답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2월 10일에 지불해야 할 월세는, 2월 10일부터 퇴거일인 2월 27일까지 거주한 기간을 기준으로 일할 계산해서 산출합니다.계산 방법은 이렇습니다. 먼저 월세 총액을 2월 한 달(28일)로 나누어 1일치 월세를 구합니다. 여기에 실제 거주한 날짜인 18일을 곱해주면 됩니다. 참고로, 2월 10일부터 2월 27일까지는 첫날과 마지막 날 모두 포함해서 총 18일입니다. 예를 들어 월세가 100만 원이라면, 100만 원을 28일로 나누고, 여기에 18일을 곱하면 약 642,857원이 됩니다.이사 나가는 날의 월세 정산은 집주인과 미리 확인하는 것이 가장 확실합니다. 만약 월세를 미리 냈던 경우에는 남은 기간에 해당하는 금액을 돌려받을 수도 있고, 이번 달에는 실제 거주한 날짜만큼만 납부하면 될 수도 있습니다. 구체적인 정산 방법이나 금액은 계약서에 기재된 월세를 기준으로 다시 한 번 계산해보시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.날씨 등 천재지변이나 불가항력적인 이유로 수도관이 파손된 경우에는 원칙적으로 집주인, 즉 임대인이 수리 책임을 지게 됩니다. 민법 제623조에 따르면 임대인은 세입자가 건물을 사용하는 데 지장이 없도록 필요한 상태를 유지해야 할 의무가 있기 때문입니다.다만, 세입자가 동파를 막기 위한 조치를 전혀 하지 않았거나, 영하의 날씨에 문을 열어두는 등 명백하게 관리에 소홀했다고 인정되는 경우에는 세입자에게도 일부 책임이 돌아갈 수 있습니다. 하지만 건물 전체의 수도관이 터지는 등 광범위한 피해가 발생했다면, 이는 건물의 노후화나 구조적인 문제일 가능성이 높기 때문에 임대인에게 비용을 청구하는 것이 가능할 것으로 보입니다.수리를 진행하셨다면, 공사 전후의 사진과 영수증을 잘 보관하시고, 먼저 집주인과 원만하게 상의해보시길 권합니다. 만약 합의가 어려울 경우에는 주택임대차분쟁조정위원회의 도움을 받아보는 것도 방법입니다. 또, 평소 관리 의무를 다했다는 점을 강조하시면서 정당한 권리를 주장하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 전자계약은 국토교통부가 운영하는 시스템으로, 전국 어디서나 이용할 수 있습니다. 다만, 모든 부동산 중개업소에서 전자계약을 꼭 진행해야 하는 것은 아니라서, 일부 업소에서는 이용이 어려울 수도 있습니다.전자계약을 하려면 공인중개사가 전자계약 시스템에 회원으로 등록되어 있어야 하고, 전자서명법에 따라 필요한 인증 수단도 갖추고 있어야 합니다. 그래서 버팀목 전세자금 대출 금리 우대 혜택을 받고 싶다면, 매물을 알아볼 때 해당 중개업소에서 전자계약이 가능한지 미리 꼭 확인하셔야 합니다.전자계약을 이용하면 확정일자가 자동으로 부여되어 편리하고, 대출 금리 인하뿐만 아니라 등기대행수수료 절감 등 여러 가지 경제적 혜택도 누릴 수 있습니다. 계약 전에 공인중개사에게 전자계약으로 진행할 의사가 있다고 미리 말씀하시고, 충분히 상의하는 것이 가장 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.증여받은 주택의 매물이 10년 동안 잠긴다고 하는 데에는 두 가지 중요한 세법 규정이 있습니다.먼저, 양도소득세 이월과세 규정 때문입니다. 배우자나 직계존비속에게 부동산을 증여받은 뒤 10년 이내에 이를 팔면, 양도차익을 계산할 때 증여받은 시점의 가격이 아니라 원래 증여자가 구매했을 때의 가격으로 계산합니다. 이 때문에 양도세 부담이 크게 늘어나고, 세금을 줄이려면 최소 10년은 가지고 있어야 한다는 부담이 생깁니다.다음으로, 증여세 합산 과세 기간이 있습니다. 같은 사람에게서 10년 이내에 여러 번 증여받은 재산은 모두 합산해서 누진세율을 적용합니다. 또, 증여받은 후 10년 안에 증여자가 사망하면, 해당 주택이 상속세 계산에도 포함될 수 있습니다.이런 이유들로 인해 절세 효과를 제대로 누리려면 10년 동안은 주택을 보유해야 하다 보니, 그 기간 동안 해당 주택이 시장에 나오기 어렵게 됩니다. 그래서 흔히 '매물 잠김' 현상이라고 부릅니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택임대차 계약신고 필증은 임대인과 임차인이 정식으로 본계약을 체결하고 계약서를 작성한 직후부터 발급받을 수 있습니다. 잔금을 모두 치르지 않았더라도, 확정일자가 찍힌 계약서만 있다면 바로 신고가 가능합니다.버팀목 전세자금 대출을 신청하려면 이 신고 필증이 반드시 필요합니다. 보통 계약금의 5% 이상을 지급한 뒤, 본계약서를 가지고 주민센터에 방문하거나, 부동산거래관리시스템을 이용해 온라인으로도 신고할 수 있습니다. 신고가 완료되면 즉시 필증이 발급되고, 이로 인해 확정일자 효력도 함께 발생하므로 대출 심사가 더 원활하게 진행됩니다.따라서 잔금일까지 기다릴 필요 없이, 본계약을 마친 뒤 바로 신고해 필증을 준비해 두시길 권장합니다. 가계약 상태에서는 법적 효력이 완전하지 않기 때문에 신고가 불가능하다는 점도 꼭 기억해 주세요. 안전하게 대출 준비를 마치시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.확정일자는 가계약 상태가 아니라 본계약을 체결하자마자 바로 받을 수 있습니다. 버팀목 전세자금 대출을 신청하려면, 임차보증금의 5% 이상을 실제로 지급했다는 확인서와 집주인과 작성한 정식 계약서가 필요합니다. 그래서 가계약금만 보낸 상태에서는 확정일자를 받을 수 없고, 정식 계약서를 쓰고 계약금까지 모두 낸 후에 해당 계약서를 갖고 주민센터나 인터넷 등기소에 방문해야 확정일자를 받을 수 있습니다.여기서 중요한 점은, 잔금을 모두 치르고 나서가 아니라 대출 심사를 위해 본계약을 맺은 직후 바로 확정일자를 받아야 한다는 것입니다. 정리하자면, 가계약 이후가 아니라 본계약을 작성하고 계약금까지 낸 뒤에 확정일자를 받을 수 있고, 이를 토대로 대출 신청 절차를 밟으시면 됩니다. 은행 대출 실행을 위해서는 잔금일 이전에 확정일자가 찍힌 계약서가 꼭 필요하니, 시기를 놓치지 않도록 주의하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.임대인이 새로운 임차인을 거부할 권리가 있는 것은 맞지만, 말씀하신 것처럼 세입자가 경제적인 어려움 때문에 월세를 미납할 가능성도 있습니다. 이런 상황에서는 결국 명도 소송이나 지급 명령 등 법적 절차를 거쳐 판결을 받아야 하는데, 그 과정에서 시간도 오래 걸리고 변호사 비용이나 송달료 등 여러 경제적 손실이 발생할 수 있습니다. 그래서 법적인 권리만 생각할 것이 아니라, 실제로 임대인에게 어떤 이익과 손해가 있을지 현실적으로 따져봐야 합니다.무작정 거부하기보다는, 임대인에게 실질적인 이익이 되는 방향을 생각해보시는 게 좋겠습니다. 만약 세입자가 다음 임차인을 직접 구해온다면 임대인은 별도의 중개보수 비용 부담 없이 새로운 계약을 체결할 수 있고, 공실로 인한 손해나 월세 체납에 대한 걱정도 크게 줄어듭니다. 소송 등 복잡하고 비용이 많이 드는 과정보다, 세입자가 중개 수수료를 전액 부담하고, 입주 전 보증금 정산과 시설물 원상복구 상태를 꼼꼼히 확인한 뒤 서로 합의하여 계약을 종료하는 것이 임대인 입장에서는 더 현명한 선택일 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전세 3억 원을 월세로 전환할 때 계산하신 방식은 정확합니다. 보증금 차액 2억 원에 연 4.5%의 전환율을 적용하면 월 75만 원이 적당하다고 볼 수 있습니다. 그런데 집주인이 제시한 90만 원은 연 수익률로 따지면 약 5.4%에 해당합니다.단순히 숫자만 보면 전세가 더 나아 보일 수 있지만, 그렇다고 해서 월세가 꼭 나쁜 선택은 아닙니다. 보증금 반환에 대한 불안이 크다면 보증금을 낮추는 쪽이 심리적으로 더 안전할 수 있습니다. 또 요즘 전세대출 금리가 5.4%보다 높다면, 오히려 월세가 경제적일 수도 있고요. 만약 남는 2억 원을 다른 곳에 투자해서 월 90만 원 이상의 수익을 올릴 수 있다면, 이 역시 월세 쪽이 합리적인 결정이 될 수 있습니다.결국 현재 내 자금 사정, 대출 금리, 그리고 남는 돈의 활용 방법까지 모두 따져보고 결정하는 게 좋습니다. 단순히 계산기 결과에만 의존하기보다는, 본인의 자산 운용 계획에 맞춰 신중하게 선택하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 12억 원 이하에 팔 경우에는 일반적으로 비과세가 적용됩니다. 하지만 아파텔이 주택 수에 포함된다면, 이런 혜택을 받을 수 없을 수도 있으니 주의가 필요합니다.아파텔은 원래 업무시설로 분류되기 때문에, 재산세 고지서에 '건축물분'이나 '토지분'으로만 세금이 부과된다면 주택 수 산정에서는 제외됩니다. 반면에, 고지서에 '주택분 재산세'라고 표시되어 있다면 세법상 주택으로 간주되어 다주택자가 될 수 있습니다. 또, 재산세 고지서가 7월과 9월 두 번에 걸쳐 발송된다면 업무시설일 가능성이 높고, 주택분은 한 번에 부과되거나 아니면 절반씩 두 번 나올 수 있는 차이가 있습니다.이사 예정인 후분양 아파트가 지방의 미분양 주택이라면, 조세특례제한법에 따라 주택 수에서 제외되는 특례 대상에 해당하는지도 함께 확인해야 합니다. 만약 아파텔이 업무용 재산세를 내고 있고, 새 아파트가 특례 대상이라면 기존 주택을 매도할 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 먼저 재산세 고지서의 과세 대상 항목을 꼭 확인해 보시고, 전문가와 최종적으로 점검하는 것이 좋겠습니다.