답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세법에서는 공부상의 용도 보다는 실사용에 따라서 주거로 사용되면 주택으로 인정하므로 주거로 사용되고 있거나 주택으로 등록되어 있다면 주택으로 판단되어 주택수에 잡힐 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대사업자로서 6년 단기주택임대사업자의 경우에는 임대개시 당시 비아파트로서 주택의 공시가격이 4억원 이하인 경우 혜택을 받을 수 있고 (비수도권 2억) 6년의 의무 임대기간이 주어지고 27년 12월 31일까지 취득하는 경우 주택 크기에 따라 취득세 와 재산세 감면 혜택을 받을 수 있으며 종부세와 소득세, 양도세 등에서도 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 임대료 상승은 연 5%로 제한이 되며 6년간 재산권 행사를 할 수 없게 됩니다.10년 장기임대주택사업자의 경우에는 임대개시 당시 아파트포함 전용면적 85m2이하의 주택으로 공시가격이 6억원이하 (비수도권 3억원 이하)일 때 혜택을 받을 수 있으며 10년의 임대 의무기간이 주어지고, 27년 12월 31일까지 취득하는 경우 취득세, 재산세 및 소득세 감면을 받을 수 있고 종부세 합산배제 및 양도세 감면 혜택도 받을 수 있습니다. 안정적인 수익과 세금 감면을 받을 수 있습니다. 하지만 10년간 재산권 행사를 할 수 없고 임대료 상승이 연 5%이내로 제한되는 단점이 있습니다. 세부적인 내용은 찾기쉬운 생활법령정보에서 민간임대주택사업자 -> 납부세금별 세제혜택 (https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=864&ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=1) 을 통해서 조회해 보실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대주택은 정부 또는 민간기업이 건축 또는 매입해서 임대 방식으로 공급하는 주택 및 그 제도를 말합니다.종류에는 공공임대, 국민임대, 영구임대, 매입임대, 청년매입임대, 민간임대, 행복주택 등이 있습니다.공공임대에는 5년/10년 공공임대와 50년 공공임대가 있는데, 5년/10년 임대는 청약이나 추가임대를 통해서 5년 또는 10년간 주택을 임대해주고 월세나 반전세 수준의 임대료를 내며 거주하고 기간이 지나면 입주자에게 분양 우선권을 줍니다. 50년 공공임대는 누구나 입주 가능한 영구임대주택입니다.국민임대는 입주민에게 분양하지 않고 첫 계약 후 2년마다 재계약을 하여 최장 30년까지 거주하게 하는 주택입니다. 흔히 임대아파트라고 하는 대부분의 아파트가 국민임대로 운영중입니다. 임대보증금을 LH에 예치하고 월 임대료를 납부하게 됩니다.영구임대는 사회취약계층에게 매우 저렴한 가격에 공급되며 13평 미만의 적은 평수가 많습니다. 저렴한 임대료와 계약조건으로 입주 신청을 해도 대기를 오래할 수 있습니다.매입임대주택은 빌라 등 소형 공동주택을 짓던 건설업체가 도산하여 LH나 SH공사가 매입하여 시중가 보다 싸게 내놓은 주택으로 보통의 임대주택보다는 보증금이 좀 비싸지만 일반적 시세보다는 저렴하여 인기가 많습니다.청년매입임대주택은 만39세 이하인 청년을 대상으로 매입임대주택에 완화된 조건으로 입주할 수 있게 만든 제도입니다.민간임대는 민간 임대사업자가 관련법에 따라 등록한 주택을 말하며 장기일반임대사업자와 공공지원민간임대사업자가 있습니다. 건설 또는 매입에 따라 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세만 인상된 경우에는 반드시 계약서를 작성해야하는 것은 아니지만 추후 문제가 생겼을때를 대비하기 위해서 계약서를 작성하시는 것이 좋은데, 기존 계약서 특약난에 인상된 월세금액과 기간을 기재하고 임대인과 임차인이 모두 서명 또는 날인하셔도 되고 새로 계약서를 작성하셔도 됩니다. 보증금의 인상이 없는 경우에는 새로 확정일자를 받을 필요는 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청소비 특약에 입실시 상태로 유지하지 못하고 청소를 요하는 경우 청소비 지급으로 되어 있으므로 이전 상태에 대한 사진 촬영분이 있다면 비교 제시하여 임대인을 설득할 수 있을 것입니다. 하지만 증빙자료가 없고 일부 청소를 요하는 상태라면 일부라도 청소비를 부담하셔야 할 것으로 판단됩니다. 어느 경우이든 임대인과 잘 협의해 보시고 부동산을 통해 협조를 받아보는 것이 필요할 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차계약신고시에 임대목적물 현황의 종류란에 표시할 주택의 종류를 모를 경우에는 건축물대장에 적힌 해당 주택의 용도를 참고하여 표기하시면 됩니다. 사례의 경우에는 고시원을 선택하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신생아 특례대출은 공부상의 주택에 대해서만 신청이 가능한데, 주거용 오피스텔이라도 공부상 주택에 포함되지 않으므로 신생아 특례대출이 불가능 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인의 명의변경을 위해서는 먼저 임대인의 동의가 필수적이며, 명의변경을 위한 계약서를 작성하되 계약갱신청구권을 포함한 기존 임대차계약 조건의 동일성을 유지한다는 내용을 특약상에 추가하고, 임차보증금 반환청구권을 새로운 임차인에게 승계하셔야 합니다. 명의 변경시 잘못하면 분쟁의 소지가 있으므로 공인중개사나 법률전문가 등 전문가의 도움을 받아서 진행하시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.추가담보대출을 위한 서류도 일반담보대출과 크게 다르지 않지만 기존 대출 잔액 및 채무구조 등 대출한도 확인을 위한 서류가 추가될 수 있습니다. 기본적인 추가담보대출 서류는 신분증, 등기부등본, 인감증명서, 건축물대장, 소득 증빙 서류, 세금 납부내역서 등이 적용될 수 있습니다. 은행에서는 추가담보대출이라도 새로운 대출과 유사하게 취급되므로 유사한 자료를 요청하는데, 은행에 따라서 요구하는 서류가 약간씩 상이할 수는 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세, 월세, 연세 중 어느것이 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 기본적으로 연세는 월세의 변형이므로 전세와 월세를 비교해보면, 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 달마다 월세가 나가지 않으니 안정적인 생활을 할 수 있고 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있으니 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 다만 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 단점이 있습니다. 반면, 자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수 있습니다. 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 장점이 있으나 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 단점이 있습니다.일반적으로 대학생인 경우에는 부모님의 도움을 받는 경우가 많은데 전세보증금이 부담이 될 수 있고 연세 역시 일년치 월세를 선납하는 방식이어서 부담이 될 수 있으므로 월세가 무난해 보입니다.