답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁등기된 건물인 경우 반드시 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 또한 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 부동산 신탁은 등기부등본 갑구에 나타나 있으며, 신탁원부를 보면 부동산담보신탁계약서가 첨부되어 있는데 내용 중 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하시면 됩니다. 보통 오피스텔의 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적 1세대 2주택에 해당되어 양도세 비과세를 적용받으려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다. 따라서 A주택의 가격이 12억 이하이고 B주택을 매입한 지 3년 이내에만 A주택을 매도하면 양도세 비과세에 해당할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차 주택의 집주인은 임차 주택이 목적에 맞게 사용될 수 있도록 수선을 해줄 의무가 있으므로, 벽지나 장판에 문제가 있다면 임차인은 도배나 장판 교체를 요청할 수 있습니다. 하지만 벽지나 장판의 상태가 사용상에 문제가 없는 정도라면 임대인이 요청을 거절할 수 있으므로 계약시에 조건을 반영시키는 것이 좋으며, 협의가 잘 안된다면 반반 씩 부담하는 등의 방법을 찾을 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대만의 구매력 평가기준 1인당 GDP는 한국보다 2만 달러 정도 높게 평가되고 있습니다. 하지만 임금 구조에 있어서는 TSMC등 일부 기업을 제외하고는 저임금 및 저이익률 기업이 많아서 실제 생활비 대비 임금이 낮은 수준을 보이고 있습니다. 이는 대만이 기업친화적인 정책을 펼치고 있어서 회사는 돈을 잘벌지만 중소기업위주인 대만의 근로자들은 상대적으로 저임금(최저임금이 우리나라의 약 60% 수준)을 받고 있어서 우리나라에 비해 어려운 삶을 이어나가는 사람들이 많은 편입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세계약도 보증금에 대해서 보증기관을 통해 보증금 반환에 대한 보증보험 (HUG 전세보증금반환보증 등) 에 가입할 수 있습니다. 단, 전세보증보험 가입 조건인 전세보증금 + 선순위채권 합계금액이 주택가격 x 담보인정비율(90%)이내여야하고 선순위채권이 주택가격의 60% 이내여야 하는 등의 조건을 만족해야 가입이 가능합니다. 또한 집주인의 지방세, 국세 납세증명서를 통해 체납사실이 없는지를 확인해야 하고, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근의 중개업종은 건축경기의 위축 및 정부의 규제 등으로 인해 다소 어려운 편입니다. 수입관련해서 볼 때 다른 업종도 유사하지만 공인중개사는 특히 영업력이 중요합니다. 자격증은 공부만 하면 취득할 수 있지만 뛰어난 영업력(고객을 대상으로 신뢰를 주고 설득하여 계약에 이를 수 있는 능력)은 갖추기가 쉽지않으며 그 차이에 따라서 사무실만 겨우 운영하는 경우도 있고 엄청난 부를 축적하는 경우도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택은 구입에 많은 자금이 들고 사고 팔기가 쉽지 않으므로 매수전에 입지, 수요, 발전 가능성, 자금 동원 여력 등 여러가지 사항을 종합적으로 검토하여 신중하게 투자할 필요가 있습니다. 가능하다면 서울이나 수도권의 주요지역을 노려보시는 것이 좋겠지만 대출 상환 여력 등 본인의 상황에 맞게 투자를 하시는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.한국은행에서 올해 하반기에 기준금리를 1~2회 정도 인상할 가능성이 있다고 전문가들이 예상하고 있으며, 현재의 추세가 이어진다면 내년에도 추가적인 금리 인상이 있을 수 있습니다. 하지만 시장금리는 이미 기준금리 인상 전망치를 상당 부분 앞서서 반영하고 있으므로 실제 추가적인 금리 인상폭은 제한적일 수 있습니다. 정부에서는 수도권의 집값 상승억제를 해야하므로 금리가 오르는 것이 도움이 되지만 금리가 오르면 건설사들의 PF대출 등 상환 부담이 늘어나서 건설경기가 위축되는 효과가 있다보니 인상률을 높이기는 어려울 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따라서 1년 계약이라도 임차인은 2년 계약이 유효함을 주장하여 계속거주할 수 있습니다. 그리고 2년이 경과할 때 (1년 경과시는 불가) 임차인은 자동으로 갱신되는 묵시적갱신이 유리한데 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 계약종료 6개월전에서 2개월전 시점이 경과하면 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어집니다. 협의에 의한 갱신 (임대인이나 임차인이 갱신 요청을 하는 경우)인 경우이고 보증금 및 월세 변경이 없다면 기존 계약서를 활용하여 특약난에 새로운 기간을 기재하고 임대인과 임차인이 서명 또는 날인하여 갱신하시면 공인중개사 없이 (복비 없이) 갱신이 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사전점검은 시간이 충분하다면 직접하시는 편이 좋을 수 있습니다. 직접 수행하시는 경우 아파트에서 제공해주는 스티커 등 물품외에 천정 등을 확인할 수 있는 의자나 사다리, 배수 상태 확인을 위한 바가지, 전기 상태 확인용 충전기, 휴식을 위한 돗자리, 줄자, 스티커가 잘 안붙을 경우 사용할 스카치테이프, 장갑 등을 사전에 준비하고 체크리스트를 활용하여 꼼꼼하게 확인하시면 됩니다. 먼저 집전체를 영상과 사진으로 촬영해놓고 체크리스트를 보면서 한가지씩 순서대로 점검해 나가시면 됩니다. 이상이 있는 부위는 스티커를 부착하고 사진 촬영을 하시고 사진에도 간단한 메모를 해두시면 후에 확인이 수월할 수 있습니다. 수납장 등 여닫기가 잘 되는지, 변기와 세면대 등의 물은 잘 내려가는지, 문의 개폐상태는 양호한지, 후드 등 기능품의 작동은 잘 되는지, 타일이나 실리콘 마감처리 등은 잘되어 있는지 등 차분히 둘러보시면서 확인하면 됩니다.