답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공주택 특별법 시행규칙 제25조에 따라서 공공임대주택(행복주택 등)의 입주자로 선정된 사람은 공공임대주택의 임대기간 만료시까지 거주할 수 있으며, (공공분양 아파트 청약에 당첨되어) 분양권을 가지고 있는 사람은 그 입주 예정일이 도래한 때까지 해당 공공임대주택을 명도하여야 한다고 되어 있습니다. 따라서 분양 아파트를 계약했더라도 행복주택에 입주할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제6조의3 1항에 "임차인이 제6조제1항 전단의 기간(계약종료 6개월전에서 2개월전 까지의 기간) 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다." 라고 되어 있습니다. 따라서 상기의 기간내에 계약갱신청구권 사용하는 경우 법에서 정한 사유에 해당하지 않으면 갱신 효력이 발생하여 계약기간이 끝나면 2년간 다시 임대차한 것으로 보게되며, 반드시 계약서를 작성하여 계약갱신청구권을 사용했다고 기입해야 하는 것은 아닙니다.주택임대차보호법은 기본적으로 약자인 임차인을 보호하는 성격이 강하므로 2기의 차임(월세)에 이르도록 연체한 사실이 있거나 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등 주택임대차보호법 제6조의3에 기재된 정당한 사유가 아니면 임대인은 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.화재사고로 인해 고시원의 안전기준이 강화된 이후에 만들어진 고시원은 콘크리트 벽체를 적용하여 합판이나 석고보드 등으로 된 고시텔 또는 원룸텔은 이전에 지어진 건물에 비해서는 방음이 잘되는 편입니다. 하지만 고시원은 룸간 간격이 좁고 공간이 협소한 구조로 인해 활동 공간이 가깝다보니 일반 원룸에 비해서는 소음에 노출되기가 더 쉽습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되고 있고 고금리로 인한 이자 부담 등으로 전세에서 월세로의 전환이 많이 일어나고 있는 상황입니다. 전세사기를 피하기 위해서는 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원칙적으로는 임대인에게 보증금 중 일부를 계약기간이 끝나기 전에 돌려줄 의무는 없습니다. 하지만 일부 임대인의 경우에는 원활한 전출 및 전입을 돕기위해 보증금의 10% 정도를 미리 내어주는 경우도 있으니 평소 임대인과 원만한 관계를 이어오셨다면 부탁을 해보실 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에는 과거 부동산 관련한 금융 시스템이 없던 시절 주거를 마련해가는 시스템으로 자리를 잡은 전세가 주거 사다리 역할을 하며 운용되고 있는데, 전세의 장점은 달마다 월세가 나가지 않으니 안정적인 생활을 할 수 있고 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있으니 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 반면 단점은 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 것이며, 최근 전세사기의 대상이 되고 있어서 계약시에 주의를 기울여야 하는 것입니다.정부에서도 이러한 문제점을 인식하고 있어 전세제도에 대한 개선 (예: 같은 날 전입신고와 주담대가 일어난 경우 무조건 주담대에 우선권을 부여함 -> 권리 발생 순서대로 우선권 부여) 을 검토중이며 리츠 등 기업체를 활용한 임대주택 운영 등 여러가지 방안을 검토 중에 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 아파트에서 유상 옵션은 말 그대로 돈을 추가로 지불하고 선택할 수 있는 아이템을 말하므로 선택 여부를 결정할 수 있습니다. 중문이나 발코니 확장, 시스템에어컨 등 나중에 별도 시공이 어려운 항목은 선택하시는 것이 좋을 수 있고 가전제품이나 반드시 필요하지 않은 항목 들은 제외할 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미합니다. 즉, 토지의 면적에 비해 건물이 얼마나 꽉 차게 지어졌는가를 백분율로 나타낸 것입니다. (건폐율 = 건축면적 / 대지면적 x 100)반면 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적(건축물 각층 바닥 면적을 모두 더한 면적)의 비율을 의미합니다. 즉, 토지의 면적에 비해 연면적이 어느정도 되는지 비율을 백분율로 나타낸 것입니다.재건축시에는 기존의 건축물에 비해서 더 많은 수의 주택(호실)을 지을 수 있어야 사업성이 좋게 나오므로 기존 건축물의 건폐율이나 용적률 모두 적은 편이 유리한데, 아파트는 특성상 여러층으로 구성되어 있으므로 특히 용적률이 중요한 요소로 작용할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약 갱신을 할 때 반드시 계약서를 다시 작성해야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우에는 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 되는데 이때는 계약서 작성이 필요 없습니다. 그리고 구두 계약도 계약으로 인정될 수는 있지만 나중에 쟁점 발생 등의 문제 소지가 있으므로 기본적으로 보증금이나 계약 조건 변경시에는 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 계속되는 전세사기를 피하기 위해서는 전세를 구할 때 계약전 서류를 꼼꼼하게 확인해 보시는 것이 중요 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시는 것이 좋고 임대인의 지방세, 국세 납세증명서를 확인하고 임대차 정보제공요청서를 통해 선순위임차인 내역을 확인하실 수 있습니다. 계약전에는 공인중개사나 임대인에게 요청하시면 되는데 최근에는 많은 사람들이 요청을 하므로 자료 제공을 받으실 수 있을 것입니다.이와 더불어 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 다른 권리관계가 없는 지도 확인하셔야하고, 선순위 채권(근저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 또한 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등도 확인해 보셔야 하고 무엇보다 전세 보증 보험에 가입하시는 것이 좋습니다.