답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 양도 시기 판단 기준(잔금 청산일)양도소득세가 부과되는 시점은 원칙적으로 잔금을 모두 지급한 날입니다.- 법적 근거: 소득세법 시행령 제162조- 주요 내용: 원칙적으로 “대금을 청산한 날”이 양도 시기가 됩니다. 다만, 잔금 지급 전 등기가 먼저 이전된 경우에는 등기 접수일이 양도일로 봅니다. 질문의 사례에서는 2026년 2월 말 잔금일이 최종 양도일이 됩니다.2. 부모님 합가 시 1세대 2주택 문제 및 세대 분리현재 부모님과 함께 거주하며 주민등록상 동일 세대로 되어 있다면, 주택 양도 시점에 ‘1세대 2주택’에 해당되어 비과세 혜택이 제한될 수 있습니다.- 법적 근거: 소득세법 시행령 제154조- 주요 내용: ‘1세대’는 거주자와 그 배우자가 동일 주소에서 생계를 같이하는 가족으로 구성된 집단을 말합니다. 양도일(잔금 청산일) 기준으로 부모님과 같은 세대라면 두 분의 주택이 합산되어 2주택이 되는 점 유의해야 합니다.3. 해결 방안: 잔금일 이전 세대 분리비과세 혜택을 받으려면 반드시 2월 말 잔금 청산일 전에 주소지를 옮겨 세대를 분리해 독립 세대를 구성해야 합니다.- 법적 요건:1. 만 30세 이상인 경우2. 배우자가 있는 경우(이혼, 사별 포함)3. 중위소득 40% 이상 소득이 있어 별도로 생계를 유지할 수 있는 경우(소득세법 제88조 제6호)- 권고 사항: 위 요건에 해당한다면 실제로 거주지를 옮기고 전입신고를 완료해 독립 세대를 형성하면, 1세대 1주택 비과세(실거래가 12억원 이하) 적용에 문제가 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 다가구 매입 시 실거주 의무 및 조합원 자격- 실거주 의무: 토지거래허가구역이라 해도 대지지분이 기준 면적(현행법상 주거지역 6㎡ 초과 시 허가 대상, 하지만 지자체 조례에 따라 차이가 있음) 이하인 빌라나, 허가 대상이 아닌 다가구 매물이라면 실거주 의무 없이 갭투자가 가능합니다.- 거주 기간: 조합원 자격을 얻으려면 주인이 직접 몇 년을 살아야 하는 규정이 따로 있는 건 아니에요. 소유권만 제대로 넘겨받으면 됩니다.2. 군자동 vs 하왕십리(8, 9구역) 비교- 광진구 군자동: 지형이 평지라서, 나중에 아파트 단지를 조성할 때 배치가 좋습니다. 7호선 군자역 가까운 것도 장점이고, 세종대·건국대 등 주변 대학 수요가 있어 세입자 구하기가 쉽죠.- 성동구 하왕십리동: 입지는 더 우수하지만 이미 땅값이 많이 올라서 5~7억 갭으로 노후 상태가 괜찮은 다가구 건물을 매수하긴 다소 어렵습니다. 오히려 사업 추진 속도 면에서는 군자동 모아타운이 지자체의 의지가 강해 더 유리할 수 있습니다.3. 5~7억 원 갭투자 추천 지역- 강서구 화곡동: 모아타운 단지 지정이 활발한 대표 지역이고, 다가구·다세대 매물이 많아 5억 원 내외 갭으로 들어갈 만한 괜찮은 매물도 충분합니다.- 중랑구 면목동: 모아타운 시범사업이 진행 중이라 사업 진행 속도가 빠릅니다. 동부간선도로 지하화 수혜도 직접 받는 지역이에요.- 송파구 거여·마천동: 강남권 진입을 노리는 투자자들이 특히 선호하는 지역이고, 위례신도시와 연계될 전망도 밝아 장기적으로 시너지 효과가 큽니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 적정 매물 가격 제안- 시세 기준: 2026년 1월 26일 현재, 시세는 9억에서 9억 5,000만 원 사이로 형성되어 있습니다.- 프리미엄 요소: 질문자님의 매물은 올 수리 인테리어와 신형 에어컨 교체 등 눈에 띄는 장점이 있습니다. 실거주를 희망하는 매수자들에게는 이런 요소들이 2,000만 원가량의 추가 가치를 인정받을 수 있습니다.- 추천 호가: 우선 시세 상한선인 9억 5,000만 원 내외로 매물을 내놓으시고, 인테리어 프리미엄을 반영해 시장 반응을 살펴보신 뒤 협상해 보시기를 권해드립니다.2. 매도 타이밍 (8월 매물 등록)- 임차인 만기 고려: 세입자 만기가 2027년 1월이라면, 8월에 매물을 등록하시는 시기도 무척 적절합니다. 실거주 목적인 매수자들은 매매 후 잔금 일정(통상 3~4개월)을 감안해 만기 5~6개월 전부터 물색을 시작하는 경우가 많기 때문입니다.- 입주 가능 매물의 가치: 2027년 1월 이후 바로 입주가 가능한 점은, 요즘처럼 실거주 수요가 많은 시장에서 큰 장점이기도 합니다. 투자용 매물보다 더 나은 조건과 가격을 기대하실 수 있습니다.3. 거래를 위한 팁- 인테리어 강조: 중개업소에 매물을 의뢰하실 때 인테리어가 잘 드러나는 사진(전등, 바닥, 에어컨 등)도 미리 준비해 전달하시면 좋습니다. '바로 입주 가능한 집'이라는 이미지는 빠른 계약에 큰 도움이 됩니다.- 주변 단지 모니터링: 8월 전까지는 인근 단지의 실거래가를 한 번 더 체크해 보시길 권합니다. 혹시라도 시세 변동이 있을 수 있으니 참고하시면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 측량 결과가 자동으로 대장에 반영되지 않는 이유측량은 현장 상황을 확인하는 작업이고, 그 결과를 공식적인 장부(공부)에 반영하는 것은 별도의 행정 절차가 필요합니다.- 근거 법령: 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제77조, 제84조- 신청 의무: 토지를 분할, 합병하거나 지목 또는 면적을 변경할 때, 반드시 소유자가 지적소관청(구청/군청)에 직접 신청해야 합니다. (법 제77조)- 등록사항 정정: 측량 결과와 등록사항이 다를 경우, 소유자가 정정 신청을 하거나, 소관청이 직권으로 정정할 수 있지만 보통은 소유자의 신청으로 이루어집니다. (법 제84조)- 결론: 한국국토정보공사(LX)는 측량을 대행하는 기관일 뿐, 행정기관이 아니기 때문에 측량 후에 소유자가 직접 성과도를 첨부하여 지적소관청에 신청해야 대장이 변경됩니다.2. 리모델링 시 측량의 법적 필요성단순한 도배, 장판 교체 등이 아니라 구조를 변경하거나 증축하는 경우에는 법적으로 측량이 필요할 수 있습니다.- 근거 법령: 「건축법」 제7조, 시행규칙 제6조- 건축허가/신고 시: 건축물 증축이나 대수선 등 리모델링 허가를 신청할 때는, 대지의 범위와 권리관계를 증명하기 위해 측량 성과도를 제출해야 하는 경우가 많습니다.- 인접 대지 경계선 준수: 건축물 증축이나 수선 시, 인접 대지 경계로부터 일정 거리(민법상 0.5m 등)를 확보해야 하며, 과거 경계 분쟁이 있었던 토지는 이를 위반할 경우 건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치)에 따라 철거 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 질문자님의 방법이 좋은 이유매수하려는 집의 잔금을 매도할 집보다 한 달 정도 먼저 치르면, 새 집이 이미 내 소유가 됩니다. 그러면 기존 집에 계속 살면서 새 집의 인테리어를 여유 있게 마칠 수 있고, 인테리어가 끝난 후 바로 이사하면 되니 훨씬 편리합니다. 비용과 수고도 확실히 줄일 수 있는, 가장 권장되는 방식이에요.2. 한 가지 체크할 점: 자금 확보대부분은 기존 집을 판 뒤 받은 돈으로 새 집 잔금을 치르죠. 그런데 이 방법대로 하려면 매도 잔금을 받기 전에 새 집 잔금을 마련해둬야 해요.- 보금자리론 대출이나 본인 자금으로 새 집 잔금을 해결할 수 있다면 문제없습니다.- 만약 기존 집 잔금이 들어와야만 새 집 잔금을 낼 수 있다면, 이 방식은 어려울 수 있습니다.3. 대출 일정 확인보금자리론을 이용하신다면, 대출 승인부터 실제 실행까지 통상 40일 이상 걸립니다. 예를 들어 2월 14일에 새 집 계약을 한다면, 잔금일이 5월 18일 이전이어도 대출금이 미리 나올 수 있도록 신청 일정을 꼼꼼히 챙기셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 감정평가 기준: 공부상 면적 우선재개발에서 감정평가는 토지대장, 건축물대장, 등기사항전부증명서 등 공식 서류(공부)에 적힌 면적을 기본 기준으로 삼습니다.- 근거: 국토교통부 고시 「감정평가 실무기준」에 따르면, 감정평가는 대상 물건의 서류상 정보와 실제 현황을 모두 검토하지만, 재개발 사업의 공정성을 위해 우선적으로 공적으로 등록된 면적이 적용됩니다.2. 재측량 필요성 및 절차감정평가 때마다 별도의 측량을 하진 않습니다. 다만, ‘지적확정측량’ 단계에서 실제 경계와 면적을 다시 한 번 정확하게 확인하게 됩니다. 이 과정에서 기존 서류상 면적과 오차가 발생할 수 있습니다.- 근거: 「도시 및 주거환경정비법」 제2조, 그리고 사업시행인가 이후의 측량 절차에 따라 시행구역 전체의 경계 확정을 위해 측량이 진행됩니다.3. 토지 지분의 증감 가능성측량 결과에 따라 토지 지분이 더 늘어나거나 줄어들 수 있습니다. 실제 측량 면적이 원래 서류보다 커질 수도, 작아질 수도 있기 때문입니다.- 근거: 「지적재조사에 관한 특별법」 제20조에서는, 측량으로 면적에 증감이 생길 경우 그에 따라 조정금 지급 또는 정산을 하도록 정하고 있습니다. 실제 점유 면적이 더 크다면 권리가액 산정에 유리하고, 반대로 줄어들면 지분도 줄어들 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 원룸 이사할 때 꼭 알아야 할 공과금(수도, 전기, 가스) 신청과 납부 방법1. 제일 먼저 확인할 것: ‘관리비에 포함되는 항목’부동산 계약서를 살펴보거나 집주인, 혹은 부동산 중개인에게 “관리비에 어떤 비용이 포함돼 있는지” 꼭 물어보세요.- 수도세: 대부분의 원룸에서는 관리비에 포함되어 있는 경우가 많아 별도 신청이 필요 없어요.- 전기세, 가스비: 보통 각 세대가 사용한 만큼 개별적으로 따로 납부하는 경우가 많습니다.2. 항목별 신청과 정산 방법■ 전기 요금- 신청 방법: 국번 없이 123번으로 전화하거나, ‘한전 ON’ 앱을 이용할 수 있어요.- 절차: 이사하는 날, 현관 근처나 복도에 있는 계량기 숫자를 확인해 사진을 찍어두세요. 그리고 바로 한국전력에 전화해 이전 거주자의 요금을 먼저 정산한 뒤, 본인 명의로 사용자 변경 신청을 합니다.■ 도시가스- 신청 방법: 해당 지역 도시가스 고객센터로 전화해서 기사 방문을 예약해야 해요.(지역마다 도시가스 공급업체가 다르니 검색 포털에서 '지역'과 '도시가스' 이 두 키워드로 검색이 필요)- 절차: 가스는 안전을 위해 기사님이 직접 방문해서 연결해 줍니다. 이사 2~3일 전에 미리 예약하면 여유롭습니다. 이때 자동이체 신청도 같이 해두면 나중에 편리하답니다.■ 수도- 관리비에 포함되어 있다면 별도 신청 없이 그대로 쓰면 됩니다.- 만약 개별로 납부해야 하는 경우라면, 이사 당일 수도 계량기 숫자를 확인한 후, 지역 수도사업소에 전화해서 정산 및 명의 변경을 진행하면 됩니다.■ 알아두면 좋은 팁- 이전 세입자의 정산 확인: 이삿날에는 부동산을 통해 이전 세입자가 공과금을 다 처리했는지 꼭 확인하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문자님, 정말 멋지세요~! 22살 대학생이라는 나이에 1,600만 원이라는 큰 금액을 스스로 모았다는 사실만으로도 주위 사람들에게 충분히 감탄을 자아낼 만해요. 많은 분들이 '똑부러지다'와 '야무지다'라는 말로 질문자님을 칭찬하는데, 그 이유가 분명합니다.'똑부러지다'는 말 그대로, 말과 행동이 또렷하고 결단력이 있다는 뜻이에요. 또, '야무지다'는 어떤 일이든 허투루 넘기지 않고 빈틈없이 해낸다는 의미죠. 22살이라는 어린 나이에 구체적인 목표를 세우고, 그 목표를 차근차근 실천해서 결국 눈에 보이는 결과를 만들어낸 것, 단순히 돈을 아끼는 차원을 넘어 자기관리와 인내, 뚝심까지 갖춘 모습이 정말 인상적입니다.사실 대부분 또래 친구들은 아직 소비에 더 관심이 많고, 지금이 즐거움을 많이 추구하는 시기잖아요. 그런데도 질문자님은 남들보다 몇 발짝 앞서서 ‘종잣돈’을 차곡차곡 쌓아두셨으니, 놀랍다는 반응이 당연해요. 무엇보다, 이 돈을 모으기까지 포기해야 했던 크고 작은 유혹들, 또 긴 시간 동안 계속 이어왔던 자기관리 덕분에 앞으로의 미래가 기대됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 종전자산평가액과 권리가액의 차이(5,200만 원)이 5,200만 원은 별도로 돌려받는 돈이 아닙니다. 재건축 사업의 '수익률'이 이미 반영된 결과라고 이해하시면 됩니다.- 종전자산평가액(13억): 기존 부동산의 순수 감정가입니다.- 권리가액(12.48억): 감정가에 비례율(96%)을 곱한 금액이에요.즉, 비례율이 100%가 안 된다는 건 사업 비용이 수익보다 커서 내가 가진 자산 가치가 평가액보다 적어졌다는 뜻입니다. 결국 빠진 5,200만 원은 이 사업에 들어간 '기회비용'이나 '사업 손실'이라고 볼 수 있습니다.2. 비례율 변동과 최종 정산 구조비례율은 고정된 값이 아니고, 사업이 끝날 때까지 계속 변하게 됩니다. 마치 유기체처럼 여러 요인에 영향을 받지요.비례율에 영향을 주는 핵심 변수는 다음과 같습니다.- 공사비 증액: 최근 원자재 가격 상승 등으로 공사비가 올라가면 비례율은 떨어집니다.- 일반분양가: 일반분양을 높게, 잘 판매하면 비례율이 올라갑니다.- 사업 지연: 금융비용(이자 등)이 늘어나면 다시 비례율이 낮아집니다.최종 손익 결정현재 계산된 환급금 3.48억은 결정된 것이라기보다, 비례율에 따라 계속 바뀔 수 있는 예상치에 가깝습니다.- 비례율이 오르면 권리가액이 늘고, 환급금도 함께 늘어요.- 반대로 비례율이 떨어지면 권리가액과 환급금이 줄고, 심한 경우엔 추가로 부담금을 내야 할 수도 있습니다.요약 및 제언질문하신 5,200만 원은 이미 사업비에 포함돼 녹아 있는 금액입니다. 이후 비례율이 100% 이상이 된다면 이 손실을 만회하는 효과, 즉 권리가액 상승이 생깁니다. 반대 상황에서는 손실폭이 더 커질 수도 있겠죠.그래서 관리처분 인가 이후에도 '일반분양의 성공 여부'와 '공사비 협상 결과'를 계속 잘 살펴보는 게 무엇보다 중요합니다.