답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 계약을 중도 해지하려 하더라도, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없다보니 세입자가 임대인과 협의하여 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하는 경우가 많습니다. 즉, 미리 퇴거를 할 수는 있지만 퇴거하더라도 계약은 유효하므로 계약종료시까지 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 없으며 임차인이 전출을 하게되면 대항력을 상실하게되어 보증금을 돌려받기가 어려워질 수 있음에 유의하셔야 합니다. 따라서 계약종료 이전에 퇴거하려면 임대인과의 합의가 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시지가는 “부동산가격공시에 관한 법률”에 따라서 산정된 토지의 가격을 말하며, 감정평가에 따른 “표준지공시지가”와 표준지공시지가를 기준하여 지자체에서 산정한 “개별공시지가”가 있습니다. 국토교통부장관이 한국부동산원(구 한국감정원)에 의뢰하여 감정평가 등을 거쳐 산정 후 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거친 표준지공시지가는 기준일 매년 1월1일로 보통 2월말경 국토교통부장관이 공시하고, 개별공시지가는 시장·군수·구청장이 개별토지에 대해 시·군·구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 시장 군수 구청장이 매년 5월31일까지 결정 공시합니다. 개별공시지가에 이의가 있는 경우 토지소유자 및 이해관계인은 결정·공시일인 4월30로부터 30일 이내인 5월29일까지 기간동안 관할 시·군·구청에 직접 이의신청서를 제출하거나 팩스 또는 우편을 이용하여 제출할 수 있습니다. 표준지공시지가를 조사·평가할 때는 인근 유사토지의 거래가격·임대료 및 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성·특수성, 표준지공시지가 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하게 되어 있습니다. 세부적인 내용은 법제처 국가법령정보센터에서 "부동산 가격공시에 관한 법률"을 참조하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축물대장상에 위반건축물이나 불법 증축 등이 표시되어있다면 보증보험 가입이 제한되거나 대출에 문제가 발생할 수 있으며 위반건축물로 인한 이행강제금이 집행될 수 있으므로 반드시 계약전에 위반 여부 및 사유를 확인하고 보증보험 가입이나 대출 가능 여부, 그리고 이행강제금 집행 여부를 확인한 후 진행을 하셔야 합니다. 위반건축물인 경우 재산상의 불이익을 볼 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가압류는 집주인이 누군가로부터 돈을 빌렸으나 갚지 못하여 집주인이 임의로 주택을 처분하지 못하도록 권리를 제한해놓는 것을 말하며 집주인이 이를 해결하지 못하면 경매에 넘어갈 확률이 높으므로 보증금을 제대로 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. 가처분은 가압류와 달리 돈 이외의 권리문제로 인해 집주인이 임의로 주택을 처분하지 못하도록 권리를 제한해 놓는 것을 말하는데 가처분은 상황에따라서 경매가 진행되지 못하는 경우 (예: 이혼으로 인한 재산분할 소송으로 인한 경우 이혼에따른 재산분할이 끝나서 누구의 소유인지가 특정이 되어야 비로소 경매가 진행 가능)도 있으므로 가급적 계약을 진행하지 않는 것이 바람직하고 계약을 진행한다면 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국민임대와 영구임대 모두 공공임대주택으로서, 기본적으로 국민임대는 무주택 저소득층을 위한 장기임대주택이고, 영구임대는 최저소득층을 위한 장기거주용 주택입니다. 국민임대주택은 입주민에게 주택을 분양하지 않고 2년마다 재계약을 하여 최장 30년까지 거주할수 있으며, 보통 전용면적 60m2(약18평) 이하에 가구원수가 많으면 85m2(25평)이 제공되기도 합니다. 입주하기 위해서는 기본임대보증금을 LH에 예치하고 입주 후에는 매월 임대료를 납부합니다. 무주택 저소득층을 위한 주택이므로 연소득이 일정 수준 이상이 되면 불이익을 당할 수 있습니다.영구임대 및 50년 공공임대는 정부와 지자체, LH, 지방공사에서 공급하며 임대기간 50년으로 기초생활수급자 등 최저소득계층을 대상으로 합니다. 주거 전용면적 기준 영구임대는 40m2(약 12평) 이하, 50년 임대는 50m2 이하입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격시험은 학력이나 나이제한없이 누구나 응시할 수 있다보니 응시인원이 많은 편이다보니 국가에서 공인중개사 수를 조절하기 위해 난이도가 좀 부여한 시험을 출제하고 있습니다. 최근 5년간 합격률은 1차 시험 20.4%, 2차시험 26.0% 였습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전속중개계약(한곳의 공인중개사에게 전적으로 중개를 일임한다는 계약)을 맺지 않은 이상 얼마든지 여러곳의 공인중개사에게 의뢰할 수 있으며 먼저 계약을 체결하게해준 공인중개사에게 수수료를 지급하면 됩니다. 방이 잘 안나갈 때는 여러곳의 중개사무소를 방문하여 적극적으로 대응해주는 공인중개사분들에게 의뢰하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울 및 수도권과 지방간의 아파트 가격 오름세가 차이가 심해지는 양극화 현상이 갈수록 심해지는 양상이 나타나고 있습니다. 정부에서도 이러한 사항을 우려하여 지방에 기업체를 유치하고 일자리를 만들어 양극화를 해소하려하고 있지만 수도권에 집중된 것 처럼 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등 생활에 필요한 모든 것을 단기간에 설치하기는 실질적으로 불가능하다보니 해결이 쉽지 않은 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축물대장은 건축물 소유자의 현황 및 건축물의 용도, 면적, 구조, 층수 등 건축물 표시에 관한 사항을 등록하여 관리하는 대장을 말합니다. 건축물의 소유자와 용도, 면적, 소재(주소), 위반건축물 여부등을 잘 확인해야하고, 이를 바탕으로 등기부등본에 기재하게 되어 있으므로 등기부등본과 차이가 있다면 건축물대장을 우선적으로 확인해야 합니다. 실제 거래에 있어서는 등기부등본을 통해 소유자와 권리관계 등을 먼저 확인하고 건축물대장과 토지대장 등을 통해 추가적으로 확인을 하셔야 합니다. 부동산 거래 (매매 또는 임대차)에 있어서 건축물대장상에 위반건축물 표시(대출이 제한될 수 있고 이행강제금을 내야할 수도 있습니다.)가 있는지, 건축물대장상의 지번·호수와 실제 지번·호수가 일치하는지(계약대상 호실과 일치해야 합니다.), 사용 용도(주거용을 원하는데 근린생활시설인 경우 문제가 생길 수 있습니다.)는 맞는지, 소유자는 등기부등본상의 소유자와 일치하는 지 등을 확인해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증 시험을 위해서 책이 반드시 필요하다고 할 수는 없지만, 정해진 기간내에 합격을 하기 위해서는 내용을 반복적으로 암기해야하므로 책의 도움을 받는 것이 필요하다고 판단됩니다.