답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전속중개계약을 맺지 않았고 상담한 공인중개사가 마음에 들지 않으신다면 다른 공인중개사를 찾아서 거래하셔도 무방합니다. 부동산은 고가의 자산인만큼 신중하게 선택을 해야하므로 여러곳의 부동산을 방문하여 비교 검토해보시는 것이 좋을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울 및 수도권의 경우 많은 사람들이 거주하다보니 수요는 많은데 비해 공급이 한정적이다보니 재개발이나 재건축이 해결책이지만, 최근 물가상승으로 인한 사업성 문제로 진행이 잘 안되거나 이권이 상충되는 문제로 진행이 안되는 경우가 많다보니 정부에서 어쩔 수 없이 무리한 규제정책을 내놓고 있으며 그로인한 부작용으로 다시금 문제가 계속되는 상황이 벌이지고 있습니다. 주택은 건설에 오랜 기간이 걸리는 만큼 정부가 변경되더라도 지속적이고 꾸준한 공급정책을 추진했으면 좋을 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 정부에서 발표한 보유세 개편안의 주요 사항은 실거주 1주택자에 대한 기본 공제를 확대(기존 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향)하되 비거주 1주택자는 공시가격 9억원 (기존 12억원) 까지만 공제를 받게 변경됩니다. 비거주 1주택자도 공시가격 12억 초과 ~14억원 이하까지는 종부세를 내지 않지만 14억원이 넘으면 기본공제가 9억으로 줄어들다보니 세부담이 증폭될 수 있습니다. 여기에 주택분 공정시장가액비율이 현행 60%에서 1주택자 (또는 지방 1, 2주택자)는 70%, 3주택자는 2027년 70%, 2028년부터는 80%까지 인상 예정입니다. 세율도 기존의 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 단계적으로 일원화 예정입니다. 또한 1세대 1주택에 대한 세액공제도 보유기간보다는 거주기간을 우대하도록 변경 예정입니다. (현재 15년 이상 보유시 최대 50%공제에 연령별 공제 합쳐 최대 80%적용 -> 2027년 보유기간 공제 최대 25%와 거주기간 최대 50% 중 놓은 공제율 적용, 2028년부터 기주기간 공제만 적용 및 연령별 공제 합산 최대 80% 공제 적용) 한 해에 늘어날 수 있는 세금 상한도 기존 150%에서 200%로 높일 예정입니다. 전체적으로 지적하신 것처럼 실거주를 유도하는 방식으로 개편 예정인데, 집값을 잡고자 하는 의지는 보이고 있지만 근본적인 해결책인 공급이 제한적이다보니 무리한 정책이 나오고 있는 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적 (건축물 각층 바닥 면적을 모두 더한 면적)의 비율을 의미합니다. 즉, 토지의 면적에 비해 연면적이 어느정도 되는지 비율을 백분율로 나타낸 것인데, (용적율 = 건축물바닥면적의 합 / 대지면적 x 100) 용적률 계산시 연면적에서 공중의 통행로, 물탱크, 기타 주민공동시설 등 건축법에서 정한 것들의 면적은 제외합니다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미합니다. 즉, 토지의 면적에 비해 건물이 얼마나 꽉 차게 지어졌는가를 백분율로 나타낸 것입니다. (건폐율 = 건축면적 / 대지면적 x 100)용적률이 높으면 더 높은 건물을 지을 수 있고 건폐율이 높으면 대지면적에 더 꽉차게 건축을 할 수 있게되므로, 재건축이나 재개발시 기존 건물의 용적률 및 건폐율은 낮고 새로 건축할 건물의 용적률 및 건폐율이 높으면 더 많은 주택을 건설하여 일반 분양을 할 수 있으므로 사업성이 좋아져 개발이 용이할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.제 3자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력은 전입신고를 하고 거주를 했을 때 효력이 발휘되고 여기에 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생합니다. 즉, 주민등록이 유지되어야만 대항력과 우선변제권이 효력이 있으며 퇴거하게되면 이러한 효력이 모두 사라지게되어 보증금을 돌려받기가 어려워질 수 있다보니 보증금을 받을 때까지 주민등록을 유지하고 짐도 일부 남겨 놓는 등의 조치를 하는 것입니다. 계약종료에도 보증금을 받지못하게되면 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 이루어진 후에 이사를 하셔야 대항력과 확정일자를 유지할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.조란 맘다니 뉴욕시장은 자신의 핵심 공약이었던 임대료 안정화 아파트 (뉴욕시가 오래된 공동주택을 대상으로 임대료 인상에 제한을 두어온 아파트로서 전체의 40%정도 해당) 의 임대료 동결조치를 밀어부쳤고 뉴욕시 임대료 지침 위원회는 표결을 통해 동결을 결정하여 10월 1일 이후 시작되는 임대차 계약의 임대료가 최장 2년간 동결될 예정입니다. 조란 맘다니 시장이 취임한 후 전 시장 (에릭 애덤스)의 잘못된 예산 편성 등의 문제로 인해 재정 적자와 세수 둔화 등 재정압박을 받고 있으며 이를 타개하기 위하여 세금인상 등을 추진하고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 시장에서 신축에 대한 정확한 법적 정의는 없으나 관행적으로 완공된지 5년 이내의 아파트를 신축아파트라고 하고 10년 이내는 준신축, 10년 이 넘는 경우에는 구축이라고 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산은 고가의 자산이므로 선택에 신중을 기해야하며 여러가지 정보를 종합한 후 객관적인 평가를 거쳐 선정하시는 것이 좋습니다. 전속중개계약을 하지 않은 경우라면 얼마든지 여러곳의 부동산에 연락하여 매물을 확인하여 비교 분석 후 선택하여 계약을 추진하실 수 있습니다. 처음 연락했던 부동산과 다른 부동산을 통해서 계약을 하는 경우도 많이 있으므로 먼저 의뢰를 취소하고 다른 공인중개사에 의뢰한다면 별다른 문제가 되지 않을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 소유한 부모님이 만 60세가 넘은 경우에는 무주택으로 간주될수 있으므로, 이런 경우라면 본인을 세대주로 변경하여 무주택세대주로 청약을 할 수 있습니다. 이때 노부모부양특공과 공공임대주택 청약은 신청 불가하며, 주택을 소유한 60세 이상 직계존속 및 배우자는 부양가족에 포함시킬 수 없고, 공공분양의 일부 공급과 민간분양의 신혼부부, 생애최초 특공에서 무주택으로는 보지만 부동산 가액에는 포함됨에 유의하셔야 합니다. 상기의 경우가 아니라면 다른 주택으로 이사하여 세대분가를 한 후 청약을 하셔야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제3조 4항에 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 라고 되어 있으므로, 전입신고를 하고 거주중이라면 집주인이 바뀌더라도 계약기간까지는 거주하실 수 있습니다. 만일 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료(이 기간이 지나면 거절할 수 없습니다.)하고 임차인의 계약갱신청구권을 거절한다면 임차인은 새로운 집을 구하여 이사를 하셔야할 수 있습니다.