건축물대장으로 불법 용도변경 여부도 확인할 수 있나요?

Question

건축물대장으로 불법 용도변경 여부도 확인할 수 있나요? 예를 들어 주택을 무단으로 상가나 사무실로 사용하거나, 창고를 주거시설처럼 사용하는 경우에도 건축물대장을 통해 확인이 가능한지 궁금합니다. 건축물대장에 기재된 주용도와 실제 사용 용도가 다르면 어떤 문제가 발생할 수 있는지, 위반건축물 표시와도 관련이 있는지 알고 싶습니다. 또한 부동산을 매매하거나 전·월세 계약하기 전에 불법 용도변경 여부를 확인하려면 건축물대장에서 어떤 항목을 중점적으로 살펴봐야 하는지도 함께 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

불법용도변경을 확인하려면 먼저 건축물대장을 통해 불법건축물로 표기되어 있지는 않은지를 확인하고 건물의 공식적인 용도와 면적 등의 정보와 실제 사용 현황을 비교해보셔야 합니다. 용도가 다른 경우에는 대출이 불가능 해지거나 보증보험 가입이 되지 않을 수 있으며, 불법 증축 등이 되어 있으면 이행 강제금이 부과될 수 있고, 불법 세대 쪼개기 등이 되어 있는 경우에는 경매시 보상을 받기가 어려워질 수 있는 등 여러가지 문제가 발생할 수 있으므로 공인중개사 등 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋을 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

건축물대장은 불법 용도변경 여부를 확인하는 데 중요한 자료이지만 그것만으로는 모든 불법 용도변경을 확인할 수 없습니다.

건축물대장에는 예를 들어 단독주택, 공동주택, 제1종 2종 근린생활시설, 업무시설, 창고시설 등이 표시됩니다.

그리고 위반 건축물도 표시되는데 위반건축물이 표시되어 있는 지 확인하시면 될 듯 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

건축물대장만으로도 일정 부분은 확인할 수 있지만, 불법 용도변경 여부를 100% 판단할 수 있는 것은 아닙니다

건축물대장은 해당 건축물이 법적으로 승인받은 용도를 보여주는 공적 장부이기 때문에, 이를 실제 사용 상태와 비교해야 불법 용도변경 여부를 가늠할 수 있습니다

건축물대장만으로 의심이 되는 경우에는 다음 자료를 함께 확인하는 것이 안전합니다

,건축물대장의 층별 용도

,건축물 도면(평면도 등)

,사용승인 내용

,관할 지방자치단체 건축부서에 위반 여부 문의

,현장 확인

특히 매매나 임대차 계약 전에 건축물대장상 용도와 실제 사용 상태가 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다

용도가 다르면 계약 목적대로 사용할 수 없거나, 추후 시정명령이나 행정처분을 받을 가능성이 있기 때문입니다

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

건축물대장의 주용도와 실제 현장의 사용 용도가 다르면 불법 용도 변경을 의심할 수 있어서 위반시 관할 관청에 의해 위반건축물로 낙인 찍힐 수 있습니다. 위반건축물로 지정되면 전세대출 및 주택담보대출이 거절되거나 제한되며 매년 시세의 일정 비율에 해당하는 이행강제금이 부과됩니다. 그러니 계약전에 건축물대장 주용도 항목봐 변동 이력을 확인하고 특히 다세대와 다가국 주택이나 근린생활시설 매물이라면 현장 실사를 통해 실제 쓰임새가 일치하는지도 반드시 대조하셔야 합니다.