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이번 10.15부동단 대책에 대해 자세하게 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.10월15일 정부에서 주택시장 안정화 대책을 내놓았습니다. 주요사항은 서울전역 및 경기도 12개 지역이 16일부터 조정대상지역 및 투지과열지구로 지정되며, 20일부터 이들 지역이 모두 토지거래허가구역으로 지정되는 것입니다. 수도권과 규제지역에 대해 주담대한도를 시가15억 이하인 경우에는 6억을 유지하고 시가15억~25억은 4억, 25억 초과시는 2억으로 제한하며, 수도권과 규제지역에 대해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향하고, 10월 29일부터 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우 이자상환분에 DSR을 반영합니다. 또한 2026년 1월부터는 주담대 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 상향하며, 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면서 주담대비율(LTV)는 기존 70%에서 40%로 낮아지고 전세 및 신용대출 차주의 규제지역 주택구입도 제한되며, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라서 상가 및 오피스텔 등 비주택담보대출 LTV도 기존 70%에서 40%로 낮아집니다. 1주택자가 전세대출을 받을 때 한도는 2억원으로 제한되고, 전세대출의 보증비율도 80%로 제한됩니다. 1억원이상의 신용대출을 받은 사람은 1년동안 규제지역 내 주택 구입이 제한됩니다. 금번 대책으로 주택거래가 위축될 가능성이 높지만 공급이 되지않는 이상 수도권의 집값은 금리인하 기조하에서 상승할 가능성이 높으며 지방은 일부 지역을 제외하고는 미분양이 해소되기 전까지는 약세를 보일 가능성이 많습니다. 대출이 어려워지면서 서민들의 주택 마련이 어려워지고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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일본의 물가는 우리나라와 비교할때 어떤 상황인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일본의 물가상승률은 원자래 가격 상승과 엔저 효가 및 식품과 에너지 가격 인상 등으로 최근에 크게 상승하고 있는 상황인데 2024년에는 3.1%로 40년만에 가장 높은 상승률을 기록했고 이후 다소 둔화되는 모습을 보이고 있습니다. 우리나라의 물가상승률은 2% 안팎을 유지하고 있으나 가공식품 물가는 4% 초반이고 빵 가격은 6.5%나 되어 특히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 일본은 과거 매우 낮은 물가 상승률을 보였으나 최근 경제가 살아나며 물가도 함께 상승하고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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부동산 갱신시 5%는 전세 월세 모두 포함인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약 갱신시 5% 상한은 계약갱신요구권을 사용했을 때 적용됩니다. 5% 인상은 보증금과 월세 모두에 적용되는데 보통은 보증금을 고정하고 월세로 환산하여 인상하게 됩니다. 보증금을 고정하고 월세로 환산한 인상 금액은 렌트홈에서 임대료 인상률 계산기로 간단하게 계산해 볼 수 있습니다. 전월세전환시의 전환률은 지역에 따라서 달라질 수 있으며 계약사항이므로 임대인과 임차인간의 협의를 거쳐 결정되게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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월세방 묵시적계약 연장 기간에 관한 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중에 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우에는 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 따라서 이미 묵시적갱신이 된 상태이므로, 기간 단축에 대해 임차인에게 이야기 할 수는 있겠으나 임차인이 받아들이지 않으면 별다른 조치를 할 방법이 없습니다. 임차인이 반려동물 금지 특약을 위반한 경우 특약 내용에 따라서 달라질 수 있는데, 위반시 계약해지를 명기했다면 계약을 해지할 수 있지만, 단순히 금지만 기재했다면 계약 위반을 시정할 것을 요구하고 시정이 되지 않는 경우에 계약해지를 할 수 있을 것입니다. 또한 계약갱신청구권을 사용한다고 해도 계약위반을 사유로 이를 거절할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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오피스텔을 비주거용인 사무실로 임대시 계약갱신권 몇년까지 적용가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가건물임대차보호법의 적용을 받는 금액은 서울시의 경우 9억원 이하 이고, 과밀억제권역 및 부산시는 6억 9천만원이하 입니다. 상기의 조건을 만족하는 사무실 임대시에는 상가건물임대차보호법을 적용과 관련없이 계약갱신요구권으로 최대 10년까지 지속할 수 있습니다. 만일 상기의 금액을 초과하게 되면 상가건물임대차보호법을 적용받지 못하므로 임대료 상승률 제한(5%)을 받지 못하고 임대인과 임차인간의 협의에 따라서 결정될 수 있는데, 임대인의 의견이 많이 반영될 가능성이 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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분양가상한제는 무슨장점이있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가 상한제 아파트의 장점은 무엇보다도 저렴한 분양가로 무주택 서민들에게 시세보다 저렴한 내집 마련의 기회를 주어 추후 시세차익을 기대할 수 있는 것입니다. 하지만 분양가와 시세의 격차가 커서 시장 시스템을 왜곡시킬 수 있고 건설사가 원가절감에 힘쓰다보니 아파트 부실시공 등의 문제를 일이키는 경우가 있고 전매제한으로 재산권 행사에 제약이 있는 등의 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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원룸은 방음이 안되는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸의 경우에는 공간을 최대한 활용하여 많은 룸을 만들기위해 벽이 얇게 시공되고 면적도 작기때문에 이웃의 소음이나 외부의 소음이 일반 아파트 등에 비해 잘 들릴 수 있습니다. 또한 구조적으로 동간 거리가 떨어져있는 아파트에 비해서 가까운 곳에 이웃집이 있고 저층이므로 외부의 소음에 많이 노출될 수 밖에 없는 구조적인 문제가 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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생애 최초 주담대 무주택 조건 문의 드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 소유한 부모님의 나이가 만60세 이상인 경우에는 본인을 세대주로 하면 다른 조건을 만족할 때 무주택세대주로서 생애최초특공 청약이 가능합니다. 단, 부모님의 재산도 자산기준에 포함되고 청약가점에서 부양가족 가점은 제외되며 노부모부양특공과 공공임대주택 청약은 신청 불가합니다. 동생집으로 전입신고하는 경우에는 기본적으로 동거인이 되는데, 본인이 세대주가 되어야 생애최초특공 청약이 가능합니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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공유지분으로 되어 있는 토지를 매매 한사람만 반대를 하는 상황에서는 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공유지분 처분에 일부 인원이 반대하는 경우에는 공유물분할청구소송을 할 수 있습니다. 반대하는 사람의 명의를 나머지 사람들에게 이전하거나 경매를 통해 처분하여 금전을 분배하는 방법 등이 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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아파트 매매 시도중 가계약 해지문제입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약금도 계약금의 일부로서 볼 수 있지만 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환이 될 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 매도인이나 매수인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약금은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다. 상기의 사례는 구체적인 내용으로 기재된 경우이므로 상호 협의가 되지 않는다면 가계약 취소가 어려워서 계약해지시에는 배상을 해야할 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.10.20
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