답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.제3자를 위한 계약에서 제3자 (수익자)의 권리 발생시기는 계약 체결시 권리가 발생하는 것이 아니라 채무자(낙약자)에 대해 계약의 이익을 받을 의사를 표시한 때에 발생하게 됩니다. 제3자를 위한 계약에서 제3자는 계약의 당사자가 아니므로 계약을 해제하거나 취소할 권리가 없으며, 채권자(요약자) 또는 채무자(낙약자)만 해제하거나 취소할 권한이 있습니다. 따라서 제3자가 수익의 의사표시를 하기전에 채권자와 채무자는 계약내용을 변경하거나 철회할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인의 입장에서는 아무런 연락없이 자동 갱신되는 묵시적갱신보다는 임차인에 연락하여 협의를 통한 재계약을 하는것이 유리합니다. 계약조건 변경등을 하시려면 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 임차인에게 조건 변경을 통지하셔야하며 아무런연락없이 (임대인과 임차인 모두) 이 기간이 지나게되면 자동으로 전과 동일한 조건으로 2년간 묵시적갱신이 이루어짐에 유의하셔야 합니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있게됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 같은 공동주택에 있어서 공동주택에 거주하지 않는 소유자가 시설을 이용할 수 있는지에 대한 명확한 법적 규정은 없습니다만, 주민공동시설은 거주자 즉 입주민을 중심으로 이용하도록 설계되어있고 관리비를 부담하고 있는만큼 입주민들이 우선적으로 시설을 이용하는 것이 합리적으로서 거주자가 아닌 사람들은 시설이용이 제한 될 수 있으며 구체적으로 입주자대표회의나 공동주택 관리규약 등에 따라서 달라질 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.SK하이닉스와 삼성전자의 주가가 계속해서 상승하는 이유는 세계적인 AI 붐에 힘입어 미국의 빅테크 기업 등이 업계에서 AI 주도권을 잡기위해 앞다투어 성능개선을 위한 데이터센터를 건설하고 있기 때문입니다. AI 데이터 센터에서 핵심적인 역할을 하고 있는 엔비디아사의 GPU 칩셋에는 고대역폭 메모리인 HBM이 사용되고 있고 HBM의 주요공급사인 SK하이닉스와 삼성전자에 많은 주문이 밀려들고 있으나 생산량은 제한적이다보니 가격이 계속올라서 막대한 수익을 올리고 있는데, 미국의 빅테크 기업들이 투자를 계속하는 한 계속해서 SK하이닉스와 삼성전자의 주가는 우상향할 가능성이 높습니다. 이는 수요 공급에 따른 정상적인 상황으로 알려지고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매에서 입찰금액을 잘못 기재하는 경우 개찰 전에는 취소를 할 수 있으나 개찰 후에는 취소가 불가능 합니다. 이런 경우에는 매각허가 결정전에 이의신청이나 매각불허가 신청을 할 수 있는데 이의신청 등이 받아들여지지 않는 경우에는 입찰보증금을 포기해야 하는 상황에 이를 수 있으므로 입찰 금액 기재시에는 반드시 재확인 과정을 거쳐 실수하지 않도록 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발시 최대수익을 얻으려면 아파트가 준공되어 입주 후의 시점에 매도하는 것이지만 기간도 오래걸리고 사업지연이나 추가 분담금 등 여러가지 변수가 발생할 수 있습니다. 따라서 조합설립인가 이후에서 관리처분계획 인가 전후사이에 매도하는 것이 좋은데 투자 리스크가 사실상 해소되고 투자 심리가 높은 관리처분계획 인가 직후에 매도하는 것이 상대적으로 높은 금액에 매도할 수 있는 시기가 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법정지상권은 민법 제366조에 의한 법정지상권과 관습법상의 법정지상권으로 나누어지는데, 민법 제366조에 의한 법정지상권은 저당권 설정당시 토지와 건물이 동일인 소유이고 토지 또는 건물에 저당권이 설정되고 경매로 인해 토지와 건물 소유자가 달라져야 성립하게 됩니다. 반면 관습법상 법정지상권은 토지와 건물이 동일인 소유였다가 매매 기타 사유로 인해 토지와 건물 소유자가 달라지는 경우 성립합니다. (철거 특약이 없는 경우) 상기의 조건일 때 법정지상권이 성립하며, 토지에 대한 경매에 참여하는 경우 지상에 건물이 있을 때에는 무허가 미등기 건물이라도 토지 사용이 제약될 수 있으므로 법정지상권의 성립여부를 따져봐야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상속주택의 취득가액은 상속개시일 현재 시가로 재산을 평가하여 과세가액이 산정되는데, 주택의 경우 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간중 매매사례가격, 감정평가금액, 기준시가 등의 순으로 상속당시 평가액이 될 수 있으며, 만일 상속세를 신고하지 않은 경우에는 과세관청이 기준시가로 결정하는 경우가 많아서 이후 양도세 부담이 커질 수도 있음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매에 참여하시려면 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고 진행과정과 매각 이후의 명도 절차 등 후속 조치 방법에 대해서도 알아야 하므로 사전 지식 및 연습이 좀 필요한데, 이를 위해 경매를 공부할 수 있는 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 개인 사정에 맞추어 학습하시면 됩니다. 법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr) 현재 경매가 나와 있는 물건들을 확인하실 수 있어 기본적인 정보를 확인할 수 있으며, 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있습니다. 무료사이트에서 검색하며 어느정도 공부를 한 후 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다. 실제 경매는 각급 법원 본원이나 지소에서 실시하고 있는데, 법원의 경매 장소를 시간에 맞추어 방문하여 입찰보증금을 내고 입찰하는 방식으로 진행되므로 경매 현장에 직접 가서 살펴볼 수도 있습니다. 처음에는 소액 투자로 권리관계가 분명한 물건위주로 입찰해보시고 어느정도 숙달이 된 후에는 차츰 금액을 늘려가며 다소 복잡한 권리관계인 물건에도 도전해보시는 것이 좋을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 보증금 3백만원에 월세 30만원인경우 환산 보증금은 2400만원이고 상한요율은 0.5%가 적용되어 복비 상한치는 12만원으로 이 금액내에서 공인중개사와의 협의에 따라 결정될 수 있으며 별도로 부가세가 부과될 수 있습니다.