답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 1세대 1주택 비과세 조건에 해당한다면? (매매가 12억 이하)아버님이 해당 집에 15년 이상 거주하셨고, 다른 집이 없다면 매매가가 12억 원 이하면 양도소득세가 전부 면제됩니다.→ 세금을 낼 필요가 없으니, 인테리어 비용을 따로 경비 처리할 실익도 사실상 없다고 볼 수 있어요. 이런 경우에는 무리하게 증빙 챙기기보다는 부가세 정도 아낄 수 있는 선에서 저렴하게 공사하는 게 경제적으로 더 나을 수도 있습니다.2. 증빙을 꼭 챙겨야 하는 경우 (변수가 있을 때)아래 어느 하나라도 해당된다면 반드시 세금계산서나 현금영수증을 받아 두셔야 합니다.- 고가주택인 경우: 집값이 12억을 넘는 순간, 초과분에 대해 양도세가 부과돼요. 이때 인테리어 공사비 증빙이 있다면 그만큼 세금을 줄일 수 있으니 반드시 챙기셔야 합니다.- 다주택(상속, 분양권 등) 변수: 혹시라도 실거주 1주택 조건이 안 맞거나, 향후에 상속·분양권 등으로 주택 수가 추가될 가능성이 있다면 비과세가 깨질 수 있으니 이 역시 증빙을 남기는 게 안전합니다. 증빙이 없으면 수천만 원을 손해볼 수도 있으니 조심하셔야 해요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.5월 10일 정권 교체와 함께 시행된 '다주택자 양도소득세 중과 1년 한시적 배제' 조치 이후의 시장 변화에 대해 질문 주셨네요. 서울 아파트 매물은 실제로 유의미하게 증가했습니다.그 이유는 다음과 같습니다.* 세금 절감 효과: 양도세 중과가 유예되면서 다주택자가 집을 팔 때 내야 하는 세금이 수억 원씩 줄어드는 사례가 발생했습니다. 이 기회에 매물을 내놓으려는 '절세 매물'이 시장에 나온 것이 주요 원인입니다.* 보유세 부담: 말씀하신 대로 종합부동산세(종부세) 등 보유세 과세 기준일(6월 1일) 이전에 잔금을 치르거나 등기를 넘기기 위해 5월 중순부터 '급매물'이 늘어나는 경향을 보였습니다.* 데이터상의 수치: 부동산 정보 플랫폼(아실 등)의 통계를 보면, 해당 조치 발표 전후로 서울 전 지역에서 매물 건수가 적게는 5%에서 많게는 10% 이상 증가하는 흐름이 관찰되었습니다.결론적으로, 매물은 분명히 늘어났지만 금리 인상이나 대출 규제 등의 영향으로 매수세가 따라붙지 않아 '거래' 자체는 활발하지 않은 '매물 적체' 현상이 나타나고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.비거주 1주택자 보유세 관련 답변최근 부동산 정책은 1주택자의 보유세 부담을 다주택자에 비해 상대적으로 낮게 유지하는 방향으로 설계되어 있습니다. 그래도 몇 가지 꼭 확인하셔야 할 점이 있습니다.1. 보유세(재산세 + 종부세) 관련- 다주택자 중과세: 정부의 보유세 강화 정책은 주로 2주택 이상 소유한 분들에게 높은 세율(중과세)을 적용하는 데 초점을 두고 있습니다.- 1주택자 공제 혜택: 실거주 여부와 상관없이 ‘1세대 1주택자’라면 종합부동산세 기본 공제 금액(현재 12억 원)이 적용되어, 다주택자(9억 원)보다 혜택이 더 큽니다.- 공시가격 상승 영향: 다만, 정부의 정책 외에도 보유하신 집의 공시지가가 많이 올랐다면 1주택자라도 보유세가 작년보다 오를 수 있습니다.2. ‘비거주’일 때 유의할 점 (양도소득세)질문자님처럼 1주택을 갖고 있지만 직접 거주하고 있지 않다면, 보유세보다는 나중에 집을 팔 때의 양도소득세에 더 신경 쓰셔야 합니다.- 비과세 요건: 1주택자더라도 조정대상지역 등에선 2년 이상 실거주해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우가 많아요. 그냥 보유만 하다가 팔면 세금 부담이 꽤 클 수 있습니다.요약하자면,이번 보유세 강화 소식은 주로 다주택자를 대상으로 한 것이고, 1주택자 분들께는 ‘세금 폭탄’ 수준의 급격한 인상은 없을 것으로 보입니다. 다만, 집값이 올라 공시가가 오를 경우 그만큼 세금도 약간 오를 수 있으니 올해 발표되는 공시가격을 꼭 확인해 보시는 게 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 청약홈’에서 규제지역 정보 확인청약홈(한국부동산원)에서도 현행 규제지역 지정을 쉽게 볼 수 있습니다.- 방법: 청약홈 접속 → ‘청약제도확인’ → ‘규제지역정보’ 선택.2. ‘토지이음(국토교통부)’에서 규제지역 확인 (가장 정확한 방법)정부에서 운영하는 토지이음 사이트를 이용하시면 신뢰도가 높습니다.- 방법: 토지이음에 접속 → ‘토지이용계획’ 메뉴 선택 → 해당 주택 주소 입력 → 조회 결과에서 아래쪽의 ‘행위제한 내용’ 확인.- 체크 포인트: ‘조정대상지역’이 명시되어 있는지만 확인하면 됩니다.3. 양도세 중과 유예 제도 체크현재 다주택자 양도세 중과는 한시적으로 유예 중입니다.- 현황: 2025년 5월 9일까지는(정책에 따라 연장될 수도 있음) 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 2년 이상 보유 후 매도하면, 중과세율 대신 기본세율이 적용됩니다.- 조회 팁: 매도 시점에 정책이 바뀔 수도 있으니, 실제 거래 전에는 홈택스의 ‘모의계산’ 서비스를 활용해보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 목적물 변경이 가능한가요?네, 목적물 변경 제도를 통해 이사하면서 대출을 그대로 이어갈 수 있습니다. 다만 몇 가지 조건을 충족해야 해요.- 새로 이사 가는 집의 보증금과 면적이 버팀목 대출 기준에 맞아야 합니다.- 기존 대출이 HUG 전세금안심보증을 담보로 됐다면, 새 집에서도 같은 보증서 발급이 가능해야 합니다.2. 임대인이 은행으로 보증금을 돌려주면 대출이 바로 끝나나요?아닙니다. 임대인이 은행에 보증금을 입금하는 건 ‘채권양도’ 방식 때문이에요.- 이 경우 임차인(질문자 본인) 대신 은행에 보증금이 들어가야 합니다.- 은행에 보증금이 들어가면 대출이 완전히 끝나는 건 아니고, 일시적으로 상환 처리된 뒤 목적물 변경 심사를 거쳐 새 집으로 대출이 이어집니다.- 즉, 보증금을 은행에 입금한다고 해서 대출이 완전히 종료되거나 새로 대출을 받아야 한다는 의미는 아니에요. 은행에 미리 ‘목적물 변경을 원한다’고 말씀하시면 담당자가 절차를 안내해줍니다.3. 주의할 점이 있다면요?- 심사 기간이 있으니, 대출 변경 신청은 이사 최소 3~4주 전에 준비하는 게 좋아요. 그리고 이사 갈 집의 등기부등본 등 관련 서류를 미리 준비해 은행 상담을 받으시면 좋습니다.- 새 집의 보증금이 기존보다 적으면 차액을 일부 상환해야 하고, 보증금이 많아진다면 추가 대출 심사가 필요할 수 있습니다.■ 한마디로 정리하면,임대인이 은행에 보증금을 반환하는 것은 정상적인 절차이고, 목적물 변경 심사를 거치면 기존 대출을 그대로 유지한 채 새로운 집으로 이사하실 수 있어요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매도 및 증여 가능 시기 – 별도 제한 없음- 보유 기간: 상속 등기가 완료됐다면 지금이라도 매도 또는 증여를 하실 수 있습니다.- 단기보유 부담 해소: 이미 상속받은 지 3년이 넘었기 때문에, 매도 시 부과되는 단기 보유(1~2년) 양도세 중과 대상에서는 벗어납니다.2. 매도 시 체크할 점 (양도소득세)- 지방 저가주택 특례: 공시가격 3억 원 이하(또는 취득 당시 1억 이하인 경우 등)의 지방 주택은, 다른 주택 양도 시 비과세 요건을 판단할 때 주택 수에서 제외될 수 있습니다.- 다주택 중과 유예: 2026년 5월 9일까지 다주택자 양도세 중과가 한시적으로 유예되므로, 다주택자이더라도 일반 세율(6~45%)을 적용받게 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 주택임대차보호법상 갱신 거절 사유주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제7호에서는 아래와 같은 경우 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다고 정하고 있습니다.- 철거나 재건축을 위해 주택 점유를 회복해야 할 필요가 있는 경우- 단, 임대차계약 체결 시점에 재건축 계획을 구체적으로 알렸던 경우,- 건물이 낡거나 파손되어 안전에 문제가 예상되는 경우,- 또는 관련 법령(예: 도시 및 주거환경정비법 등)에 따라 철거·재건축이 진행되는 경우 등이 해당됩니다.2. 질문자 상황에 적용이미 ‘재건축이 확정’되었고, 2027년 여름 이주 일정까지 정해졌다면 ‘다른 법령에 따른 재건축’ 요건을 충족 할 가능성이 높습니다.- 거절 가능성: 만약 임차인이 2026년 7월 계약 만기에 갱신권을 행사해 2년을 더 살겠다고 하면 2028년 7월까지 거주하게 됩니다. 이럴 경우 2027년 여름 이주 계획과 일정이 겹치게 되죠. 따라서, 주택임대차보호법에서 정한 법정 거절 사유를 근거로 갱신 요구를 거부할 수 있습니다.3. 현실적인 해결 방안- 만약 매도를 염두에 두고 계신다면, 매수자가 실입주를 원하는지 재건축 투자를 목적으로 하는지에 따라 접근이 달라질 수 있습니다. 재건축 확정 단지라면 매수자 역시 이주 일정을 고려하므로, 임차인에게 이주 계획을 충분히 설명하고 원만히 조율하는 것이 바람직합니다.- 임차인에게 일정 부분 이사비나 합의금을 제안해 원만히 퇴거할 수 있도록 협의하는 방법도 고려해보시는 게 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 한전에 연락해도 해결이 어려운 이유 - 한전은 오피스텔 전체 혹은 관리단과만 계약을 맺기 때문에, 개별 세대가 일부 요금을 낸다고 해서 엘리베이터만 따로 전기를 넣어주지 않습니다. - 그리고 엘리베이터가 멈춘 원인도 한전이 전기를 끊어서가 아니라, 관리실(또는 관리단)에서 관리비 미납 문제로 운행을 중단했을 가능성이 큽니다.2. 현실적인 해결 방법 첫 번째, 관리실과 직접 이야기해 보세요.이사를 해야 보증금을 돌려받거나 다음 세입자를 받을 수 있다는 점을 꼭 설명하시고, "전액 납부는 지금 당장 어렵지만, 오늘 이사를 위해 일부 금액을 먼저 내겠으니 이사 시간 동안만이라도 엘리베이터를 사용할 수 있게 해달라"고 정중하게 부탁해 보세요. 부드럽지만 강하게 사정하는 게 가장 빠른 방법입니다.두 번째, 관리소장 외에 관리단이나 입주자 대표에게도 문의해 보세요.만약 관리소장이 권한이 없다면, 오피스텔 관리위원회나 입주자 대표에게 도움을 요청하세요. "짐을 옮기지 못하면 미납금 해결도 더 늦어진다"는 논리를 사용해 보시는 것도 괜찮습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 세대원 등록 및 부부합산 소득 (주소지가 다를 때)혼인신고가 되어 있다면, 주소지가 달라도 부부합산 소득으로 대출 신청이 가능합니다.- 주요 기준: 대출 심사 시 ‘신청인과 배우자의 합산 소득’을 기준으로 하며, 여기서 배우자는 세대가 분리되어 있더라도 포함됩니다.- 방법: 가족관계증명서로 혼인 관계가 확인되면, 등본상 주소가 달라도 배우자의 소득 증빙 자료를 함께 제출해 심사를 받으실 수 있습니다.2. 별거 중에도 부부합산 소득 인정 여부네, 등본상의 주소지가 서로 달라도 부부합산 소득으로 신청할 수 있습니다.- 근거: 업무처리기준에서 ‘세대가 분리된 배우자’도 대출 심사 시 검토 대상임을 명확히 하고 있습니다. 즉, 법적 부부라면 주소지가 달라도 합산 소득 적용에 문제가 없습니다.3. 배우자 부모님 집 소유에 따른 영향질문자님과 배우자 모두 무주택이라면, 배우자 부모님이 주택을 소유하고 있어도 대출 자격에 영향이 없습니다.- 무주택 기준: 대출 대상자는 세대주와 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. 여기서 ‘세대분리된 배우자’도 세대원에 포함되지만, 배우자 부모님은 배우자와 한 세대를 이루고 있을 때만 검증 대상이 됩니다.- 적용 예시: 질문자님은 원룸에 거주하는 무주택 세대주이고, 배우자는 부모님과 함께 살지만 본인 명의 주택이 없다면 두 분 모두 ‘무주택’ 조건을 충족합니다. 배우자 부모님이 집을 소유해도 질문자님의 대출 자격엔 영향을 주지 않습니다.■ 배우자가 부모님과 같은 등본에 등재되어 있을 경우에는, 대출을 신청할 때 세대주뿐만 아니라 세대원 모두가 주택을 소유하고 있지 않은지 확인하게 됩니다.이때 등본상에 배우자와 부모님이 함께 등록되어 있으면, 부모님도 세대원으로 간주되어 주택 소유 여부를 함께 체크합니다.