답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산거래시에는 등기부등본과 더불어 건축물대장과 토지대장을 확인해야하는데, 건축물대장을 통해서는 건축물의 용도, 면적, 사용승인일, 불법건축물 여부 등을 확인할 수 있습니다. 특히 외관과 다른 용도인 경우가 있을 수 있음에 유의해야하고, 불법건축물로 표기되어 있으면 대출이나 보증보험 가입등에 문제가 발생할 수도 있으므로 주의하셔야 합니다. 토지대장을 통해서는 면적, 지목, 소유 현황, 지번 등을 확인할 수 있는데, 토지의 지목에 따라서 활용 가능성이 달라질 수도 있음에 유의하셔야 합니다. 만일 등기부 등본과 건축물대장 또는 토지대장의 내용이 상이한 경우에는 소유자나 권리관계 관련해서는 등기부등본을 따라야하고 건축물 정보(층수, 면적, 건물 현황) 및 토지 정보(지목, 면적) 는 건축물대장이나 토지대장의 내용을 따라야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 거래시세는 유사한 건물의 매매 사례를 바탕으로 형성되는데, 동일한 구조의 건물이 많이 존재하고 그에따른 거래 건수가 많은 아파트에 비해 빌라는 건물마다 구조가 다른 경우가 많아서 비교가 쉽지않은데다가 매매 사례도 많지 않은데 특히 신축빌라는 비교할 거래 사례가 거의 없다보니 시세를 파악하기 어렵게 되는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집을 보여준 부동산과 계약하는 부동산이 다른 경우에는 공동중개일 가능성이 높습니다. a부동산이 집을 보여주고 b부동산이 계약을 주관하였다면 최초 중개를 담당한 a부동산에 수수료를 지불하게되고 매도인은 b부동산에 수수료를 지불하게 됩니다. 보증금 2천만원에 월세 80만원인 주거용 오피스텔인 경우에는 상한요율 0.4%가 적용되어 40만원한도 내에서 공인중개사와의 협의에 따라서 금액이 결정되고, 업무용 오피스텔인 경우에는 상한요율 0.9%가 적용되어 90만원 한도내에서 공인중개사와의 협의에 따라 결정될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 거래중 많은 경우 부동산끼리 공동중개를 하는 때가 있는데, 이러한 경우 집주인에게 매도를 의뢰받은 공인중개사와 매수인을 구한 공인중개사가 서로 연락하여 계약을 진행하게 됩니다. 이런 공동중개인 경우 보통 매수인측 공인중개사가 아닌 집주인에게 의뢰받은 공인중개사가 계약서를 작성하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약중 다른 부동산과 상담하는 것 자체는 문제가 없습니다. 하지만 이미 가계약을 맺고 있는 상태에서 다른 주택을 계약하게되면 기존 가계약금을 포기해야할 수 있습니다. 법적으로 가계약금이란 용어는 없으며, 가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 반환받을 수 없고 임차인 일방의 의사로 취소하는 경우 복비도 부담하셔야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차주택에 거주하는 경우 수리 관련 특약이 없다면 전구나 도어락용 건전지 같은 간단한 부품을 제외하고는 임대인에게 수선의 의무가 있으므로, 현 상황을 잘 정리하여 임대인에게 수리를 요청해 보시기 바랍니다. 만일 임대인이 수리를 거절하는 경우에는 주택임대차조정위원회에 조정을 신청하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산(주택) 공급에는 어려움이 많습니다. 부동산의 수요가 많은 곳은 인구가 밀집한 서울 등 수도권인데, 이러한 곳은 이미 개발이 많이되어서 주택을 지을만한 토지가 절대적으로 부족하다보니 주로 재개발이나 재건축을 통한 공급이 되는데, 재개발이나 재건축은 특성상 다양한 요구사항을 가진 사람들의 의견이 모아져야 추진이 될 수 있는데 (예를 들어 상가를 가진 사람은 개발을 원하지 않을 수 있고 자금이 부족한 사람들도 반대 의견을 낼 수 있습니다.) 동의율을 만족하지 못하거나 이권으로 인한 다툼 등으로 공사추진이 지연될 수 있고 최근 공사비 상승으로인한 분담금 과다로 사업성이 제대로 나오지 않아서 추진이 잘 되지 않는 경우가 많아 공기가 10년을 훌쩍 넘기는 경우가 많은데 반해, 인구는 감소하고 있지만 1인가구 증가로 가구수는 오히려 증가하고 있는 상황이다보니 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 상황이 이어지고 있기때문입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 월세를 2회이상 연체한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 연속하지 않더라도 2달치 이상의 월세가 연체된 경우에 해당하며 문자나 내용증명 등으로 해지 통보와 보증금에서 공제 등 근거를 남길 필요가 있습니다. 1회만 연체한 경우에는 해당되지 않으나 월세가 연체되면 계속 밀릴 가능성이 있으며, 연체로 인한 해지 통보에도 불구하고 퇴거를하지 않으면 명도소송을 해야 하고 실제 퇴거까지 시간이 많이 소요될 가능성이 있으므로, 반복적으로 연체된다면 내용증명으로 연체사실과 기한내에 납부할 것을 요구하며 퇴거를 요청할 수 있음을 경고하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 있어서 공동명의는 주로 세금의 절세 등을 위하여 이루어 지는데, 주택인 경우를 살펴보면 종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.토지나 상가 등 주택외의 부동산의 경우는 양도세를 낮추기 위해 여러명이 공동으로 구입하는 경우가 있습니다. 부동산을 구입하는 목적 자체가 양도 차익인 경우가 많은데 양도 소득세가 6~45%까지 소득금액에 따라 초과누진세율이 적용되어 차별적으로 과세되므로 여러명의 명의로 되어 있으면 세율을 낮출 수 있기에 공동명의로 하는 경우가 많습니다. 하지만 공동 명의인 경우 서로의 이익이 상충되거나 의견이 다르면 재산권 행사에 제약(공동명의자 전체가 동의하지 않으면 매도가 불가능)이 생길 수 있으므로 처음부터 처분 시기와 방법 등에 대해 합의를 해놓는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상속으로 부동산 소유권이전등기를 할때도 국민주택채권을 매입해야합니다. 채권매입 후 보유를 원하지 않으신다면 등기 당일 등기소내 은행에서 채권 매입 즉시 매도를 선택하여 처리하고 매입확인증을 수령하시면 됩니다.