답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 된 경우에는 별도로 계약서 작성이 필요하지 않고 확정일자도 받을 필요가 없지만, 계약서 작성을 원하신다면 기존 계약서의 특약난에 새로운 계약 기간을 기재하고 임대인과 임차인이 서명 또는 날인하시면 부동산을 거치지 않고 계약 연장을 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자세한 상황을 알 수 없으나 아마도 집주인이 연락이 잘 되지 않았거나 바빠서 연락하는 것을 잊어버렸을 수도 있으므로 직접 공인중개사에게 연락을 취해보시는 것이 좋을 것으로 생각됩니다. 만일 별다른 이유가 없는데도 연락을 제때 취하지 않은 것이라면 다른 공인중개사를 통해 추진해보시는 것도 방법이 될 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택보급률은 주택수 (빈집 포함)를 가구수 (1인 가구 포함)로 나누고 100을 곱한 값입니다. 주택보급률은 자가보유율이나 거주상태 (주거수준)를 보여주지 않으며, 외국인은 포함되지 않고 고시원이나 기숙사, 오피스텔, 쪽방 등은 주택으로 잡히지 않으므로, 주택보급률이 높아지면 대체적으로 주택의 공급이 많아졌다고 볼 수는 있지만 단순히 비례적으로 일반적인 주택의 공급이 늘어났다고 보기는 어렵습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트를 공동명의로 하게되면 다음과 같이 몇가지 세금에서 절세가 가능합니다.종합부동산세는 개인별 과세인데 현재 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있으며, 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다. 하지만 2026년 개정안에 따르면 향후 실거주하지 않는 부부 공동명의 1주택자의 경우 기본공제액이 8억원으로 대폭 축소될 예정입니다. (1세대 1주택 특례시는 9억원)양도소득세는 소득금액 분산으로 과세기준이 낮아져 공동명의가 훨씬 유리하며, 다른 부동산 거래가 없는 경우 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).하지만 2026년 세법개정안에 따르면 부부합산 공제역시 한도가 적용되어 2029년부터는 총 10억원까지만 공제될 예정입니다. 상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다. 그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농지는 농지법 제6조에 “자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다” 는 경자유전의 법칙을 적용하고 있습니다. 또한 동법 제23조에 규정된 특별한 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상 사용하지 못하도록 하고 있습니다. 이는 농지를 반드시 농업경영에 이용하고 투기 등 잘못된 목적에 이용되지 않도록 하기 위함입니다. 마찬가지로 주택도 본연의 목적인 주거에 사용하고 투기 등에 사용되지 않도록 하자는 의미로 해석됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자를 받았어도 입주를 하고 전입신고를 해야 (주택의 인도 + 전입신고) 다음날 오전 0시에 대항력이 발생하고 비로소 우선변제권이 효력을 얻게됩니다. 즉, 확정일자만으로는 우선변제권이 발생하지 않습니다. 일반적으로 계약이후 입주까지 기간 동안 다른 권리관계가 발생하는 것을 막기위해 계약서 상에 "전입신고 다음 영업일까지 근저당권 등 다른 권리관계 설정 금지" 특약을 기재하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세제개편이되면 비거주 1주택자가 종부세와 양도세에서 불리한 영향을 받을 수 있는데, 이는 시세차익을 노리고 요지에 고가의 주택을 세놓고 본인은 실거주하지 않는 것을 막기위함인데, 소위 똘똘한 한채 전략으로인한 가수요로 주택가격 상승하는 것을 막기위한 방침입니다. 하지만 직장이나 자녀 교육 등 불가피한 사항으로 인한 경우 등 여러가지 부작용이 예상되는데 향후 일부 예외 사유로 인정이 될 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약에 따라서 구체적인 상황이 달라질 수 있으나 일반적으로 계약서 상의 월세 기산일과 입주일을 일치시키는 것이 좋습니다. 실제 입주일 이후에 월세 및 관리비가 발생하도록 하는 것이 바람직합니다. 이사일 이전 방문이 필요한 경우에는 협의하여 문을 개폐해주시면 될 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근본적으로 주택을 대량으로 공급하면 집값을 낮출 수 있을 것이며 이러한 사실은 정부에서도 알고 있고 있습니다. 하지만 전국민의 절반가까이가 수도권에 몰려 살고있는 현실에서 주요지역에는 주택을 건설할 부지도 부족하고 재건축이나 재개발은 10년 이상 시간이 소요되어 당장 공급할 수 없다보니 지금이라도 사야된다는 심리가 퍼져서 주택 가격 상승압력으로 작용하고 있습니다. 주택은 생활에 있어 필수재이다보니 주택이 부족하면 사람들의 불만이 쌓이고 시장에만 맡겨놓으면 다주택자 증가, 임대료 상승, 양극화 심화 등 여러가지 폐단이 발생하게되므로 정부에서 개입하게되는 것입니다. 하지만 정부의 개입에도 불구하고 근본적인 공급이 어렵다보니 해결이되지 않고 부작용들이 나타나게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지난해 10.15대책으로 적용된 토지거래허가제는 토지거래허가구역내에 소재한 아파트와 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택(빌라)에 대해서는 허가 대상이고 실거주 의무를 부과하고 있습니다. 따라서 일반적으로 아파트가 포함되지 않은 단지인 경우 연립·다세대주택 등은 허가 대상이 아닙니다.