답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이재명 정부에서는 기본적으로 다주택자들이 보유한 주택을 팔고 주택을 보유하지 못한 사람들이 그 주택을 매입할 수 있도록 하려는 정책을 펼치고 있다보니, 다주택자들에게 불리한 정책을 펼치고 있는 상황입니다. 따라서 다주택자가 되는 것 자체는 가능하지만 여러가지 정책 (다주택자 양도세 중과, 주담대 제한, 가능성이 높은 공정시장가액비율 인상 등) 으로 인해 구입도 어렵고 실익도 별로 없는 상황이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차에서 소액임차인은 확정일자가 늦어서 경매시 변제를 받지 못하더라도 선순위권리자가 경매신청 등기를 하기전에 대항력을 갖춘경우 보증금 중 일정금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 이러한 소액임차인으로 인정받으려면 보증금이 지역별로 설정된 기준 금액 이하여야 하는데 지역은 서울시, 과밀억제권역, 광역시, 그밖의 지역으로 구분되며, 기준 금액은 현재 서울시 1억6500만원, 과밀억제권역은 1억4500만원, 광역시 8500만원, 그밖의 지역 7500만원 으로 되어 있으며, 최우선변제 금액으로 각각 5500만원, 4800만원, 2800만원, 2500만원까지 배당을 받을 수 있습니다. 하지만 실제 적용시 선순위 담보권자의 담보권 설정일자에 따라서 해당 시점의 소액보증금 및 최우선변제금액이 적용됨에 유의하셔야 합니다. 예를 들어, 선순위 담보권의 설정시점이 2018년 12월 10일 서울인 경우에는 소액 보증금 범위가 1억1천만원에 최우선변제금액은 3700만원까지로 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 빌라는 아파트에 비해 규모가 작아서 여러가지 면에서 부족한 점이 많아 수요가 적으며 가격이 투명하지 않아서 은행권에서의 대출 금액도 적게 잡히며 가격 방어가 잘 되지 않는 단점이 있습니다. 하지만 입지가 좋은 신축 빌라라면 실거주 용으로는 괜찮을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권(돈받을 권리)을 변제 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리인데, 건물 공사를 완료했으나 공사대금을 받지 못한 경우에 해당 건물을 점유하면서 돈을 받을 때까지 점유를 넘겨주지 않겠다고 하는 것을 말합니다. 유치권이 성립하려면 먼저 타인의 물건이어야 하고, 해당 물건에 대해 생긴 채권이어야 하며, 적법하고 계속적인 점유가 있어야 하며, 공사가 완료되어 대금 지급 기일이 도래 (공사 미완료 시에는 분쟁의 가능성이 있습니다.)하여야 하는 등의 조건을 모두 만족해야 합니다. 유치권을 행사하려면 점유를 계속 유지해야하고 (점유 사실을 입증할 증거를 확보해야 하고 현장에 상주하며 출입을 통제하는 등의 조치 필요) 유치권은 등기가 되지 않으므로 "유치권 행사 중" 등의 현수막을 게시하는 등 유치권 행사 사실을 외부적으로 표시해야 하며, 점유를 시작한 후 건물주에게 유치권을 행사한다는 의사를 내용증명 등을 통해 통보해야 합니다. 부동산의 강제경매 또는 임의경매가 개시된 경우 사실 입증 자료를 첨부하여 유치권 신고서를 제출해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되고 있는데 다양한 유형의 전세사기가 있어서 100% 막을 수 있다는 보장을 할 수는 없으나 아래에 기술된 것과 같이 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보시고 공인중개사를 통해 거래하시며 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하시면 전세사기를 막는데 도움이 될 수 있습니다. 서류 확인 관련하여 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 특약을 넣으시는 것도 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제는 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 부동산을 거래할 때 계약 전 허가를 받는 제도로서 국토이용관리법에 근거하며 5년 단위로 지정됩니다. 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 관할 시.군의 허가를 받아야 합니다. 토지거래허가구역에서 주택을 취득하는 경우 2년간의 실거주 의무는 원칙적으로 취득시점부터 발생하는데, 거래절차상 허가신청 -> 허가 -> 계약체결 -> 잔금완납 -> 등기 까지 소요시간이 4개월정도 걸리므로 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주시기에 대한 허가 여부가 판단됩니다. 만일 취득일이 4개월보다 빠른 경우에는 취득일부터 실거주 의무를 이행해야 합니다.실거주 조건으로 인해 갭투자가 불가능하며 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 또한 토지거래허가 구역내에서 허가취소, 처분, 조치명령을 위반한 경우는 1년이하 징역 또는 1천만원이하 벌금에 처해집니다. 만일, 허가받은대로 사용하지 않는 경우에는 이행강제금이 토지 취득가의 10%에 대해 부과될 수 있습니다. 특히, 토지거래허가제 위반시는 거래 계약 자체가 무효가 됨에 주의해야합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 대한 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받아서 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약 기간에 맞추어 퇴거하는 경우이고 선불 조건 이었다면 마지막달은 시작일에 월세를 납부한 경우 완납을 한 것이되므로 더이상 납부할 필요 없으며 세입자를 구할 필요도 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축은 기본계획 -> 안전진단 -> 정비계획 및 정비구역 지정 -> 조합설립 -> 사업시행인가 -> 분양신청 -> 관리처분계획수립 및 인가 -> 이주/착공 -> 준공/ 입주 -> 이전고시 및 청산 의 순서로 진행 됩니다. 재건축에 중요한 조합설립을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 70% 이상 및 토지면적의 70% 이상의 토지소유자의 동의를 받고 서류를 갖추어 정비구역 지정·고시 후 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다. (주택단지 내인 경우)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전까지 계약조건 변경을 임차인에게 통지할 수 있는데, 계약갱신청구권을 이미 사용한 경우 이렇게 통지하여 합의하는 경우에 임대인은 임의의 금액(상한치가 정해져 있지 않습니다.)으로 통지할 수 있지만 임차인과의 협의를 거치는 과정에서 보통 주변의 시세와 유사하게 되는 경우가 많습니다.