우려되는 사항입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차보호법에 의거를 하게 되면 첫 2년의 경우 임대차계약만료일 까지 거주가 가능하고 다음 2년 추가 거주를 하기 위해서는 임차인의 계약갱신청구권 행사를 해서 2년 더 거주가 가능하지만 임대인 및 임대인 가족이 실거주를 원할 경우는
퇴거를 하셔야 합니다. 즉 계약갱신청구권을 거절 할 수 있는 것은 임대인 및 임대인 실거주시 임대인이 거절을 할 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약갱신청구권은 임대인이 실거주 하겠다고 하면 거부할 수 있습니다.
임대인의 정당한 사유 즉 실거주 한다면 계약갱신청구권을 무력화 시킬 수 있습니다.
임차인 입장에서는 딱히 방법이 없습니다. 기존 임차인과 2~6개월 이내에 계약갱신청구권을 행사하여 진행하는 방법 밖에는 없다고 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택임대차보호법에 따르면 임대인은 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 이는 무주택자여서가 아니라 주택소유자의 권리라서 거절이가능한 것이며 임차인은 기존의 계약기간까지는 거주할 수 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
새로운 집주인이 임대인의 지위를 승계하여 계약 종료 6개월에서 2개월 전 사이에 소유권 이전 등기를 마치고 내가 직접 살겠다고 통보하면 임차인의 갱신요구를 적법하게 거절할 수 있습니다. 임차인의 주거권 보호도 중요하지만 무주택자가 실거주를 위해 집을 산 경우 그 재산권도 실거주권도 보장해야 한다고 판단하기 때문입니다. 무조건 임차인만 우선하면 실거주 목적의 주택 거래가 완전히 막히는 부작용이 생기기 때문입니다. 임차인이 할 수 있는 방법은 본인이 갱신권을 행사한 시점에 새 주인이 아직 등기 전이었다면 법적 다툼의 여지가 생기고 주인이 산다고 해서 나갔는데 나중에 다른 세입자를 들인 것으로 확인되면 손해배상 청구가 가능합니다 퇴거 후에도 확정일자 부여 현황을 통해 이를 감시할 수 있습니다. 마지막으로 법적으로 거절이 정당하더라도 갑작스러운 이사 비용이나 중개 수수료 정도는 새주인과 협상하여 지원 받는 것이 현실적인 대안입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 무주택 매수인의 실거주와 갱신 거절
무주택자가 실거주를 목적으로 집을 샀을 경우에는 임차인의 계약갱신청구권을 집주인이 거절할 수 있습니다. 다만, 중요한 시기 조건이 있습니다.
* 거절이 가능한 경우: 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(계약갱신 요구가 가능한 기간)에 매수인이 소유권 이전 등기를 완료하고 임차인에게 본인이 직접 거주할 계획임을 전달해야 합니다. 이 경우, 갱신 거절이 인정됩니다.
* 거절이 불가능한 경우: 만약 세입자가 기존 집주인에게 이미 갱신청구권을 행사한 이후에 소유자가 변경되었거나, 소유권 이전 등기가 늦어져서 기간이 지난 경우에는 새로운 집주인이라도 실거주를 이유로 세입자를 내보낼 수 없습니다.
2. 갭투자와 계약갱신청구권
최근 정책(2026년 2월 발표된 정부 대책 등)으로 인해 무주택자의 실거주 요건이 일부 완화되어 갭투자가 쉬워진 측면이 있습니다. 하지만 무주택 매수인이 진짜로 실거주하려는 경우, 임차인의 갱신 요구를 정당하게 거절할 수 있다는 점에는 변함이 없습니다.
* 실거주 입증 책임: 2023년 말 대법원 판결 이후 집주인은 '실거주 의사'가 실제임을 입증해야 합니다. 단순히 말로만 아니라, 이사 준비 상황이나 가족관계 등을 통해 실제로 거주할 것임을 보여줘야 합니다. 만일 이를 어기고 집을 다른 사람에게 임대하면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
3. 임차인이 선택할 수 있는 방법
만약 집주인이 무주택 매수인으로 바뀌면서 실거주를 내세울 경우, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하기는 어려워집니다. 임차인이 고려해볼 수 있는 점은 다음과 같습니다.
* 등기부등본 확인: 매수인이 정해진 기간 내에 실제로 소유권을 이전받았는지 확인하세요. 계약만 맺고 등기가 끝나지 않았다면 기존 집주인에게 갱신 요구를 해야 할 수도 있습니다.
* 이사비나 합의금 협의: 집주인이 꼭 실거주해야 하는 상황에서는 이사비나 중개수수료 등을 지원받고 원만하게 합의해서 퇴거하는 경우도 많습니다.
* 실거주 여부 확인: 세입자가 퇴거한 뒤 집주인이 정말로 거주하는지(확정일자 부여 현황 등으로 확인 가능)를 살펴보고, 만약 허위 실거주였다면 손해배상 소송을 생각해볼 수 있습니다.
정리하자면,
무주택자가 실거주를 목적으로, 정해진 기간 안에 소유권 이전 등기를 마치고 거절 의사를 분명히 밝히면 세입자는 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다. 이는 임차인의 주거권과 집주인의 거주권이 충돌할 때, '실거주'를 법적으로 정당한 이유로 인정하기 때문입니다.