답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.점유취득시효는 민법 245조에 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다." 라고 되어 있습니다.즉, 점유취득시효는 20년 이상 자주·평온·공연(소유의 의사를 가지고 폭력이나 강압이 없었으며 숨기지 않고 공개적으로 점유)한 점유를 하였고 선의·무과실(권리가 없다는 것을 몰랐고 모르는데 실수가 없었음)인 경우, 기존 등기명의인을 상대로하여 시효 완성 소송이나 소유권이전등기청구 소송을 제기하여 시효취득을 인정받고 확정판결문을 확보하여 소유권이전 등기를 시행해야 비로소 소유권을 얻을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금을 일부라도 돌려받지 못한 상태에서 전출(주민등록 퇴거)을 하게되면 대항력을 상실(우선변제권도 동시에 상실)하여 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 없게되므로 보증금을 돌려받기가 어려워질 수도 있음에 주의하셔야 합니다. 계약종료에도 보증금을 모두 돌려받지 못하게되면 임차권등기명령을 신청하여 임차권이 등기부 등본에 기재된 이후에 전출을 하셔야 대항력을 유지할 수 있습니다. 일부 금액을 받으면서 확인서나 합의서를 작성하는 경우에는 남은 금액을 포기하는 것으로 해석될 여지를 남기지 말아야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.온라인 거래가 점차 많아지고 있는 추세이지만 제품에 따라서 구입처가 달라지는 것 같습니다. 표준화되어 있고 품질의 차이가 거의없는 일반적인 공산품은 온라인을 통해서 많이 구입하게되고 있지만, 제품을 실제로 만져보고 착용해보는 것이 중요한 의복이나 품질을 직접 확인할 수 있는 신선식품 재료 등은 오프라인을 통해서 구입하게 되는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약 종료시 원상복구의 기준은 특별한 약정이 없는 경우 임차인이 임차 목적물을 인도받은 당시의 상태가 기준이 됩니다. 임차인의 고의나 과실로 인한 사항이 아닌 일상의 사용으로인한 마모나 변색 등은 수리 대상이 되지 않을 수 있습니다. 계약서상 세부적으로 복구 특약이 기재되어 있다면 그에 따라야 하므로 계약 단계에서 신중하게 검토한 후 계약을 하여야 하는데, 명확하게 되어 있지 않으면 분쟁의 소지가 될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.제3자에게 임차권을 주장하기 위해서는 주민등록 + 거주를 통한 대항력과 확정일자를 통한 우선변제권을 확보하는 것이 필요하므로 기본적으로 보증금을 돌려받기전까지는 주민등록과 거주를 유지해야 합니다. 이를 위해서 기존 주택에 짐을 일부 남겨놓고 비번 등을 넘겨주지 않아야 합니다. 새로운 주택의 계약서에는 전입신고 다음 영업일까지 근저당 등 다른 권리관계 설정금지 특약을 넣어 놓는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.만일 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않았고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 아무런 통지를 하지 않았었다면 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 된 상태로 볼 수 있고, 상기의 기간중에 상호 협의하여 계약을 갱신했다면 합의에 의한 갱신으로 2년간의 기간을 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 라고 되어 있으므로 주택이 매도되어 새로운 집주인으로 변경되더라도 연장된 계약 기간 동안은 거주할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권이란 건설사가 신규 아파트를 건설하여 판매할 때 청약을 통해 선정된 사람들에게 아파트 분양에 대한 권리를 주는 것을 말합니다. 분양권을 가지게 되면 아직 주택은 아니지만 장래 주택이 될 수 있는 권리를 가지게 되므로 (주택수에 들어갑니다.) 투기 방지를 위해 보유기간이 짧은경우 높은 양도소득세율이 적용됩니다. 반면 입주권은 재개발이나 재건축 사업을 통해 기존 주택 철거 후 새 아파트나 주택이 건설될 때 기존 토지나 주택 소유자에게 주어지는 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 역시 주택수에 들어가며 투기 방지를 위해 보유기간이 짧은 경우 높은 양도 소득세가 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울 등 수도권과 지방간의 양극화 상황이 심해지고 있는 상황이 지속되고 있습니다. 이는 다주택자 규제로 인한 똘똘한 한채에 집중된 선호현상으로 특히 서울의 인기지역에 집중되고 있는데다 젊은이들이 인프라와 일자리가 부족한 지방을 떠나 수도권으로 인구가 몰려들어 집값이 상승하는 반면, 지방에는 누적된 악성미분양과 젊은이들의 수도권 집중 현상으로인한 수요감소 등에 의한 현상으로 판단됩니다. 정부에서 이를 해소하기 위해 여러가지 대책을 내놓고는 있지만 해결이 쉽지 않아보이며 최근 물가상승으로 인해 금리는 올라가는 추세에 있습니다. 인구감소에도 불구하고 1인 가족수의 증가로 가구수는 줄지 않고 있으며 근본적으로 수도권의 경우 수요에 비해 공급이 절대 부족한 상황이므로 집값 인상의 가능성이 존재하는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지방을 활성화하기 위해서는 교통, 통신, 상하수도, 관개, 배수시설 등의 인프라 뿐만 아니라 주거, 교육, 문화, 보건, 의료, 복지, 도시계획관계 등 일반적인 경제활동의 기초조건을 구성하는 자본 시설도 고르게 잘 갖추어야 되는데, 이를 위해서는 엄청난 비용과 투자가 이루어져야 할 뿐아니라 기업체, 교육시설, 문화시설, 의료시설 등 종합적인 시설들이 들어서야하지만 현실적으로 이러한 대규모의 투자와 기업체 등의 이전(업무 효율화를 위해 최적의 위치에 있는 기업체를 정부에서 임의로 이동시킬 수 없습니다.)이 쉽지않다보니 실행이 잘 되지 않고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 용산공원은 국가적 상징성과 역사성을 가진 국가 자산으로서 용산공원 조성 특별법에 따라서 공원외의 목적으로 용도 변경이나 처분하는 것을 제한하는 규정이 되어 있어서 개발을 위해서는 법 개정이 필수적이며, 대도시내의 한정적인 녹지 공간으로 보존 가치가 커서 미래세대를 위한 자산으로 남겨두어야 한다는 서울시의 주장이 있습니다. 정부에서는 부동산안정을 위해 개발을 구상하고 있으나 지자체와의 협의 없이는 진행이 어렵기에 특별법 개정 논의와 사회적 공감대 형성에 따라서 진행 방향이 결정될 것으로 예상됩니다.