부당행위 5%?에 대한 질의 의 건 한번 봐주세요..

Question

안녕하세요, 빌라구매를 염두하는데 크게 비싼 빌라는 아닌데요.

감정평가 2.6억로 일단 탁상은 받았는데, 일반매매로 특수관계거래 진행 시에 30% 또는 3억이내로 알고있습니다.
그러면 2.6억의 -30%인 1.84억에 거래해도되는건가요? 그런데 부당행위 5% 강제조치가 있는것같아서 신경쓰입니다.

그러면 애매하게 2.2억이나 2.1억에 거래하면 문제가 없을지 고견여쭤봅니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

30% 안 넘으면 괜찮다,조금만 싸게 사면 문제 없다 ,실제로는 5% 넘으면 이미 세무 리스크 시작입니다

30%는 그중에서도 큰 경우의 기준입니다

실무적으로 안전한 접근은 현실적으로

시가 ±5% 이내 (≈ 2.47억 ~ 2.73억)

이 범위 안에서 거래하는 게 가장 안전합니다

법무사나 세무사한테 상담을 받아보고 결정을 하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

특수관계인거래 진행 시 보통 30% 또는 3억의 암묵적 룰이 있습니다.

다만 탁상감정가는 참고용일 뿐 실제 거래 시에는 정식 감정평가를 2곳 이상 받아 두는 것이 가장 좋습니다. 이게 어렵다면 -30% 딱 맞추지 마시고 약간 거래금액을 올려 거래하시는 것이 좋을 듯 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

부당행위계산부인 5%는 사실상 양도세를 산정할때 문제가 될수 있는 부분으로 처음 말했던 특수인간 매매시 증여추정을 피하기 위해서는 시가 30%이내 차액 3억이내로 정하시면 증여가 아닌 일반매매로 인정은 가능합니다. 문제는 해당주택을 매도할 때에는 저가양도에 따른 기준적용으로 취득가격을 이전 매매가격을 기준으로 하지 않는다는 것입니다. 질문처럼 시세보다 -30%낮게 매매가격을 정하면 일반매매 인정은 되어도 매도시에 양도차익이 커지게 되면서 세금부담이 커질수 있습니다. 그리고 시가 30%이내라도 안전성을 위해 보통은 시가(감평가)5~15%이내 가격으로 매매가를 정하는게 가장 안정적이라고 할수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

부당행위 부인은 특수관계인(가족, 친인척, 임직원 등 경제적 연관성이 있는 사람간의 거래)간의 거래에서 시가(매매사례가액, 감정가액, 경매 또는 공매가액 등)와 거래가격의 차이가 5% 이상이거나 3억원이상 차이가 나는 경우 세금을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 시가를 기준으로 양도소득세를 계산하여 납부하게 되는 것을 말합니다. 또한 특수관계인간 거래시 시가대비 30%이상 또는 3억원이상 차이가 나게 양도하면 증여세 과세 대상이 될 수 있음에 유의하셔야 합니다.