답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 도시계획은 기본적으로 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 따라 국토교통부장관을 최고책임자로 하여 광역도시계획 -> 도시군기본계획 -> 도시군관리계획으로 이어지는 큰 틀에 따라서 개발이 이루어집니다. 용도에 따라 개발할 수 있도록 용도지역, 용도지구, 용도구역도 이 법에 의해 지정되고 용도지역별로 건폐율이나 용적률도 지정이 됩니다. 먼저 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등으로 나눠지고 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누어 지는 등 다시 여러가지로 세분이 됩니다. 용도지역의 기능을 증진시키고 경관·안전 등을 도모하기 위해 다시 용도지구가 지정될 수 있으며 용도지역과 중복하여 지정될 수 있습니다. 여기에 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 규정 등 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 시가지의 무질서한 확산을 방지하고 계획적이고 단계적인 토지이용을 도모하며 토지이용의 종합적인 조정 및 관리를 위해 용도구역이 다시 중복하여 지정 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자가 있는 상태에서 빌라가 경매에 넘어가면, 세입자의 대항력 여부 (전입신고 및 확정일자) 및 권리순서에 따라서 배당을 통해 보증금을 받거나 보증보험 청구 (전세보증보험에 가입된 경우)를 할 수 있습니다. 경매에 넘어갈 것이 확실하다면 분쟁을 피하기 위해 세입자에게 이를 알려주시는 것이 좋을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미등기 아파트로서 잔금 납입전인 아파트에 대해 전세계약을 할 때는 임대인과 수분양자가 일치하는지 공급계약서/분양계약서를 통해 반드시 확인하셔야 하고 사용승인이 났는지도 확인하셔야 합니다. 미등기 신축아파트는 전세자금대출이 제한될 수 있고 보증보험가입도 어려울 수 있으므로 특히 주의하셔야 합니다. 가압류나 가처분이 있으면 소유권 이전 등기에 문제가 발생할 수 있으므로 아파트 시공사 또는 시행사에 가처분 설정 여부도 확인하셔야 합니다. 집주인이 전세금으로 잔금을 납부하려는 경우에는 전세보증금이 잔금 납부에 사용되는지를 직접 확인하고 등기를 마칠 수 있도록 특약을 넣어야 합니다. 이와같이 잔금이 납부되지 않은 미등기 아파트인 경우에는 계약에 특별히 주의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중개보조원은 별도로 자격증이 발급되지는 않으며 공인중개사 사무소에 중개보조원으로 취업을 하려면 고용 신고일 1년 이내에 4시간의 직무교육을 이수하면 됩니다. (별도 시험은 없습니다.) 인터넷 한국공인중개사협회 사이버교육원이나 시·도지사 지정 교육기관을 방문하여 신청하면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단지 좋은 물건을 싼 가격에 사서 비싸게 되파는 행위만으로 사기죄가 성립하지는 않습니다. 사기죄가 성립되려면 상대방을 속여서 과도한 이익을 취득했거나 허위나 과장광고 등으로 기망을 한 경우에 이루어 질 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH공공임대주택은 통합공공임대, 국민임대, 공공임대, 영구임대, 행복주택, 장기전세, 매입임대, 전세임대 등으로 나누어집니다. LH공공임대주택의 최대 연장기간은 주택의 유형 등에 따라서 달라질 수 있는데, 공고문 상에서 임대기간 및 재계약 가능 횟수 등을 확인하실 수 있습니다. 유형별로 상이할 수 있으며 공공임대주택은 2년 단위로 재계약하여 10년에서 최대 50년까지 거주할 수 있는 경우가 있습니다. 공공임대주택에 거주중 행복주택에 지원할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약을 종료하고자 한다면 계약종료 2개월전까지 갱신 거절의 의사를 임대인에게 통지하여야 합니다. 1년 계약인 경우 이 기간이 넘어가게되면 기본 기간인 2년짜리 계약으로 전환된 것으로 간주될 수 있습니다. 따라서 사례의 경우 계약 기간중에 퇴거하는 것으로 보아 임대인은 보증금을 돌려주지 않을 수 있으므로 아쉬운 입장인 임차인이 복비를 부담해야 할 수 있습니다. 구체적인 사항은 임대인과 임차인간의 협의에 따라서 달라질 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 임장으로 아파트를 보러가셨을 때는 먼저 목적(직장과의 거리 등)에 맞는 주택인지를 확인해보시고, 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원, 공공시설 등), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태, 에어컨 상태, 주차장 상태 등), 주민 등의 의견 등을 확인하시는 것이 좋으며, 부동산 사장님에게는 거래 가격, 수수료, 세금, 대출 등에 대해 문의해 볼 수 있습니다. 중점적으로 볼 사항을 미리 정리하여 빠짐없이 잘 확인해 보시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역내의 거래인 경우에는 허가전에 본계약을 체결할 수 없게 되어 있으므로 약정서를 작성하게되는데, 약정서 상에 원하시는 조건을 특약으로 기재하시면 됩니다. 이러한 경우 보통 매수인이 토지거래허가 승인을 전제로 하고 허가가 나지 않으면 약정을 무효로하고 약정금을 반환한다는 내용의 특약을 넣습니다. 매도인의 경우에는 토지거래허가 이후 정해진 기한내에 본계약을 체결하지 않으면 손해배상을 한다는 내용의 특약을 넣을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모자식간에 부동산 거래가 이루어지는 경우 시가의 30%나 3억원 중 적은 금액까지는 가격을 낮춰 저가로 매도해도 증여로 보지는 않으므로 증여세가 과세되지 않습니다. 그러나 이와 별도로 양도세에 있어서 3억원이나 시가의 5%(5000만원) 중 적은 금액 이상으로 가격을 낮춰 거래하는 경우에는 이를 부인(부당행위 부인)하고 시가에 양도한 것으로 보게됩니다. 따라서 부모님이 2주택 이상인 경우에는 시가의 5% 이상 낮게 매매하는 경우 양도세가 과세될 수 있음에 유의하셔야 합니다.