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주담대 실거주 의무 기간 질문 드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.10.15대책으로 토지거래허가구역으로 묶이게 된 서울시 전역과 경기도 12개 지역은 1주택 취득시 실거주 2년을 해야 양도세 면제조건이 충족됩니다. 주담대 관련한 규정은 6.27대책과 관련이 있는데 주택 구입시 주담대를 통해 구입하는 경우 6개월이내에 전입신고를 해야하지만 얼마동안 살아야하는 가에 대한 기간은 따로 규정된것이 없습니다. 즉, 전입하여 짧게 거주하고 바로 임대를 놓는 것이 가능할 수도 있는데, 이를 위해서는 반드시 해당 금융기관 담당자에 문의해보시는 것이 필요합니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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원룸 묵시적 갱신되면 어떻게 해야 하나요?ㅠㅠ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신은 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 이루어 집니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후에는 임차인이 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 묵시적갱신이 이루어졌다면, 즉 계약종료 2개월전이 경과 되었다면 해지 통보를 한 1월 4일 (임대인이 통지를 받았다는 증빙이 있어야 함) 기준으로 3개월이 경과하면 보증금을 받으실 수 있습니다. 거주한 기간 동안은 월세를 납부하셔야 하며 세입자는 복비를 부담할 필요 없습니다. 즉,후속 세입자를 구할 필요 없습니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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부동산 청약에 당첨되었는데 돈이 없으면 포기를 할 수밖에 없는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 청약에 당첨되면 당첨 후 1, 2개월 이내에 계약금을 치러야하므로 최소한 계약을 체결할 정도의 자금은 있어야하며, 중도금은 집단대출로 받고 잔금도 집단대출로 어느정도 해결될 수 있지만 잔금 대출 금액이 중도금 및 잔금을 처리하기에 부족한 경우도 있을 수 있으므로 예비용 자금이 추가로 필요할 수도 있습니다. 100% 대출은 현실적으로 어렵습니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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전세계약 갱신(계약갱신권 청구) 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 계약기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간중에 갱신요구권을 행사하면 임대인의 법정 거절 사유가 없는 이상 전세나 임대차 계약이 2년간 갱신됩니다. 갱신청구시 기간은 언급하지 않아도되며 일단 갱신이 이루어지고 나면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지(계약갱신청구권 사용을 주장하는 쪽에서 입증을 해야하므로 문서나 문자 등으로 통지하시는 것이 좋습니다.)할 수 있고 통지로부터 3개월이 경과하면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 보증금의 변화가 없다면 기존 계약서에 계약갱신청구권을 사용하여 갱신함을 특약난에 기재하시고 임대인과 임차인 상호 서명이나 날인을 하시면 별도 계약서를 작성하지 않으셔도 됩니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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월세 이사몇일 남겨놓고 방을구하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금이 적은 월세로서 원룸등을 구하는 경우라면 2~4주 전부터 알아보시면 되고, 보증금액이 좀 있어서 대출을 하는 경우라면 대출기간을 고려하여 승인기간이 필요하므로 좀 더 이른시기부터 알아 보셔야 할 수 있습니다. 또한 구하는 지역에 따라서 성수기나 물건이 별로 없는 곳이라면 역시 이른 시기부터 알아 보셔야 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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부동산 규제로 인해서 경매 시장이 과열된 거 아닌가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지난해 서울 아파트 경매 낙찰가율은 2021년 이후 최고를 기록했으며 2025년 12월에는 낙찰가율이 석달 연속으로 100%를 넘겼습니다. 특히 토지거래허가구역으로 묶인 이후 거래허가를 받지 않아도 되고 실거주 의무가 없어서 전세낀 갭투자가 가능하다보니 투자자들이 몰린 것입니다. 하지만 경매낙찰시 잔금 대출을 하게되면 6개월내 전입신고 의무가 있으므로 현금이 있는 사람들 위주로 몰리고 있는 상황이며, 경매 진행을 위해서는 어쩔 수 없는 현실입니다.
경제 / 부동산
26.01.05
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부모님 명의 오피스텔 전세계약시 문의사항
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님 소유 주택에 전세로 들어가는 경우에는 국세청에서 기본적으로 증여를 의심할 수 있으므로 가능한 공인중개사에 의뢰하여 정식 계약서를 작성하고 보증금 및 월세를 납부하며 전입신고 및 확정일자 등을 갖추는 것이 필요합니다. 가족간 전세에서 시가의 30%를 초과하여 낮은 금액으로 임차하는 경우에는 증여세가 과세될 수 있으며, 시가와의 차이가 5% 또는 3억원 이상 차이가 나면 소득세가 과세 될 수 있습니다. 하지만 직계존비속인 경우 시가가 13억 이하인 주택일 때에는 무상임대차계약서를 쓰고 거주시에는 증여세나 소득세가 과세되지 않습니다.
경제 / 부동산
26.01.04
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이번 이재명정부 부동산정책은 어떤거죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이재명 정부의 정책도 문재인정부의 정책과 유사하게 규제를 통한 집값안정 정책을 사용중이며 조만간 추가적인 정책이 발표될 예정인데, 문제는 근본적인 해결을 위한 서울 등 주요지역에 대한 신속한 주택(아파트) 공급이 어렵다는 것입니다. 지난 윤석열 정부시절에는 고금리로 인해 주택시장이 위축되고 집값이 내리기도 했지만 최근에는 금리인하 기조가 계속되고 있고 경기가 좋지 않다보니 유동성을 공급해야할 상황인데 사람들이 학습효과로 강남 등 주요지역에 주택을 구입하는 것을 선호하다보니 주요지역을 중심으로 지속적인 집값 상승이되고 있고 이를 억제하는 정책을 펴다보니 규제를 받지 않는 지역으로 집값 상승이 퍼져나가는 버블 현상이 일어나고 있는 상황입니다. 추가적인 공급 대책 및 규제지역 확대나 지방선거 이후 보유세 인상 등이 예상되지만 근본적인 공급이 되지 않는 이상 집값 상승을 막기는 어려워 보입니다.
경제 / 부동산
26.01.04
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자취방 연세 계약시 퇴실은 언제 인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차는 기간을 정하지 않은 경우 2년으로 인정됩니다. 2년이내의 기간은 임차인만 주장할 수 있으며 임대인과 협의에 따라서 기간을 정할 수 있습니다. 1년으로 계약했더라도 임차인은 2년의 기간을 주장하여 거주하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.04
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아파트 양도세 계산 질문 15억매수 25억 매도
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 차감한 양도차익에서 장기보유특별공제 및 양도소득 기본공제를 적용한 후 나온 과세표준에 양도소득세율을 곱하여 계산되며 여기에 감면세액이나 세액공제 그리고 가산세 등이 추가될 수 있습니다. 기본적인 계산은 인터넷에서 부동산계산기 양도소득세 계산으로 계산해 볼 수 있으며 다양한 변수(주택수, 조정지역인지 아닌지, 기타 필요경비의 여부 등)가 있으므로 실질적인 것은 세무전문가와 상의해 보시는 것을 추천 드립니다.
경제 / 부동산
26.01.04
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