답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적 1세대 2주택에 해당되어 양도세 비과세에 해당되려면, 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함 3가지를 모두 만족해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험에 가입하면 전세사기를 대부분 방지할 수 있으나 모든 경우에 대한 안전장치가 되지는 않으며 절차를 준수해야 지급거절 사태 등을 막을 수 있습니다. 전세보증보험을 청구하기 위해서는 임차인은 계약종료 2개월전까지는 임대인에게 계약해지를 통지해야하고 임대기간이 경과하면 임차권등기명령을 신청해야하며 계약종료일로부터 90이내에 청구를 하는 등 규칙을 잘지켜야 보험금을 지급받을 수 있으며 이를 제대로 지키지 않으면 지급시기가 늦어지거나 지급이 거절될 수 있음에 유의하셔야 합니다. 또한 전입신고를 한 후 다음날 오전 0시가 되어야 대항력이 발생하는 것을 악용하여 집주인이 보증금을 받은 후 당일로 대출을 받거나 다른사람에게 집을 넘기는 사기에 당하는 경우 등 제도상의 허점을 노리는 경우어서 주의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약서상에 반려동물 사육 금지 특약 등이 없었다면 반려동물 사육만으로 계약을 해지하는 등의 조치를 할 수는 없습니다. 하지만 반려동물을 키우는 것을 발견하게되면 집주인이 이로인한 소음이나 주택 손상 등을 더욱 꼼꼼하게 확인하여 퇴거시에 손상이나 오손 발견시 이에 대한 배상을 요구할 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 빌라는 아파트에 비해 규모가 작아서 진입로부터 시작하여 주차장, 커뮤니티시설, 보안시설, 전반적인 환경, 건설회사의 명성 등 모든 면에서 상대적으로 부족하고 적은 거주 인구로 인해 인근에 상점, 학원, 편의시설 등 모든 면이 부족할 수밖에 없습니다. 이러한 차이들로 인해 수요가 적다보니 아파트에 비해 빌라의 값이 낮게 책정되고 가격 방어에 불리하게 됩니다. 이처럼 아파트가 여러모로 빌라에 비해 장점이 있으나 가격이 높게 형성되어 있으므로 대출을 받으시는 경우에는 상환이자 등을 감당할 여력이 되는지 잘 확인해보시고 진행하셔야 합니다. 특히 경제활동 가능 기간이 짧다면 보다 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고는 실제 이사한 날로부터 14일 이내에 하셔야 하며, 이를 위반하게하면 5만원의 과태료가 부과될 수 있습니다. 하지만 주택의 소유자인 경우 전입신고를 늦게했다고 실제로 과태료가 부과되는 경우는 드물고, 실질적인 불이익은 각종 행정 서비스(우편물 수령, 자녀의 학교배정 등)를 정상적으로 받지 못하는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매에 참여하시려면 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고 진행과정과 매각 이후의 대처 방법에 대해서도 알아야 하므로 사전 지식 및 연습이 좀 필요한데, 경매를 공부할 수 있는 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 개인 사정에 맞추어 학습하시면 됩니다. 법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr) 현재 경매가 나와 있는 물건들을 확인하실 수 있어 기본적인 정보를 확인할 수 있으며, 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있습니다. 무료사이트에서 검색하며 어느정도 공부를 한 후 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다. 실제 경매는 각급 법원 본원이나 지소에서 실시하고 있는데, 법원의 경매 장소를 시간에 맞추어 방문하여 입찰보증금을 내고 입찰하는 방식으로 진행되므로 경매 현장에 직접 가서 살펴 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주어진 자료만 가지고 위험한 매물인지를 파악하기는 어렵습니다. 일반적으로 선순위 채권(근저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 하며, 이 값이 80%를 넘어가면 좀 위험한 것으로 알려지고 있습니다. 전세사기를 피하기 위해서는 계약전 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 동의하지 않는다면 두달치의 월세와 복비를 미리 지급하더라도 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 임대차 계약중 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 계약을 중도 해지하려 하는 경우, 원칙적으로 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다. 하지만 임대인이 언급하신 조건에 동의를 한다면 보증금을 미리 받을 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약서를 작성하지 않는 구두계약이라도 임대인과 임차인간의 합의가 되면 계약자체는 유효하지만, 분쟁을 방지하기 위해서 간단하게라도 주요내용을 포함한 서면으로된 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 계약서 내용상에 이전 계약이 연장된 갱신 계약인 것을 명기해놓으면 권리순위도 유지되고 보증금의 변화만 없다면 확정일자도 다시 받을 필요 없습니다. (공인중개사 개입없이 기존 계약서를 활용하여 특약난에 갱신 기간과 연장된 계약임에 대한 사항 및 월세 인상 내용을 기재하고 임대인과 임차인이 서명이나 날인하여 사용하셔도 됩니다.) 월세 금액이 30만원 이상인 경우에는 임대차신고를 하셔야하며 임대인의 의사와 상관없이 신고하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.내집마련 디딤돌대출인 경우 대출대상이 생애최초 주택구입자로서 2자녀 이상가구는 연소득 7천만원, 신혼가구는 연소득 8천5백만원 이하로서 순자산가액 5.11억원 이하인 무주택 세대주를 대상으로 하고 있습니다.