답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 전세가 점점 귀해지고 있는데 이러한 상황이 이어지고 있는 이유는 먼저 원가 상승 및 PF위기 등으로 건설사들의 주택 공급자체가 줄어든데다가 대출 규제 및 전세사기 등으로 인해 전세에서 월세로의 전환이 많이 이루어지고 있기 때문입니다. 정부에서도 임대주택을 위주로한 공급정책을 펼치고 있어서 전세시장이 축소되고 있는 상황이며 월세가 점차 많아지며 가격도 상승하는 추세를 보이고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매의 절차 및 개략적인 기간은 다음과 같습니다. 채권자의 경매 신청 -> 법원의 경매개시결정(1주) -> 배당요구의 종기 결정 및 공고(2개월) -> 매각준비(1개월) -> 매각방법 지정, 공고, 통지(1개월) -> 입찰자의 입찰 참여(1개월) -> 법원의 최고가매수인 선정 -> 법원의 매각 허가 결정(2주) -> 매수인의 매각 대금 납부(1개월) -> 소유권이전등기 촉탁 -> 부동산인도명령 -> 배당. 경매대행 업체는 여러곳이 있지만 법원 경매를 전문적으로 하는 컨설팅업체를 선정하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 매매 거래시 집주인인지는 직접 인터넷등기소에 접속하여 등기부등본을 열람함으로서 소유자 정보가 거래 상대방의 주민등록증이나 운전면허증 등의 정보와 일치하는지를 확인하시면 됩니다. 주민등록증은 ARS 1382, 정부24 주민등록 진위 여부를 확인할 수 있고, 운전면허증은 교통민원 24을 통해서 진위 여부를 확인할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 그런데 만일 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 주택을 매수하여 등기를 완료하는 경우 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절 할 수 있음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약종료 2개월전까지 갱신거절의 의사를 임대인에게 통지해야 합니다. 1년 계약인 경우 아무런 연락없이 계약종료 2개월전 시점이 지나가면 2년 계약으로 전환된 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 이런 경우 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하는 방식을 택할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.퇴거시점이 명확하다면 계약기간을 그에 맞추어 계약을 하시는 것이 좋을 수 있습니다. (임대차 계약 기간은 임대인과 임차인간의 협의에 따라서 달라질 수 있는데, 단기임대차인 경우에는 주택임대차 보호법이 적용되지 않을 수 있으므로 계약서 상 단기임대차라는 용어가 들어가지 않도록 유의하셔야 합니다.) 1년 계약인 경우 5개월만 살고 퇴거하면 중도 해지에 해당하는데, 임대차 계약중 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인 일방의 의사로 중도 해지하려 하는 경우, 기존 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 전세에서 월세로의 전환이 많이 이루어지고 있는데, 이는 전세사기, 높은 수준의 금리의 영향도 있지만 최근 정부의 대출 규제로 전세자금 대출 한도가 줄어들은데다가 전세 공급물량 자체가 줄어든 것이 큰 영향을 미치고 있습니다. 향후에도 한동안은 주택 공급량이 줄어드는데다가 정부에서 대출 규제 및 금리 유지 등을 할 가능성이 높아서 전세보다 월세가 많은 현 상황이 유지될 것으로 판단됩니다. 임대인의 입장에서 자금이 부족한 경우에는 전세를 선호할 수 있으나 그렇지 않은 경우에는 매달 안정적인 현금흐름을 제공하는 월세를 선호할 수 있습니다. 임차인의 입장에서 장단점을 살펴보면 전세의 경우 장점은 달마다 월세가 나가지 않으니 안정적인 생활을 할 수 있고 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있으니 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 단점은 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 것입니다. 월세의 장점은 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 점이지만, 단점은 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 점 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 오피스텔은 기본적으로 업무시설로서 주택법이 적용되는 아파트와 달리 건축법이 적용되어 공용면적 비중이크고 관리비가 저렴한 수익형 부동산입니다. 도심에 위치하고 깔끔해 보이기는 하지만 대단지 아파트와 달리 편의 시설도 부족하고 가족이 거주하기에는 적합하지 않아서 대부분 직장인들이 임시로 거주하는 공간으로 활용되다보니 연식이 오래되고 시설물이 노후되면 찾는 사람이 적어져 아파트에 비해 금액의 하락이 많이 되는 편입니다. 오피스텔은 서비스 면적인 발코니 확장을 할 수가 없어 아파트에 비해 실사용 면적이 작습니다. 분양면적에 대한 전용면적의 비율도 아파트가 70~80%인데 반해 오피스텔은 50~60% 정도이니 오피스텔이 실제 사용할 수 있는 면적이 작습니다. 오피스텔이 깔끔해 보이고 보안이 좋은 장점이 있지만 아파트에 비해 실 사용 면적이 작고 취득세도 비싸며 주거용으로 사용하면 세금에서도 별 장점이 없게 되는데 반해 대단지 아파트 등이 누릴 수 있는 커뮤니티 시설 등 편의시설이 부족함 등의 단점이 있습니다. 하지만 최근 오피스텔에 대한 바닥 난방면적 제한을 해제하여 120m2를 초과해도 바닥 난방이 가능해 지게 되었고, 발코니 설치가 가능해 지는 등 오피스텔을 활성화하기 위한 법안들이 점차 적용되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전용면적 84m2(공급면적 33평/전용 면적 25평)아파트가 국민평형으로 자리잡은 것은, 1970년대 대규모 주택 공급을 하면서 효율적으로 짓기위해 표준화를 하는 과정에서 아파트 초기 설계시 5명의 인원이 거주하기에 적당하다고 설정한 평수로 자리잡으며 이를 장려하는 측면에서 84m2이하의 면적에 세금이나 청약방식에 있어 기준을 삼아서 취득세 계산시 0.2%인 농어촌특별세 비과세혜택을 주고 청약가점제 비율도 달라지게 만든 것이 현지까지 이어지고 있는 것입니다. (아파트 건축시 대지비 및 건축비에 대한 부가세도 면제됩니다.) 최근에는 1~2인 가구가 늘고 있고, 전세사기 여파로 빌라 대신 아파트를 선호하여 더욱 수요가 몰리고 있고 아파트 금액이 비싸고 더욱 상승하다보니, 수도권을 중심으로 전용면적 60m2(공급면적24평/전용면적18평)이하 인 소형아파트가 33평형보다 더 인기를 얻고 있는 추세입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인이 변경되더라도 주택임대차보호법 제3조 4항에 "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다" 라고 되어 있으므로 기본적으로 계약기간 동안은 거주하실 수 있으며, 계약종료 2개월전 까지 새로운 집주인 등기를 완료하고 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하지 않는다면 계약갱신청구권을 사용할 수도 있습니다. 임차인으로서 유의해야할 사항들은 다음과 같습니다.- 신규 집주인과 계약서 재작성 불필요하며 -> 전세금대출이 있으면 계약서 재작성 필요합니다. (기존 계약서 보관)- 전입신고를 하고 거주중이라면 대항력 유지가 가능합니다.- 신규 집주인이 계약서 작성을 요청하면 계약서만 작성하고 확정일자는 유지 (기존계약서 보관)하셔야 합니다.- 장기수선충당금 정산이 필요 (구주인 정산 후 진행 또는 주인끼리 정산 후 새주인이 지급) 합니다- 전세 반환보증에서 주채무자 변경 신청이 필요 합니다 – 등기부등본, 계약서 사본, 신분증 지참만일 신규 집주인이 계약 갱신을 거부하고 직접 들어와서 살겠다고 하면 계약갱신요구권이 있어도 사용할 수 없으므로 신규 집주인의 의향을 사전에 확인해 보셔야 합니다. 묵시적갱신 후 전세보증금대출이 가능하지만 현실적으로는 신규 계약서가 필요함에 주의해야 합니다.