답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발시 최대수익을 얻으려면 아파트가 준공되어 입주 후의 시점에 매도하는 것이지만 기간도 오래걸리고 사업지연이나 추가 분담금 등 여러가지 변수가 발생할 수 있습니다. 따라서 조합설립인가 이후에서 관리처분계획 인가 전후사이에 매도하는 것이 좋은데 투자 리스크가 사실상 해소되고 투자 심리가 높은 관리처분계획 인가 직후에 매도하는 것이 상대적으로 높은 금액에 매도할 수 있는 시기가 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법정지상권은 민법 제366조에 의한 법정지상권과 관습법상의 법정지상권으로 나누어지는데, 민법 제366조에 의한 법정지상권은 저당권 설정당시 토지와 건물이 동일인 소유이고 토지 또는 건물에 저당권이 설정되고 경매로 인해 토지와 건물 소유자가 달라져야 성립하게 됩니다. 반면 관습법상 법정지상권은 토지와 건물이 동일인 소유였다가 매매 기타 사유로 인해 토지와 건물 소유자가 달라지는 경우 성립합니다. (철거 특약이 없는 경우) 상기의 조건일 때 법정지상권이 성립하며, 토지에 대한 경매에 참여하는 경우 지상에 건물이 있을 때에는 무허가 미등기 건물이라도 토지 사용이 제약될 수 있으므로 법정지상권의 성립여부를 따져봐야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상속주택의 취득가액은 상속개시일 현재 시가로 재산을 평가하여 과세가액이 산정되는데, 주택의 경우 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간중 매매사례가격, 감정평가금액, 기준시가 등의 순으로 상속당시 평가액이 될 수 있으며, 만일 상속세를 신고하지 않은 경우에는 과세관청이 기준시가로 결정하는 경우가 많아서 이후 양도세 부담이 커질 수도 있음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매에 참여하시려면 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고 진행과정과 매각 이후의 명도 절차 등 후속 조치 방법에 대해서도 알아야 하므로 사전 지식 및 연습이 좀 필요한데, 이를 위해 경매를 공부할 수 있는 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 개인 사정에 맞추어 학습하시면 됩니다. 법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr) 현재 경매가 나와 있는 물건들을 확인하실 수 있어 기본적인 정보를 확인할 수 있으며, 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있습니다. 무료사이트에서 검색하며 어느정도 공부를 한 후 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다. 실제 경매는 각급 법원 본원이나 지소에서 실시하고 있는데, 법원의 경매 장소를 시간에 맞추어 방문하여 입찰보증금을 내고 입찰하는 방식으로 진행되므로 경매 현장에 직접 가서 살펴볼 수도 있습니다. 처음에는 소액 투자로 권리관계가 분명한 물건위주로 입찰해보시고 어느정도 숙달이 된 후에는 차츰 금액을 늘려가며 다소 복잡한 권리관계인 물건에도 도전해보시는 것이 좋을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 보증금 3백만원에 월세 30만원인경우 환산 보증금은 2400만원이고 상한요율은 0.5%가 적용되어 복비 상한치는 12만원으로 이 금액내에서 공인중개사와의 협의에 따라 결정될 수 있으며 별도로 부가세가 부과될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시중에 다양한 부동산 앱이 존재하는데, 아파트 매매를 목적으로 하신다면 네이버부동산, 호갱노노, 아실 등이 좋고 다가구주택(원룸) 등 월셋집을 찾는다면 직방이나 다방 등이 유용할 수 있습니다. 직거래를 원하신다면 피터팬의 좋은방 구하기 또는 당근부동산 등을 활용할 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 환급이란 1년동안 지출한 월세액의 15~17%(총급여 5500만원 이하 17%, 총급여 5500만원초과~8천만원이하 15%)를 연말정산 시 세금에세 차감해주는 세액공제 제도를 말합니다. 월세환급을 받기 위해서는 무주택자, 연소득 8천만원 이하인 직장인, 전입신고(임대차계약서상 주소지와 주민등록상 주소지 일치), 전용면적 85m2이하 또는 기준시가 4억원이하 주택 등의 요건을 모두 만족해야하고, 주민등록등본, 임대차계약서 사본, 계좌이체 영수증 및 무통장입금증 등 월세액 지급 증빙 서류 등을 제출하시면 됩니다. 월세 세액공제는 임대인의 동의 없이도 홈택스 등을 통해서 신청할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세에서 월세로의 전환은 임대인과 임차인이 합의에 이르러야 가능하므로 임대인이 일방적인 의사로 변경할 수 없습니다. 임대인은 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권(계약종료 6개월전에서 2개월전 사이 사용)을 거절 할 수 있는데, 매도한 경우 일정기간 이상 직접거주를 해야 하므로 현재 임대인은 현실적으로 계약갱신청구권을 거절하며 당장 주택을 매도하는 것이 절차상(임대인과 임차인간의 합의가 있으면 가능합니다.)맞지 않고, 새로운 집주인이 주택을 매수하고 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하는 경우 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 어느 경우이든 임차인은 계약 종료시까지는 거주하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.PF대출은 돈을 빌려줄 때 사업주의 신용이나 보유 자산을 통한 보증 등이 아닌 대상 사업의 사업계획의 현금흐름과 리스크를 분석 및 평가하여 대출해주는 방식을 말합니다. 이러한 대출이 제대로 성립되려면 전문적인 분석 담당자의 역량이 중요하지만 실제로는 그러한 역량을 가지지 못하여 건설사에게 책임준공확약을 요구하거나 PF연대보증을 세워서 사업의 위험성을 시공사에게 전가하는 경우가 많다보니 프로젝트의 사업성이아닌 시공사의 신용이나 자산을 보고 대출을 결정하는 방식으로 대출이 이루어지고 있습니다. 즉, 우리나라에서 PF대출은 약간 변칙적으로 운용중이며 위험성이 높은 대출로 알려지고 있습니다. 더욱이 과거 부동산 호황기에 무분별한 PF대출 승인이 이루어졌다가 경기가 갑자기 식으며 PF대출 부실이 일어나다보니, 정부에서도 건설경기 활성화를 위해 필요한 PF대출 제도를 건드리지 못하고 있는 실정입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.선순위 임차인인 경우 전입신고를 하고 실거주를 하게되면 전입신고 익일 오전 0시에 제3자에게 대항할 수 있는 대항력이 발생 (소액 임차인인 경우 최우선변제권 발생) 하고 여기에 확정일자를 받으면 후순위 권리자에 우선하여 배당을 받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. 즉, 계약서 작성이나 잔금 지급일이 기준이 아니라 전입신고 및 확정일자 받은 날이 기준이 됩니다. 그런데 확정일자를 먼저 받았더라도 전입신고가 되어야만 우선변제권이 발생(둘 중 늦은날 기준)함에 유의하셔야 합니다.