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 반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다. 공동담보된 다세대 주택에서의 경매시 배당순서는각 호실의 낙찰대금에서 0순위 경매비용 1순위 소액임차인의 최우선변제금입니다.2순위는 선순위근저당권자인데, 각 호실의 감정가 비율에 따른 낙찰대금의 비율대로 배당이 됩니다.그렇게 해서 남는 돈이 있는 각 호실에서의 등기부상의 채권자와 확정일자 임차인(최우선변제 후 미배당분 보증금의 임차인 또는 최우선변제 대상이 되지 못한 임차인)간의 순위에 따라 배당이 됩니다.모든 채권자에게 배당되고 남는 돈이 있어야 경매상채무자(=소유자)에게 배당됩니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.만약 신탁이 해지되고 위탁자 명의로 소유권이 회복되고 근저당이 선순위로 잡혀도 최우선변제금이 2800만원이라면 일단은 안심을 해도 됩니다.최악의 경우, 경매개시가 되면 월세 지급을 중단하면 됩니다. 경매개시일로부터 실제 낙찰과 배당까지 최소 1년은 소요되므로 600만원은 세이브됩니다. 이후 2800만원 최우선변제를 받게 되면 보증금은 지킬 수 있습니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다. 반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.1. 낙찰자의 이사비 지급은 법적 의무가 없습니다. 원활한 명도를 위해 낙찰자가 보증금을 전액 배당받지 못하는 임차인 등을 위해 배려차원에서 지급하는 겁니다. 오히려 낙찰자가 잔대금을 지급한 이후부터 명도시까지 월세 상당의 부당이득금을 요구할 법적 권리가 있는 것입니다. 또 이사비를 과도하게 요구하면 강제집행을 하고, 강제집행 비용까지 청구당할 수 있습니다. 지급하지 않으면 임차인의 통장압류 자동차압류 부동산압류 조치를 취할 수도 있으니, 이사비 지급을 당연한 권리로 생각하면서 낙찰자를 자극할 필요가 없습니다.2. 관리비 또한 사용자 부담이 원칙입니다. 낙찰대금에서 관리비를 지급한다는 건 터무니 없는 발상입니다. 만약 사용자가 지급하지 않고 잠적한 경우, 낙찰자가 지급해야 할 의무는 있지만 낙찰자가 대납하고 난 다음에 사용자에게 구상권을 청구할 법적 권리가 있습니다. 이사비든 관리비든, 낙찰자와 잘 협의하세요. 열쇠는 낙찰자가 쥐고 있는 겁니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다. 반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다. 주택과 달리 상가임대차는 소액임차인의 최우선변제시 환산보증금 제도를 적용합니다. 즉 주택은 월세는 고려하지 않고 순수 보증금만으로 소액임차인을 판별하는데 반해 상가는 월세에 곱하기 100을 한 다음, 보증금을 더하는 환산보증금을 적용합니다. 따라서 질문자의 환산보증금은 2억입니다. 2억은 상가임차인으로서의 소액임차인에 해당되지 않으므로 최우선변제 배당을 받을 수 없습니다.다만 사업자등록과 확정일자를 받게 되면, 배당순위에 따른 배당은 받습니다. 이 경우 선순위 근저당권자의 배당금은 기존 원금과 배당기일까지의 연체이자가 합산됩니다. 연체기간이 길어지면 채권최고액인 5억280만원 전액을 은행이 먼저 배당받습니다. 따라서 낙찰가가 어느 정도인지에 따라 임차인이 보증금 3000만원을 배당받을 수도 있고, 경우에 따라서는 한푼도 배당을 받지 못할 수도 있습니다.방법은 보증금을 2000으로 줄이고 대신 월세를 180만원으로 상향해주는 타협안을 제시해 보세요. 경매개시 후 낙찰과 배당까지 최소 1년은 소요되므로 월세 지급을 중단한다면 기존 보증금에서 상계해 나가는 방향으로 가면 상대적으로 안전합니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.경매는 법원의 판결에 따라 그 판결문으로 경매를 진행하거나(강제경매) 은행이나 사인간의 돈을 빌리고 근저당을 설정해 두었다가 이자 등을 갚지 않아 진행하는 경매(임의경매)로 나눠볼 수 있습니다. 부동산 소재지 관할 법원에서 진행하는 것이 경매입니다.공매는 국세 지방세 등 세금을 납부하지 않아 진행하는 것이 대부분이고, 그 외 신탁사가 신탁부동산을 처분하기 진행하기도 합니다. 경매는 오프라인으로 진행하고, 공매는 온라인으로 전자입찰을 합니다. 그 외 매각절차상의 여러 차이가 있습니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.반갑습니다.네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc운영자이자,유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98진행자 김명석입니다.임차인이 셀프 낙찰을 받는 경우, 낙찰대금 전액을 배당받는다면 전액 상계신청이 가능합니다. 상계신청이 받아들여지면 잔대금은 납부하지 않아도 되고, 입찰시 지급한 입찰보증금도 배당기일에 돌려받습니다.단, 임차인이 얼마를 배당받는지가 관건입니다. 임차인의 전입 확정일 이전에 발생한 조세채권 등이 있다면 그 조세채권이 먼저 배당됨으로 인해 낙찰대금 전액 상계가 되지 않을 수도 있으므로 주의해야 합니다. 이 경우 먼저 배당되는 금액만큼 낙찰대금을 납부해야 합니다.임차인 셀프낙찰시 저희같은 경매전문가와 상의 후 입찰하는 것이 바람직합니다.  ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819