답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제는 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 부동산을 거래할 때 계약 전 허가를 받는 제도인데, 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 관할 시·군의 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 못하면 거래자체가 무효가 됨에 유의해야 합니다. 주택의 경우 잔금일로부터 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하며 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 또한 토지거래허가 구역내에서 허가취소, 처분, 조치명령을 위반한 경우는 1년이하 징역 또는 1천만원이하 벌금에 처해집니다. 만일, 허가받은대로 사용하지 않는 경우에는 이행강제금이 토지 취득가의 10%에 대해 부과될 수 있습니다. 매매가 아닌 임대차 등에는 직접적인 영향은 없으나, 주택 매수시 2년간 실거주를 해야 하므로 세를 끼고 구입하는 갭투자나 매수 후 즉시 세를 주는 것이 불가능하는 등의 간접적인 영향이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주거용 오피스텔이나 업무용 오피스텔이나 계약기간이 남은 상태에서도 판매가 가능합니다. 하지만 이 경우 별도 특약이 없는 한 임차주택(또는 건물)의 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차인은 계약기간 동안 계속해서 거주 또는 사용할 수 있게됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2주택자인 부모님과 동일한 세대를 구성하고 있는 자녀가 주택을 구입하게 되면 3주택이되므로 조정지역인 경우에는 12%, 비조정지역인 경우에는 8%의 취득세가 과세 될 수 있습니다. 이를 피하기 위해서는 자녀가 다른 곳으로 이주하여 세대분리를 하셔야합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약시 선순위 세입자를 확인하려면 임대인에게 전입세대확인서를 요청하시면 됩니다. 계약한 이후라면 확정일자가 부여된 계약서를 지참하고 주민센터를 방문하여 열람하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전셋집에 입주하기 전에 하자가 발견되었다면 집주인에게 수리를 요청할 수 있습니다. 다만, 수리를 요청했을 때 사용상에 문제가 되지 않는다고 판단되면 집주인이 거절을 할 수도 있습니다. 따라서 문제가 될만한 부분에 대해 사진 촬영을 하고 어떠한 문제가 있는지에 대해 잘 설명하여 협조를 구해야 합니다. 일반적으로 이러한 수리 요청은 계약전에 집 상태를 잘 확인하여 특약으로 걸어야 효과적이며 잔금까지 치른 상태에서는 큰 문제가 아니면 관철시키기가 어렵습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약기간이 남은 상태에서 임차인이 일방의 의사로 계약을 중도 해지하려 하는 경우라면, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다. 전세권이없는 전대차는 임차인이 임대인의 동의를 구하여 자신의 세입자를 구하여 다시 세를 놓는 것을 말합니다. 전대차의 경우에는 특히 보증금 보호를 위해서는 필수적으로 임대인의 동의서가 필요하고 전입신고를 통한 대항력을 갖추어야 하며 기존 임차인 퇴거 후 14일 이내 전차인이 전입신고를 해야 합니다. (3가지 조건 모두 만족 해야합니다.)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축물에 대한 면적은 등기부등본이 아니라 건축물 대장을 확인해보셔야 합니다. (건축물 대장을 기준으로 등기부등본에 기재가 됩니다.) 빌라의 경우 평수는 보통 전용면적에 주거공용면적을 포함하여 계산하긴 하지만 아파트와 달리 공용면적을 정확하게 계산해서 평형을 계산하는 것이 아니라 매매 또는 분양하는 사람이 임의적으로 30평형, 32평형 등 으로 말하는 경우가 대부분이라서 평형이 사실상 의미가 없는 경우가 많으며, 아파트에 비해 많이 부풀려져 있어서 실제 아파트보다 작은 경우가 많습니다. 그리고 최근 빌라는 발코니 확장이 합법화 되었기에 등기평수보다 실평수가 큰 경우도 종종 있습니다. 실면적을 알고싶다면 직접 측정하는 것도 방법입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세금을 돌려 받기 전에 전출을 하게되면 대항력이 사라져서 임차권을 주장할 수 없게되므로 보증금을 돌려받기가 어려워질 수 있습니다. 이때는 가족 중 일부인원을 먼저 전입시키고 나서 본인은 새로운 주택으로 전출을 하시는 방법으로 주민등록을 유지하고 짐도 일부 남겨서 대항력 요건인 "주민등록 + 거주"를 유지하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 주택에서 보증금을 받기 전에 퇴거를 하면 대항력 (주민등록 + 거주로 효력 유지) 을 상실하여 보증금을 받기가 어려워질 수 있습니다. 이때는 가족 중 일부를 먼저 전입시키고나서 본인은 다른 곳으로 전출하시면 주민등록의 유지가 가능하고 짐도 일부 남겨두는 것 (거주) 이 필요합니다.