답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공임대는 LH 나 지자체 등에서 주관하는 임대주택이고, 공공지원민간임대는 공공자금의 지원을 받아서 공급되는 임대주택으로 무주택자 위주로 시세보다 저렴한 임대료로 제공되는 등 공공성을 더한 임대주택이며, 민간임대는 공공의 지원없이 민간임대사업자가 임의로 공급하는 주택을 말합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다주택자에 대한 양도세 중과는 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 때 부과되는 제도이므로, 양도세 중과 유예가 끝나더라도 현재 상황으로는 서울 전역과 경기도 일부지역 등을 제외하고는 양도세 중과 대상이 아닙니다. 하지만 조정대상지역은 "주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역" 에 대하여 지정할 수 있으므로 향후 해당지역의 부동산 경기가 과열된다면 추가로 조정대상지역으로 지정될 가능성이 있을 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차(전세 또는 월세)의 경우 1년 계약을 하더라도 임차인은 2년의 기간을 주장하고 계속 거주가 가능합니다. 이는 주택임대차보호법에 의해 약자인 임차인을 보호하기 위한 것인데, 이러한 문제가 발생하는 것을 방지하기 위해서는 사전에 임차인에게서 퇴거확약서를 받아놓으시고 필요시 이사비 지원 등을 하셔야 할 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금은 공동주택관리법에 따라서 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 등에 해당되는 경우 장기수선계획에 따라 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비입니다. 공동주택의 관리주체인 관리사무소에서 규약에 따라 매월 관리비에 장기수선충당금을 포함해 부과하는 것이 관행이며, 집주인이 부담하여야 하나 세입자가 있는 경우에는 현실성을 감안하여 세입자가 사용 수익하는 동안 납부하고 퇴거 시에 관리소에서 납부내역을 받아서 임대인에게 청구하여 반환 받습니다. 이는 특약에 의해 달라질 수 있어 차임을 감액하고 임차인이 부담하기도 합니다. 아파트 소유자가 아파트를 매도하는 경우에는 장기수선충당금을 돌려받을 수 없으며, 관리사무소에서는 장기수선충당금을 장기수선계획에 따라서 주요 시설을 수리하는데 사용하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집값과 월세는 가격 상승 및 하락 요인이 다를 수 있으므로 항상 같은 방향으로 움직이지는 않습니다. 예를 들어 집값이 상승하여 전세가격이 비싸지면 월세를 찾는 사람이 많아져서 월세 수요증가로 월세가 올라갈 수 있습니다. 주택을 구매한 후 집값이 많이 상승한 경우 매도 가능성도 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 집값이 전체적으로 상승하고 더 올라갈 것으로 기대된다면 주택을 매도하는 것이 수월할 수 있으나 내가 보유한 주택 가격이 유난히 많이 상승했고 매수세가 약한 상태라면 매도가 어려울 수 있습니다. 부동산은 금리, 환율, 수요와 공급 상황, 경제 상황, 정부의 정책 등 여러가지 요인의 영향을 받기에 거래시 종합적인 검토가 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시행사는 사업의 주체로서 개발사업을 기획, 관리, 감독하는 회사를 말합니다. 건설을 위해 필요한 토지 매입, 인허가 취득, 자금조달, 분양 공고, 계약 및 입주 등 전 과정을 계획하고 실행하는데, 시행사는 수수료를 지급하고 분양업무를 분양대행사에 맡기곤 합니다. 반면 시공사는 건설업체로서 시행사에게서 건설 사업을 위탁 받아 시행사의 계획에 따라 건축물의 설계, 토목공사 시공 등 실제 공사를 집행하는 회사입니다. 현대건설, GS, 포스코건설, 대우건설 등 건설회사로서 시공만 담당하므로 분양이나 계약 등 책임은 시행사에 있습니다.시행사는 초기에 브릿지론을 통해 토지매입 및 인허가 등을 추진하고 인허가 후 착공을하게되면 PF대출로 전환하여 본격적인 공사를 진행하게되는데 이러한 과정에서 분양을 통해 자금을 회수하게됩니다. 그런데 미분양이되면 자금을 회수할 수 없어서 PF대출을 상환하지 못하게되므로 시행사는 중도금 무이자, 정액제 등 여러가지 유인책을 내놓게되고 그럼에도 악성미분양이 발생하면 PF대출 상환이 어려워지므로 할인분양 등을 통해서라도 이를 해결하려고 하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.CR(Corporate Restructuring)리츠는 구조조정용 부동산에 투자하기 위한 목적으로 만들어진 리츠인데, 투자자에게서 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 후 임대로 운용하다가 부동산 경기가 회복되면 주택을 매각해서 수익을 올리는 투자회사를 말합니다. 미분양이 증가해서 힘들어진 시공사에 투자금을 지원하고 투자사는 경기 회복시에 주택을 매각하여 수익을 회수할 수 있습니다. 일반적으로 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산이나 부동산 관련 증권 등에 투자 및 운영하고 그 수익금을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 운용되는 주식회사 형태의 부동산 간접 투자기구를 말합니다. 리츠는 주로 자기관리리츠, 위탁관리리츠와 기업구조조정리츠(CR)로 나누어지는데 자기관리리츠가 상근 임직원이 있는 실체가 있는 회사로서 운영되는 반면 위탁관리리츠는 명목상의 회사로서 자산관리업무를 위탁하며, 기업구조조정리츠는 위탁관리회사와 유사하게 명목상 회사를 설립하지만 목적이 정해져 있어 투자금 사용 용도에 제한 있고 주식공모나 상장의 의무가 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약은 조건은 해당 주택이 마음에는 들지만 시간이 제한되어 제대로 확인이나 검토가 어려울 때 우선 매물을 확보하기 위해 보증금의 일부(정해진 금액은 없으나 본 계약금의 10% 정도로 하는 경우가 많습니다.)로 진행하는 경우가 많습니다. 그런데 가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "본 가계약은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 가계약금을 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약 도중에 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 일반적으로 불리한 입장에 있는 세입자가 임대인과 협의하여 임대인을 대신하여 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다. 즉, 현시세(보증금이 인상되었다면 인상된 금액 기준)에 맞추어 월세 임대차 계약을 진행하고 그에따른 중개수수료를 임대인을 대신하여 납부하게 되는 것입니다. 부동산 입장에서는 기존 세입자와 신규 세입자에게서 중개수수료를 받게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인의 입장에서는 묵시적갱신이 불리하므로 위에 기재하신 것처럼 임차인에게 먼저 문자로 갱신의사를 타진하여 임차인의 회신을 받아서 합의에 의한 갱신으로 가는 것이 좋습니다. 만일 임차인이 이에 대해 확인 답변을 보내지 않는다면 내용증명을 보내시는 것이 필요할 수 있습니다. 임차인이 계약갱신청구권을 사용한다고 해도 임대인은 보증금 5% 및 월세 5% 한도내에서는 인상을 할 수 있습니다. 임차인이 입주시 수리비용을 부담했다는 사유로 보증금 및 월세 인상을 거부하려면, 수리 내용이 정상적인 거주가 어려운 정도에 이르렀고 이를 임대인에게 수리요청했으며 그럼에도 불구하고 수리가 이루어지지 않아 임차인이 자비를 들여 수리했다는 구체적인 증빙자료가 필요할 수 있습니다. 일반적으로 2년의 임대기간이 종료되기 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인이 5% 이상의 보증금 및 월세 인상을 요청하면 임차인이 이에 대해 계약갱신청구권을 사용하여 2년간 5%이내로 금액을 조정하게 됩니다.