전세보증보험 신청 조건에서 이런말이 있는데요.
주택가액 대비 선순위채권 금액이 일정 비율 이하여야 한다고 하는데요.
선순위 채권 이란말 자체가 이해하기 어려워서 질문 드려봅니다.
(검색한 내용을 캡처해서 이미지로 첨부 하였습니다)
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
부동산에서 자주 쓰이는 '선순위 채권'이란, 집이 경매로 넘어갈 경우 세입자의 전세보증금보다 먼저 배당받을 수 있는 권리를 말합니다. 쉽게 말해, 내 보증금보다 앞서 돈을 받을 사람들이 누구인지 확인하는 과정이라고 할 수 있죠.
선순위 채권은 주로 두 가지가 있습니다. 첫 번째는 집주인이 집을 담보로 받은 은행 대출, 즉 근저당권입니다. 만약 집주인이 이미 나보다 먼저 대출을 받았다면, 그 대출금이 내 보증금보다 앞선 선순위 채권이 됩니다. 두 번째는 다가구 주택에서 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금입니다. 이분들의 보증금 합계도 내 보증금보다 우선해서 배당받게 됩니다.
전세보증보험에 가입하려면, 선순위 채권과 내 보증금을 더한 금액이 보통 집값의 90%를 넘지 않아야 안전하다고 합니다. 이 비율이 높아지면 집이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 커지기 때문이에요. 그래서 계약 전에는 꼭 등기부등본의 '을구'에 적혀 있는 근저당 금액을 확인해야 하고, 다가구 주택이라면 선순위 세입자의 보증금 내역도 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다.
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1명 평가안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
선순위채권은 쉽게 말해 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금보다 먼저 챙겨가는 빚이라고 이해하시면 됩니다. 주로 집주인이 은행에서 빌린 돈이나 나보다 먼저 이사 온 다른 사람들의 보증금이 여기에 해당하는데 이 금액이 집값에 비해 너무 많으면 보증기관에서도 위험하다고 판단해서 보험 가입을 거절할 가능성이 높습니다. 계약하시기 전에 집주인의 빚과 앞선 세입자들의 보증금을 합친 금액이 안전한 수준인지 미리 확인해 보시는 걸 추천드려요.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
선순위채권은 집에 대해 다른 사람이 먼저 받을 권리가 있는 돈입니다
임대인이 대출을 먼저 받은 상태입니다
전세보증보험에서는 선순위채권 비율이 너무 높으면 전세금 안전이 떨어지므로 가입에 제한이 있습니다
쉽게 생각하면 집에 담보로 잡힌 돈이 많으면 전세금 보호가 위험하기때문에 전세보증보험에 가입이 안되는 경우가 많습니다
그래서 그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가여야 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
그부분을 확인하셔야 합니다
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
선순위 채권이란 경매나 공매시에 권리 순서가 보증금보다 앞서서 먼저 변제되는 담보 채권 (즉, 돈받을 권리)이라는 뜻으로서 근저당권이나 선순위 보증금 등을 말합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
쉽게 은행에서 빌려준돈을 나중에 받아내기 위한 안전장치라고 생각하시면 이해하기 쉽습니다.
이해를 돕기 위해 예를 들어볼께요
5억짜리 집이 있다고 가정하에
선순위채권 4억이 있고 그뒤에 전세보증금 2억에 이집에 들어갔다고 해보면
경매를 통해 이집이 5억에 낙찰되면
먼저 선순위 채권자가 4억을 가져가고
전세입자는 2억을 못가져 가고 1억만 가져가고 1억은 손해를 보죠
이런걸 방지 하기 위해 표와 같은 조건을 만들어 대출을 실행하는 거예요
선수위채권이 60%를 초과하면 안된다라는 말은
위 예시에서 3억까지 가능하다는 말이죠
선순위채권+내 보증금
선순위채권3억 내보증금2억이라면
합이 5억 그럼 90%인 4.5억을 초과하면 대출이 안나오겠죠?
그럼 방법은?
선순위 채권이 2.5억이면
합이 4.5억 가능하죠^^
그래서 두조건이 모두 충족해야 대출이 이뤄지는 겁니다.
선순위채권은 무조건 나보다 먼저 가져가는 돈이다 라도 생각하시면 쉽습니다.
더 자세히는 저도 한계가..^^
주택가액 대비 선순위채권 금액이 일정 비율 이하여야 한다고 하는데요.
선순위 채권 이란말 자체가 이해하기 어려워서 질문 드려봅니다.
(검색한 내용을 캡처해서 이미지로 첨부 하였습니다)
===> 선순위 채권이라는 것은 "기존 보증금 + 근저당 액수" 등을 합한 채권을 의미합니다.
안녕하세요. 전세 보증금에 대해 보증을 해주는 회사 입장에서는 나중에 경매가 되었을때 보증을 해 준 금액만큼 배당절차에서 돌려 받아야 하는데 배당할때 선순위 채권자가 있으면 순위가밀려 돈을 다 못 받을수도 있습니다. 그래서 사전에 보증신청이 들어오면 첨부해 주신 조건을 검토하여 추후 손해가 발생하지는 않을지 따져 보는 것입니다. 선순위로 먼저 배당을 받아가는 채권자들이 많다면 보증보험 가입은 어렵습니다.
선순위채권은 나 말고 다른 세입자의 보증금을 말합니다.
다가구 주택의 경우 여러세대가 있는데 나보다 먼저 그 집에 들어가서 전입신고 및 확정일자를 받은 집들의 보증금의 합을 말합니다.
혹시라도 집이 경매로 넘어가면 나보다 먼저 돈을 돌려받기 때문에 선순위라고 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
예를 들어 부동산 시세가 1억일 경우 전세가 6000만원이라고 가정을 하게 되면 최악의 경우 경매로 넘어가도 7000만원 정도에 낙찰이 되게 되면 6000만원 정도는 낙찰대금에서 배당이 되므로 크게 문제가 되지 않습니다.
즉 경매로 넘어가게 되면 순위별로 배당을 받게 됩니다. 하지만 선순위 근저당권이 5000만원 정도 있다고 가정을 한다면
경매로 넘어가서 7000만원 낙찰이 되어도 선순위 근저당권이 먼저 5000만원 받아가면 나머지 2000만원 밖에 보증금을 건지지 못하니 보증보험도 다 보증을 못해주고 2000만원 정도만 보증을 해주겠다.
즉 선순위채권을 제외한 부분내에서 보증을 해주겠다는 말입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세보증보험에서 말하는 선순위 채권은 집이 경매로 팔릴 때 세입자 전세보증금보다 먼저 돈을 가져갈 권리가 있는 채권을 말합니다.
집 값이 4억인 집에 은행 근저당 2억이 먼저 잡혀 있고 그 후에 내가 전세 2억으로 들어왔다면 이 근저당 2억이 선순위 채권입니다.
부동산 시세 대비 몇%인지 보시면 되겠습니다.