답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중 주택 매매로 집주인이 변경되는 경우, 주택임대차보호법에 따라서 임차주택의 양수인(매수인)은 임대인(매도인)의 지위를 승계한 것으로 보게되므로 임차인은 별도 계약없이 계약종료시까지는 거주할 수 있으나, 만일 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 (계약종료 2개월전이 경과할때까지 등기가 되지 않으면 계약이 갱신되어 2년간 추가로 거주하실 수 있습니다.) 등기를 완료하면 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 따라서 임차인은 계약종료 2개월전까지 계약갱신청구권을 사용하고 상황을 지켜보셔야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님집에 자녀가 전세로 거주하는 것은 가능하지만 부모 자식간에 임대차시에 전세대출은 기본적으로 불가능 합니다.부모님이 다른 곳에 거주하면서 자녀가 부모주택에 무상으로 거주하는 경우에는 무상 사용이익에 대한 증여세가 과세될 수 있으나 무상사용이익이 5년간 1억원 이상인 경우에만 과세되는데 부동산시가 x 2% x 3.79079 (각연도부동산무상사용이익/((1+10/100)^n) 로 계산되므로 2억의 경우 1516만원으로 과세대상에 해당되지 않으므로 무상임대차로 거주하시는 편이 좋을 수 있습니다. 확실하게 하기 위해 무상임대차 계약을 맺는 것이 좋은데, 이렇게 하면 증여세를 내지 않아도 되고 저가 임대시 내야할 임대료도 내지 않아도 되기 때문입니다. 무상임대로 인한 사용이익 계산시에 사용되는 부동산 금액은 상증세법상의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 상증세법은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 기간 중 발생한 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가액을 시가로 규정하고 있으며, 아파트와 같은 공동주택의 경우에는 동일한 단지 내에 있으면서, 기준시가 및 전용면적의 차이가 5% 이내의 유사 평형의 매매사례가액도 시가로 인정하고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기는 특히 신축 빌라인 경우 실 거래가를 알기 힘든 점을 노려서 집값을 부풀려 전세금을 받고 후에 경매로 넘어가면 보증금 반환이 되지 못하는 결과를 가져오는 것이 전형적인데, 구축이라도 거래 사례가 없다면 유사한 상황이 일어날 수 있으며 다른 유형의 사기도 있으므로 안심할 수는 없습니다. 전세사기를 피하기 위해서는 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보시는 것이 중요한데, 먼저 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하시고 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔 계약후 전입신고를 하지 않으면 대항력이 발생하지 않아서 보증금을 돌려받기가 어려워질 가능성이 있습니다. 대항력 확보를 위해서는 전입신고와 더불어 본인의 거주 필요한데, 본인이 아닌 직원이 거주할 경우에는 효력이 없으므로 전세권을 설정하셔야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매입임대주택은 일반 매입임대, 청년 매입임대, 신혼·신생아 매입임대 등 여러가지가 존재하나 일반 매입임대인 경우 도심내 저소득층이 안정적으로 거주할 수 있도록 LH 등이 시중 주택을 매입하여 시중시세의 30% 수준으로 임대하는 주택을 말하며, 행복주택은 젊은층의 주거안정을 위해 대중교통이 편리하거나 직주근접이 가능한 곳에 국가의 재정과 국민주택기금 지원 등으로 지어서 시세보다 저렴하게 공급하는 공공임대주택을 말합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주말인 경우에는 대부분의 은행이 영업을 하지 않으므로 대출 실행 승인이나 자금 이체가 되지 않을 수 있습니다. 따라서 주말이 잔금일인 경우에는 사전에 대출실행일을 잔금일 이전의 평일로 변경하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.통상의 부동산 거래에서 상가거래에서만 권리금이 적용됩니다. 이는 2015년 신설된 “상가건물 임대차보호법”에 규정되어 있는데 “상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설.비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형.무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전의 대가” 라고 명시되어 있으며, 또한 “권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약” 이라고 정의되어 있습니다. 즉, 종전에 관행적으로 이어져 오던 권리금 제도를 법제화하여 부동산거래와 별도로 인정하고 자리 프리미엄인 바닥권리금, 우수한 영업력에 따른 영업권리금, 그리고 영업을 위해 설치한 시설에 대한 시설권리금을 임차인들끼리 가치로 인정하여 주고받을 수 있게 양성화하면서 과세의 근거를 마련한 것입니다. 권리금은 상가의 전 세입자와 신규세입자간의 거래로 이루어 집니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고등학생인 경우 대학진학을 위한 학습으로 시간이 충분하지는 않겠지만 틈틈이 컴퓨터활용능력, 정보처리기능사, ITQ, GTQ 등 IT관련 자격증을 준비해놓으면 이후 IT 관련 학과 등에 진학, 또는 취업시 도움이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 피하기 위해서는 계약전 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하시는 것이 좋습니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법적으로는 맞지 않으나 임대인은 새로운 세입자를 구할 때까지 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많습니다. 전세보증금 반환이 불가함을 전세 기간 만료 전에 알게 된 경우에는 먼저 내용증명을 발송 (미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 계약 파기시의 계약금, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지 등을 명시합니다.)하여 소송의 근거를 마련합니다. 전세대출이 있다면 보증금 회수시까지 연장해야 할 수 있으니 대출기관에 조건 알아보시고, 보증금을 돌려받기 어렵게 된 상황을 문자와 녹취, 내용증명으로 근거를 남기고, 계약기간 만료에도 보증금을 돌려받지 못하면 임차권 등기명령을 신청해야 합니다. 임차권등기가 되면 이사를 가도 대항력과 확정일자가 유지되며 새로운 세입자를 받기 힘들어 지니 임대인도 압박을 느껴 보증금을 돌려주는 경우가 많습니다. 이때 반드시 임차권 등기가 완료된 후에 이사를 가야 합니다. 전세보증보험에 가입했다면 가장 빠르게 돌려받을 수 있으나 그렇지 않다면 임대인에게 보증금반환대출을 받아 줄것을 요청해보고 안된다면 소송을 진행해야 할 것입니다. 처리과정이 복잡하고 비용과 시간이 많이 소요될 수 있으므로 경험이나 관련지식이 많으신 편이 아니라면 전문가와 상의하시는 편을 추천 드립니다. 임차권등기명령신청하고 지급명령신청해서 경매로 넘겨야 내 돈 받을 수 있습니다.