답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 인데, 이 가격을 바탕으로 과세표준을 계산하여 과세가 되며 용어상 아래와 같은 관계가 있습니다.토지기준시가 = 개별공시지가 = 토지시가표준액주택기준시가 = 개별단독주택공시가격 = 주택시가표준액공동주택기준시가 = 공동주택공시가격 = 공동주택시가표준액양도세, 상속세, 증여세 등 국세를 다룰 때는 “기준시가”를 적용하고 (원칙: 실거래가/시가, 예외:기준시가), 취득세, 재산세 등 지방세를 다룰 때는 “시가표준액”을 사용합니다.과세표준은 세금을 부과하는 기준이 되는 값을 말하는데, 세금의 종류에 따라서 산출 방식이 다릅니다. 예를 들어서 주택에 대한 재산세 과세표준은 "시가표준액 x 공정시장가액비율" 로 계산됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH에서 제시한 매입 기준이 감정평가 금액 대비 최대 83% 정도로서 지나치게 낮은 금액으로 매입하려하다보니 건설사 들이 손해를 볼 수도 있다보니 팔지 않으려고 하는 상황입니다. 건설사는 이미 기간이 경과되어 이자 부담 등으로 손해를 보고 있는 상황이다보니 대금 회수가 어려운 상황인데, 여기에 시세보다도 낮은 금액으로 팔라고하니 반발을 하는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트를 매도하는 경우 소유권 이전 등기가 완료된 시점부터 무주택자로서 주담대 신청이 가능 합니다. 기존에 대출이 있다면 기존 대출도 상환 완료되어야 신청이 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 셀프 등기시에 필요한 서류는 등기권리증, 부동산 매도용 인감증명서, 매도인 주민등록초본, 매매계약서, 매수인 주민등록등본, 매수인 가족관계증명서, 토지대장, 건축물대장, 부동산거래계약신고필증, 소유권이전등기신청서, 소유권이전등기 위임장, 인감도장, 신분증, 취득세 납부영수증, 국민주택채권 매입 영수증 등 입니다. 대지권등록부는 필요하지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약기간 중 전출을 하게되면 대항력(주민등록 + 거주로 유지)이 사라져서 보증금을 받기가 어려워 질 수도 있으므로 보증금을 받을 때까지는 주민등록을 유지하고 짐도 일부는 남겨 놓으시는 것이 필요합니다. 계약기간이 남아있다면 임대인이 보증금을 돌려주어야 할 의무는 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.누수에 대한 피해 보상 배제 특약을 하는 경우 누수로 인한 문제 발생시 배상 제한이 될 수 있습니다. 하지만 특약내용에 따라서 누수시의 책임자가 달라질 수도 있고 누수 부위나 책임소재가 불분명할 경우에는 법적인 분쟁이 발생할 수도 있으므로 구체적인 누수 부위와 책임소재 등 특약 내용을 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다. 만일 피해 보상 배제 특약을 매수인이 거절한다면 강제할 방법은 없으므로 그만큼 가격을 조정하는 등 협의를 해보셔야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금이 인상된 경우에는 새로운 계약서를 작성하여 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 이에 대한 중개수수료 책정시 금액외의 계약조건이 거의 유사하고 새로운 물건에 대한 탐색이나 협상 등의 과정이 없는만큼 중개수수료는 협의에 따라서 조정될 수 있는데, 공인중개사 사무소에 따라서 금액이 달라질 수 있으므로 몇곳의 중개사무소를 방문 협의하여 비교 후 결정하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중개사의 서명과 날인이 들어간 증액된 갱신계약서 작성시에는 기본적으로는 새로운 임대차계약으로 보아 중개보수가 책정될 수 있습니다. 하지만 금액외의 계약조건이 동일하고 새로운 물건에 대한 탐색이나 협상 등의 과정이 없는만큼 중개수수료는 협의에 따라서 조정될 수 있는데, 공인중개사 사무소에 따라서 금액이 달라질 수 있으므로 몇곳의 중개사무소를 방문 협의하여 비교 후 결정하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법상에 따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 일반적으로 주택임대차보호법은 약자인 임차인에게 유리하게 적용되므로 묵시적갱신 배제 특약은 유효하지 않습니다. 만일 2년만 추가로 거주하실 의향이라면 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 사용하시는 것도 유효한데, 묵시적갱신과 달리 임대인은 5%의 한도 내에서 보증금을 인상할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 사용(보증금 5%인상은 임대인이 요구할 수 있습니다.)하여 2년 연장 할 수 있으며 갱신(계약종료 2개월전 시점이 지나는 경우)이되게 되면 임대인이 주택을 매도하더라도 새로운 집주인을 상대로 임차권을 주장하여 계속거주할 수 있습니다. 하지만 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하면 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있으며 임차인은 집을 비워줘야 합니다. 즉, 새로운 집주인의 등기완료 시점이 중요한 변수가 될 수 있습니다. 계약갱신청구권을 사용했을 때 임대인이 보증금을 인상하는 경우에는 계약서를 새로 작성하여 확정일자를 받아야 증가된 금액에 대한 권리를 주장할 수 있으며, 보증금의 변화가 없는 경우에는 기존 계약서에 새로운 기간 등을 적고 임대인과 임차인이 서명 또는 날인하여 사용하면 됩니다. 계약갱신청구권에 의한 갱신이 된 이후에는 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고 통지한 지 3개월이 지나면 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.