경제
진짜로귀여운무화과
집 구매할때 경매직전의 집이라면….
최초 아파트 구매하려는데 집에 (전주인의 채무 상황)압류 및 가압류가 많이 걸려 있어요.
이 집을 구매하려고 하는데 어떤걸 주의해야 하고 꼼꼼히 챙겨야 할 것들이 뭐가 있을까요?
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
압류와 가압류가 많은 집은 총 채무액이 매매가보다 확실히 적은지 확인하는 것이 최우선이며 매도인이 계약금을 채무 변제 외에 유용할 경우 소유권 이전이 불가능해질 수 있으므로 대금 관리에 극도로 주의해야 합니다. 반드시 잔금과 동시에 모든 압류를 말소한다는 특약을 넣고 잔금 날 매수인이 선임한 법무사와 함께 채권자들에게 직접 대금을 송금하여 현장에서 즉시 말소 서류를 확보하는 방식을 취해야 안전합니다. 매도인의 말만 믿고 돈을 건네는 것은 절대 금물이며 잔금 직전까지 실시간 등기 열람을 통해 추가 압류가 들어오는지 확인하는 등 거래 완료 시점까지 긴장을 늦춰서는 안됩니다. 위험 부담이 큰 거래인 만큼 절차가 조금이라도 불투명하다면 계약을 진행하기보다 안전한 다른 매물을 찾는 것이 최초 주택 구매라는 소중한 자산을 지키는 길입니다.
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채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
압류나 가압류 모두 권리상 위험요소가 되기에 매매시에는 잔금일에 해당 권리를 모두 상환후 말소하는 조건으로써 특약을 반드시 넣어 계약을 진행하셔야 합니다. 쉽게 말해서 지금은 복잡한 권리관계가 있더라도 내가 잔금을 지급하는 시점에서는 매매자금으로써 위 권리들을 모두 상환하고 말소처리 한뒤 명의를 이전받으셔야 합니다, 그에 따라 계약시점에는 이러한 부분들의 특약을 반드시 넣으시고 잔금시에는 잔금을 지급한 이후 위 권리등의 상환여부와 말소등기접수여부등을 모두 확인하셔야 합니다.
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.
경매가 진행중이거나 경매가 임박한 아파트라도 일반매매로 충분히 협의 매수 가능하며, 경매취하도 가능합니다.
다만 매매계약시 주의해야 할 사항이 있습니다.
1. 우선 등기부상에 나타난 채권액입니다. 등기부상 채권액 합계가 매수금액보다 낮아야 서로 협의가 됩니다. 높다면 매수자에게는 실익이 없습니다. 등기부상의 채권을 남겨두고 매매계약을 체결하면 언제든지 그 채권자의 집행으로 경매개시가 될 수 있기 때문입니다. 물론 매도인이 나머지 금액을 빌려와서라도 변제를 한다면 가능은 하지만 경매당하는 매도인이 그런 선택을 할 가능성이 없습니다.
2. 다음으로 매수시 등기이전 스킬입니다. 매매과정에서 언제 또다른 채권자가 나타나 압류를 할지 모릅니다. 따라서 계약금과 잔금지급일의 시간을 최대한 줄여야 합니다. 하루이틀 사이에 돈을 정산하고 등기를 이전받아야 합니다. 그렇게 하려면 채권액을 모두 알아야 하고(물론 매도인의 협조가 있어야 합니다) 그 채권자들이 등기부상의 압류 가압류를 모두 해지할 수 있는 서류를 준비하게 하고, 채권액 변제와 동시에 서류를 받아야 합니다. 이때 매도인에게 이 돈을 직접 건네줄 것이 아니라 매수인이 직접 변제하도록 해야 합니다. 또한 등기부상에 존재하지 않는 채권자 즉, 임차인의 보증금 등도 정리 되어야 합니다.
매매계약 전단계부터 법무사를 선정해서 진행하는 것이 합리적입니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
가압류가 걸려 있는 집의 경우 매매계약 전후 나 잔금 시 반드시 가압류 및 압류 그리고 근저당권등을 말소를 한다는 약조를 받고 계약을 진행을 해야 됩니다. 통상 잔금 지급 시 말소를 하고 소유권이전등기를 진행을 하게 되므로 반드시 말소조건으로 계약을 진행을 하시면 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
최초 아파트 구매하려는데 집에 (전주인의 채무 상황)압류 및 가압류가 많이 걸려 있어요.
이 집을 구매하려고 하는데 어떤걸 주의해야 하고 꼼꼼히 챙겨야 할 것들이 뭐가 있을까요?
===> 우선적으로 압류 및 가압류 금액이 얼마인지?, 추가로 발생되는 리스크가 있는지를 확인해야 합니다. 그 다음에 잔금을 가급적 짧게 정해서 소유권 이전등기를 하심이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
경매 직전 단계의 아파트는 싸게 살 기회처럼 보이지만, 잘못 접근하면 돈 묶이거나 소유권 분쟁으로 이어질 수 있습니다
특히 압류·가압류가 많다는 건 권리관계가 복잡하다는 신호라서, 일반 매매보다 훨씬 꼼꼼히 봐야 합니다
체크해야 할 사항은
,등기부등본 갑구/을구 완전 분석
,선순위 임차인 존재 여부
,말소 조건으로 계약 가능한지
,채권 총액 vs 매매가격
,경매 진행 단계 확인
,실제 점유자 확인 (명도 문제)입니다
그래도 꼭 사고 싶다면 법무사 또는 변호사 동행해서 잔금을 채권자한테 직접 지급하는 구조로 하고
전부 말소 확인 후 등기 이전 하는게 좋습니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
압류 및 가압류가 많은 집은 매도인에게 직접 잔금을 지급하지 말고 잔금일에 채권 은행을 직접 방문하여 매수인이 채무를 상환한 뒤 즉시 말소 서류를 확보해야 합니다. 계약서에는 잔금일까지 새로운 권리 침해가 발생할 경우 계약을 무조건 해지하고 위약금을 배상받는다는 특약을 반드시 명시하여 안전장치를 마련해야 합니다. 추가 채권자가 나타날 틈이 없도록 계약부터 잔금까지의 기간을 최대한 짧게 잡고 입금 직전 1분전까지 등기부등본을 재확인하여 변동 사항을 체크해야 합니다. 만약 총 채무액이 매매가를 초과하거나 매도인이 추후 말소를 약속하며 선입금을 요구한다면 큰 손실을 볼 수 있으므로 해당 거래는 반드시 피하시길 권장드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
가장 먼저 등기부등본을 떼서 모든 근저당, 압류, 가압류 금액의 합계를 계산하시길 바랍니다.
매매가 보다 크다면 주의할 물건입니다.
또한 당해세는 등기부에 나타나지 않아도 우선변제권이 있어 위와 같은 물건은 위험합니다.
조심하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
생애 첫 내 집 마련이라는 설레는 순간에 압류와 가압류 등 복잡한 권리관계가 얽힌 집을 마주하시어 걱정이 무척 크시겠습니다.
결론부터 냉정하게 말씀드리면 이러한 주택은 자칫 매수인의 소중한 자산을 한순간에 잃을 수 있는 매우 높은 위험성을 내포하고 있으므로, 부동산 거래 경험이 없으시다면 가급적 매수를 재고하시는 것을 조심스럽게 권장해 드립니다.
하지만 해당 주택을 반드시 매수하셔야 하는 상황이라면 소중한 자산을 지키기 위해 몇 가지 핵심 사항을 철저히 통제하셔야 합니다. 우선 등기부등본상에 기재된 모든 채무액의 합이 질문자님께서 지불하실 매매대금보다 많다면 절대 거래하시면 안 되며, 등기부에 아직 올라오지 않은 숨은 세금 체납액이 우선 징수될 수 있으므로 계약 전 반드시 매도인에게 최신 국세 및 지방세 납세증명서를 요구하여 직접 확인하셔야 합니다.
또한 계약서를 작성하실 때는 잔금 지급 시점까지 매도인이 모든 제한물권을 전액 말소하지 않으면 계약을 무효로 하고 위약금을 배상한다는 강력한 방어적 특약을 반드시 명시하셔야 합니다.
가장 주의하셔야 할 점은 잔금을 집주인의 개인 통장으로 입금하며 알아서 빚을 갚고 압류를 풀어달라고 맡기는 것은 자산을 허공에 날릴 수 있는 극도로 위험한 행동이라는 것입니다.
따라서 잔금을 치르는 날에는 부동산 중개인에게만 맡기지 마시고 질문자님께서 직접 고용한 법무사를 반드시 대동하여, 법무사가 매매대금으로 직접 채권자들에게 빚을 상환하고 그 자리에서 압류 말소 서류를 건네받아 소유권 이전 등기와 말소 등기를 동시에 접수하는 동시이행 절차를 밟으셔야만 안전하게 집을 가져오실 수 있습니다.
생애 첫 구매이신 만큼 당장의 매력적인 조건보다는 거래의 안전성을 최우선으로 생각하시어, 조금이라도 찜찜한 부분이 있다면 과감히 포기하시거나 반드시 본인 측 법무사를 통해 권리관계를 철저히 검증하며 진행하시기를 권장해 드립니다.