답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울시에서 청년들을 위해 지원하고 있는 주택 정책으로는 청년안심주택 (공공임대 - 주변시세 대비 30~70% 임대료 및 보증금 지원, 민간임대 - 주변시세 대비 75~85% 임대료 및 보증금 지원), 청년매입임대주택 (임대료 주변 시세 대비 40~50%, 최대 10년 거주), 청년전세임대주택 (전세금지원, 저렴한 임대료, 10년 거주), 희망 하우징 (공공기숙사-다가구·다세대주택, 주변시세 60~80%, 최대 6년거주), 행복주택 (주변시세 60~80%, 최대 20년 거주) 등이 있으며, LH에도 유사한 제도들이 있습니다.SH의 임대아파트는 서울주택도시공사(www.i-sh.co.kr) 홈페이지를 통해 확인할 수 있으며 LH의 임대아파트는 마이홈포털 ( http://myhome.go.kr/ )을 통해 확인하고 신청하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매시에는 권리분석이 매우 중요한데, 권리분석이란 경매 대상인 부동산에 걸려있는 각종 권리를 분석하는 것으로서 등기부 분석과 점유자 분석으로 나누어 볼 수 있습니다. 등기부 분석은 등기부에 있는 권리중 소멸이 되는지 인수가 되는지를 분석하는 것이며, 점유자 분석은 점유자가 누구인지 임차인 보증금을 떠 안아야하는지 등을 분석하는 것을 말합니다. 경매로 나오게 되는 물건은 대부분 등기상에 문제가 있을 수 있고 점유자 뿐 아니라 유치권, 지분 경매, 법정지상권 등 여러가지 복잡한 권리가 얽혀 있으므로 이를 잘 분석하여야만 손해를 보지않고 낙찰을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발임대주택이란 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업으로 인한 무주택세대주인 철거세입자, 재개발사업지구 토지등 소유자로 분양포기자 등에게 특별공급하는 주택으로서 분양 전환되지 않는 임대주택을 말합니다. 철거세입자에게 우선 공급한 뒤 남은 주택은 저소득계층에게 공급하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가건물임대차보호법은 사업자등록을하고 임대차 건물을 영업용으로 사용하는 임차목적물 (일시사용을 위한 상가건물 제외) 중 지역별로 정해진 보증금이 일정 기준금액 (예: 서울시 9억원 이하) 이하인 임차인에 한해서 적용됩니다. 하지만 환산보증금을 초과하더라도 대항력, 차임과 보증금 증감청구권, 권리금에 관한 규정, 표준임대차 작성, 계약갱신요구권 등은 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금의 변화가 없거나 이전보다 낮게 전세계약을 갱신한 경우에는 확정일자를 새로 받을 필요 없습니다. 확정일자는 어떠한 사실이 있었다는 것을 공식적으로 인정받는 개념으로서 한번 받으면 계속적으로 효력이 있습니다. 즉, 최초에 받은 확정일자가 계속해서 효력이 있는 상태에서 보증금이 증액된 경우에는 증액된 부분에 대한 보호를 하기 위해 다시 확정일자를 받는 것입니다. 그리고 기존 확정일자는 기존에 받은 날자 기준으로 기존 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있는 것이고, 새로운 확정일자는 받은 날 기준으로 증액부분에 대한 권리를 주장할 수 있게 됩니다. 계약서를 새로 작성한 경우 계약서 내용에 이전 계약의 연장인 갱신 계약임을 명기해서 기존 확정일자가 효력을 유지하게 하는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 2천만원에 월세 70만원인 경우 환산보증금은 9천만원이되고 상한요율 0.4%가 적용되므로 중개보수 상한치는 30만원이되며, 이 금액내에서 공인중개사와 협의에 따라서 수수료가 결정될 수 있습니다. 이와 별도로 부가가치세가 과세될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약상에 특약으로 사용이나 유지보수 관련한 특약이 없다면 전세입자는 기본적으로 제공되는 품목으로 알고 계약을 했을 가능성이 높으며 이런 경우에는 유지보수를 해주어야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산을 전자계약으로 진행하게되면 공인인증서가 필요합니다. 부동산 전자계약을 하려면 미리 공인중개사와 협의가 되어야 하고 매도인의 동의도 있어야 가능 합니다. 먼저 스마트폰에 “부동산 전자계약” 앱을 설치한 후에 공인인증서나 본인 확인 절차를 거쳐 로그인하고 매도인과 매수인 모두 신분증을 촬영하여 차례로 등록하여 확인을 진행하고, 공인중개사가 미리 등록한 계약서를 선택하여 확인하고 스마트폰 등을 통해 전자 서명을 완료하여 계약을 완료한 후 전자계약 목록에서 계약서를 다운로드하여 보관할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 계약 체결전에 등기부등본을 확인하는 이유는 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될만한 권리관계가 없는지, 과도한 근저당이 설정되어 계약 이행에 위험은 없는지, 소유자과 계약자는 일치하는지 등을 확인하기 위함 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금을 안전하게 보호하려면 계약전에 꼼꼼하게 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등 해당 주택관련한 서류를 확인해보는 것이 중요하며, 대항력과 우선변제권 확보를 위해 전입신고와 확정일자를 가능한 신속하게 확보하시는 것이 필요합니다. 확정일자는 계약서만 있으면 받을 수 있으므로 계약후 즉시 획득하고, 계약후 입주까지의 기간중에 다른 권리관계가 등기부등본상에 기재되지 않도록 계약서상에 "계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당권 등 다른 권리관계 설정 금지" 특약을 넣고 입주 즉시 전입신고를 하시는 것이 필요합니다. 확정일자를 미리 받았어도 전입신고를 해야 비로소 효력(전입신고 익일 오전 0시에 대항력 발생)이 발생하여 제 3자에 대해 임차권을 주장할 수 있게 됩니다. 즉, 전입신고가 되지 않으면 대항력도 발생하지 않고 우선변제권도 효력이 생기지 않음에 유의하셔야 하며, 온라인으로 신청해도 동일한 효력이 발생합니다.